Modello 69, codice negozio 7202 ed appartamento cat. A2 locato come ufficio.

[peopeo]

Salve. Un conoscente mi ha chiesto di risolvere il problema di un appartamento in categoria A2 che da molti anni viene locato come ufficio privato con contratti sempre regolarmente registrati. Si tratta di una situazione molto frequente che in genere non crea problemi almeno se il regolamento di condominio lo consente. Dato che il nuovo modello 69 dell’Agenzia delle Entrate imporrebbe la citazione della categoria dell’immobile, che è classificato come abitazione, si teme che con la prossima proroga annuale possa crearsi una situazione critica. Occorrerebbe quindi chiarire: si indica il codice negozio 7202 anche in caso di locazione di immobile strumentale? Se nel quadro F appare la categoria A2 potrebbe accadere che l’Agenzia delle Entrate impedisca di registrare il contratto o applichi una sanzione? È consigliabile passare in A10? Grazie per le cortesi risposte.

 

[Clematide]

L'opzione per la cedolare può essere esercitata in relazione alle unità immobiliari accatastate nelle categorie da A/1 ad A/11, esclusa l'A/10 (uffici o studi privati). Ne deriva, pertanto, che il regime sostitutivo non può trovare applicazione nel caso di specie: unità immobiliare che, seppure accatastate in A/2 (abitazione civile), sia effettivamente utilizzata ad uso ufficio privato. Lo stesso dicasi nell'ipotesi di ufficio (accatastato in A/10) locato ad uso abitativo. Se l'immobile viene utilizzato per finalità diverse da quella abitativa, l'accesso al regime sostitutivo è precluso.

 

[peopeo]

Grazie per la cortese risposta. Tuttavia la questione è un'altra. So che la possibilità di accedere alla cedolare secca è precluso per le locazioni non abitative. Il problema è costituito invece dalle eventuali conseguenze derivanti dal fatto che un immobile classificato come abitazione (A2) compaia invece utilizzato come ufficio. Mentre i vecchi modelli di registrazione non richiedevano l'indicazione della categoria, ora sembra invece indispensabile. Dato che la rendita catastale (più alta per un A10) è collegata alla classificazione dell'immobile, la presentazione del modello potrebbe costituire l'autodenucia di un'evasione fiscale. Come comportarsi?

 

[Clematide]

Bella domanda, che meriterebbe una bella risposta da forumisti più esperti di me. E' indubbio che l'uso diverso dell'immobile locato determina l'alterazione dell'equilibrio giuridico-economico del contratto. Il problema è che, anche se le nuove sanzioni sono previste unicamente per la mancata registrazione del corretto contratto di affitto di immobili ad uso abitativo, quella locazione effettivamente esiste da tempo, e il fatto che un immobile ad uso civile sia utilizzato per altri scopi, è, in realtà, un'arma nelle mani delle Entrate per far valere la nullità del contratto. Ma questo implicherebbe un vero e proprio contenzioso, e, considerato il caos che regna in questi giorni alle Entrate in materia di disciplina sanzionatoria (non esiste una uniformità di giudizio, si naviga ancora a vista, dando una valutazione caso per caso), difficile capire quali potrebbero essere le misure punitive. In ogni caso, dal punto di vista fiscale, con tutto quel che ne consegue, il contratto, secondo il mio modesto parere, è valido sino a che venga dichiarato nullo. Che fare? Prevenire o temporeggiare? Risolvere il contratto, registrandone uno nuovo con una diversa disciplina corrispondente alla effettiva destinazione d'uso, o temporeggiare, sperando nella distrazione dell'impiegato di turno (ipotesi non da escludersi a priori)? A te, o meglio al tuo conoscente, la scelta.

 

[Tapinaz]

La problematica presenta un aspetto urbanistico e fiscale

Sotto l'aspetto urbanistico è obbligatoria la richiesta di trasformazione, che deve essere anche accettata ed autorizzata, con i relativi oneri, da parte dall'autorità comunale competente.
Inoltre, in alcune Regioni, essendo obbligatoria l'Ace in caso di nuova locazione, l'Architetto o il tecnico incaricato deve anche verificare, sotto la propria responsabilità, la predetta regolarità urbanistica e di conformità allo stato originario della destinazione d'uso.

Sotto l'aspetto fiscale dichiari una rendita catastale inferiore che comporta un importo minore corrisposto ai fini ICI.

Con i controlli incrociati, che saranno sempre più frequenti a fronte dell'indicazione di dati sensibili non solo sul contatto ma anche sui moduli telematici, diventa più facile l'individuazione dell'irregolarità.

Peraltro, il caso che hai citato è molto più frequente di quanto non s'immagini.