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lip63

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera, mia madre è morta pochi giorni fa mentre stava per vendere la nuda proprietà del suo appartamento. Sono la sua unica erede, è possibile rinegoziare il prezzo di vendita dell'immobile stabilito al preliminare?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Bel busillis di cui si era discusso poco tempo fa ma da basi diverse.

Tua madre è deceduta prima di vendere la nuda proprietà...e secondo recente orientamento giurisprudenziale la promissaria acquirente non può chiedere la conclusione della compravendita.

Puoi comunicare alla controparte che sei comunque disposta a cedere l'immobile ...ma a condizioni (prezzo) diverse.
In alternativa restituirai l'eventuale caparra senza che altro possa pretendere.
Il preliminare per la nuda proprietà è diventato "nullo".
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Puoi comunicare alla controparte che sei comunque disposta a cedere l'immobile ...ma a condizioni (prezzo) diverse.
la procedura è quella indicata; tuttavia una cosa è acquistare la nuda proprietà di una persona di 80 anni ed un'altra è quella di acquistare la nuda proprietà di una persona di 50 anni. Ho messo le età solo a titolo esemplificativo.
La postante potrebbe proporre di vendere la piena proprietà ad un prezzo leggermente superiore a quello concordato dalla madre prima che morisse. Ma si dovrà fare un altro atto.
 
Ultima modifica:

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Forse ti è sfuggito che stava per stipulare l'atto.
chi stava per stipulare l'atto era la madre che è morta prima di rogitare.
mia madre è morta pochi giorni fa mentre stava per vendere la nuda proprietà del suo appartamento.
se si vende la nuda proprietà il venditore trattiene per se l'usufrutto che è un diritto legato alla sua esistenza in vita; se muore prima di rogitare il venditore non può riservarsi l'usufrutto .
Tra l'altro cambiano i soggetti nell'atto di compravendita. Per cui se è la postante che vende la nuda proprietà il prezzo sarà inferiore, per motivi anagrafici, rispetto a quello concordato dalla madre. La postante può vendere la piena proprietà ad un prezzo superiore rispetto a quello che la madre aveva concordato per la nuda proprietà. Ma deve fare un altro atto.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Questo è un esempio per la differenza del valore della nuda proprietà
USufrutto 1.JPGUSufrutto 2.JPG
Non so se l'acquirente sia disponibile a pagare un 20/25% in più ed avere la casa disponibile subito. Oppure pagare il 50% in meno del prezzo pattuito ed aspettare la dipartita della postante.
 

lip63

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
grazie a tutti, mia madre aveva 89 anni dunque la nuda proprietà era il 15% in meno del prezzo finale.Vi scrivo perché l'ufficio legale dell'agenzia intermediaria sostiene che io (unica erede) non posso avanzare alcuna richiesta di maggiorazione di prezzo. Mia madre aveva firmato poco prima di morire un proroga del mandato in quanto il comune ha tardato a rilasciare l'assenso alla pratica di adeguamento catastale. Ad oggi non abbiamo incassato alcuna caparra per questo motivo, caparra che è rimasta però depositata presso l'agenzia intermediaria...
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
La postante potrebbe proporre di vendere la piena proprietà ad un prezzo leggermente superiore a quello concordato dalla madre prima che morisse.
Non ho parlato di vendita di "nuda proprietà"...ed è ovvio che si dovrà fare un nuovo atto (magari partendo da un preliminare) perchè ho scritto che quello precedente è nullo.

E' atrettanto logico dedurre che @lip63 intende cedere l'intero "diritto" e non solo la nuda proprietà...altrimenti non vedo come potrebbe ottenere un prezzo maggiore visto che il valore della nuda proprietà decresce minore è l'età del venditore.

Dubito ci sia un compratore tanto scemo da pagare di più per un qualcosa di cui disporrà molto più in la nel tempo.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Bel busillis di cui si era discusso poco tempo fa ma da basi diverse.

Tua madre è deceduta prima di vendere la nuda proprietà...e secondo recente orientamento giurisprudenziale la promissaria acquirente non può chiedere la conclusione della compravendita.

Puoi comunicare alla controparte che sei comunque disposta a cedere l'immobile ...ma a condizioni (prezzo) diverse.
In alternativa restituirai l'eventuale caparra senza che altro possa pretendere.
Il preliminare per la nuda proprietà è diventato "nullo".
Ha perfettamente ragione Dimaraz, suggerisco pertanto all'autrice del thread di rivolgersi a un legale per rispondere per le rime all'ufficio legale dell'agenzia intermediaria, ufficio il quale sostiene ILLECITAMENTE che la postante (unica erede) non abbia il diritto di avanzare alcuna richiesta di maggiorazione di prezzo.

Dire che l'ufficio legale dell'agenzia intermediaria "ci sta provando", è dir poco!!

E' cambiato l'oggetto della compravendita, non so se è chiaro!

La promessa di vendere la nuda proprietà non può più essere mantenuta perché chi l'ha fatta non è più in vita.

La erede, eredita la proprietà piena, e non ha alcun obbligo di vendere la nuda proprietà: potrà decidere come regolarsi! L'accordo preso col de cuius, è nullo!

Visto che l'agenzia intermediaria ci ha messo il legale per tutelare la promissaria acquirente in modo completamente fuori da ogni norma, toccherà risponderle con un altro legale che spieghi a chiare lettere che:

- La promessa di vendita della nuda proprietà è nulla;
- La erede non è al momento interessata a vendere la nuda proprietà, anche perché la nuda proprietà che vende la figlia, VALE MOLTO MENO della nuda proprietà che avrebbe venduto la madre se fosse rimasta in vita;
- Nulla potrà pretendere la promissaria acquirente della nuda proprietà, in quanto la promissaria venditrice è venuta a mancare, e l'obbligo di vendere la nuda proprietà non si eredita.

Dispiace che la postante debba sottolinearlo ricorrendo a un Legale, ma direi che è il caso. In questi casi la carta di uno studio legale ottiene sempre un certo effetto, molto più del chiacchiericcio delle scale o di una telefonata informale.

E' una vera fortuna che non siano state incassate caparre.
 
Ultima modifica:

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ha perfettamente ragione Dimaraz, suggerisco pertanto all'autrice del thread di rivolgersi a un legale per rispondere per le rime all'ufficio legale dell'agenzia intermediaria, ufficio il quale sostiene ILLECITAMENTE che la postante (unica erede) non abbia il diritto di avanzare alcuna richiesta di maggiorazione di prezzo.
....
l'obbligo di vendere la nuda proprietà non si eredita.
Se vogliamo essere precisi ed esaustivi alcune cose non rispondono al vero.

Non esiste una "normativa" che tratta specificatamente del caso....ci si rifà alla Giurisprudenza che nelle sentenze finora espresse non è univoca, come già spiegavo nell'altro topic:
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Scusa se non ho risposto prima, ma sono impegnato nel lavoro.
La postante potrebbe proporre di vendere la piena proprietà ad un prezzo leggermente superiore a quello concordato dalla madre prima che morisse. Ma si dovrà fare un altro atto.
Forse ti è sfuggito che stava per stipulare l'atto.
chi stava per stipulare l'atto era la madre che è morta prima di rogitare.
Quindi era da stipula un atto, non un altro atto.
 

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buonasera..allo stato attuale abito con mia madre ..sono disoccuppata.
Quando mia madre sarà defunta questa casa dovrò dividerla con mio fratello.
Mio fratello percepisce una pensione di invalidità e ha un amministratore di sostegno.
Nel corso di questi anni mia madre ha accumulato debiti e quindi in caso di successione si ripercuoterà sugli eredi.
io posso decidere di pensarci se accettare l'eredità?quanto tempo?
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