Passaggio casa cointestata ad uno dei 2 proprietari

[YRenegade]

Buongiorno a tutti
avrei bisogno di un vostro consiglio su come procedere in questo caso:
io e la mia ragazza abbiamo acquistato una casa nuova e ne siamo proprietari da circa 2 anni.
mutuo e casa sono intestati a tutti e due.
nel caso in cui volessi(mo) che tutto venisse intestato a nome mio , come bisognerebbe procedere?
ho letto molto altre discussioni ma non sono riuscito a colmare i miei dubbi, in particolare:
- bisogna fare un nuovo rogito? sarebbe un rogito a tutti gli effetti oppure è un "rogito ridotto" in quanto uno dei 2 intestatari rinuncia?
- eventuali bonus usufruiti "prima casa" etc, come IVA ridotta , bonus mobili , etc verrebbero a mancare ?
- per il mutuo dovrei fare "per forza" una surroga e spostare tutto a nome mio ( con garante mio padre) ?
- nel caso del nuovo mutuo, la rata può essere più di un terzo del mio stipendio ? (50%)
se può essere utile, attualmente il mutuo viene pagato da entrambi su un conto in comune, eventualmente potrei azzerare il contributo della mia compagna e far fronte solo io alla spesa . in questo caso lei potrebbe avere qualche pretesa "giuridica" sulla proprietà della casa?
- se la casa risulta solo di uno dei 2, il mutuo può continuare ad essere cointestato e pago solo io?

grazie a tutti dell'aiuto

 

[Franci63]

Dovreste fare un nuovo rogito, nel quale uno vende la sua metà all’altro.
Chi vende (se non ricompra entro un anno) , perde i benefici prima casa, e deve pagare le imposte non pagate all’inizio (differenza tra seconda e prima casa).
Sul fronte mutuo devi chiedere in banca, ma la rata uguale a metà del tuo reddito non mi pare possibile.
Intestazione casa e titolarità mutuo sono due aspetti diversi.
Ma mi pare che tu abbia in mente un’operazione costosa, e forse non fattibile sul fronte mutuo.
Soprattutto non è chiaro lo scopo.

 

[User_29045]

- bisogna fare un nuovo rogito? sarebbe un rogito a tutti gli effetti oppure è un "rogito ridotto" in quanto uno dei 2 intestatari rinuncia?

Sarebbe un rogito a tutti gli effetti, non esiste il concetto di "rogito ridotto" di cui parli, almeno non esiste sul Pianeta Terra.

- eventuali bonus usufruiti "prima casa" etc, come IVA ridotta , bonus mobili , etc verrebbero a mancare ?

Ovviamente chi vende entro il 5° anno dalla data di acquisto perde i benefici 1^ casa e deve pagare la differenza di imposte tra quelle pagate col beneficio, e quelle che avrebbe dovuto pagare senza beneficio.

- per il mutuo dovrei fare "per forza" una surroga e spostare tutto a nome mio ( con garante mio padre) ?

La tua non è una surroga. La surroga è quando, a parità di intestatario e di capitale residuo da restituire, si cambia istituto di credito. Tu vuoi eliminare un mutuatario, che è cosa ben diversa, e che soprattutto la banca non credo proprio ti concederà. Un conto è avere 2 stipendi su cui fare conto, altro conto è averne uno solo. La banca ti ha autorizzato il mutuo perché dietro questo mutuo ci stavano 2 persone col loro stipendio: se ce ne stesse solo una, la cosa non sarebbe fattibile, se non altro per mancato soddisfacimento dei parametri reddito / quota mensile mutuo.

- nel caso del nuovo mutuo, la rata può essere più di un terzo del mio stipendio ? (50%)

In generale non credo proprio, ma tutto dipende dalle banche. Se il direttore di banca ha bevuto, può darsi che ti lascia fare.

potrei azzerare il contributo della mia compagna e far fronte solo io alla spesa . in questo caso lei potrebbe avere qualche pretesa "giuridica" sulla proprietà della casa?

Quanto la tua compagna ha già pagato, ovviamente le va restituito.
Non è che puoi ammortizzare un mutuo per due anni, e poi dire ciao ciao all'altro comproprietario al 50% dicendogli semplicemente "da oggi in poi pago io". Troppo comodo, bello.

- se la casa risulta solo di uno dei 2, il mutuo può continuare ad essere cointestato e pago solo io?

Ma non esiste assolutamente, se la casa è di una persona, L'EVENTUALE mutuo sarebbe intestato a una sola persona, con magari 10 garanti dietro le spalle.
A quale titolo una persona, SENZA LA PROPRIETA', dovrebbe avere un mutuo sul groppone?!
Certo che ne hai, di fantasia bancaria!!

 

[User_29045]

Soprattutto non è chiaro lo scopo.

Mah, a me pare chiaro, stanno per separarsi. Altrimenti tutto questo casino, che costa anche un botto di soldi, non ha senso.

 

[YRenegade]

grazie delle risposte, le mie erano solo domande a titolo informativo e vi chiedo scusa se alcune possono suonare male o assurde.

La tua non è una surroga. La surroga è quando, a parità di intestatario e di capitale residuo da restituire, si cambia istituto di credito. Tu vuoi eliminare un mutuatario, che è cosa ben diversa, e che soprattutto la banca non credo proprio ti concederà. Un conto è avere 2 stipendi su cui fare conto, altro conto è averne uno solo. La banca ti ha autorizzato il mutuo perché dietro questo mutuo ci stavano 2 persone col loro stipendio: se ce ne stesse solo una, la cosa non sarebbe fattibile, se non altro per mancato soddisfacimento dei parametri reddito / quota mensile mutuo.

neanche nel caso in cui sia inserito un Garante?
figurerebbe anche il suo di stipendio ?

Ovviamente chi vende entro il 5° anno dalla data di acquisto perde i benefici 1^ casa e deve pagare la differenza di imposte tra quelle pagate col beneficio, e quelle che avrebbe dovuto pagare senza beneficio.

quindi riguarda solo l'IVA? avendo pagato "tecnicamente" la metà del 4% perchè casa nuova (e prima casa) , a chi deve dare cosa? al momento scarichiamo entrambi la spesa dell'IVA , eventualmente subentrassi solo io, devo pagare io l'altra metà dell'IVA ridotta?

Quanto la tua compagna ha già pagato, ovviamente le va restituito.
Non è che puoi ammortizzare un mutuo per due anni, e poi dire ciao ciao all'altro comproprietario al 50% dicendogli semplicemente "da oggi in poi pago io". Troppo comodo, bello.

rimaniamo sul binario per cortesia che la questione è difficile, e nessuno vuole fare il fenomeno. quanto versato le viene restituito, si parla di separazione , non di rapina o disonestà.

Ma non esiste assolutamente, se la casa è di una persona, L'EVENTUALE mutuo sarebbe intestato a una sola persona, con magari 10 garanti dietro le spalle.
A quale titolo una persona, SENZA LA PROPRIETA', dovrebbe avere un mutuo sul groppone?!
Certo che ne hai, di fantasia bancaria!!

nessun titolo, era una considerazione per evitare il problema del limite della rata.
la proprietà della casa ed il mutuo sono legate a vicenda oppure si può avere il mutuo senza essere proprietari della casa? le altre considerazioni, giusto o sbagliato lasciamole stare per cortesia.

Sarebbe un rogito a tutti gli effetti, non esiste il concetto di "rogito ridotto" di cui parli, almeno non esiste sul Pianeta Terra.

ok grazie, quindi questo punto lo smarco con "sicuramente bisogna partire con spese notarili per un nuovo rogito"

 

[User_29045]

neanche nel caso in cui sia inserito un Garante?
figurerebbe anche il suo di stipendio ?

Il Garante è una figura di appoggio che garantisce per te, e sulla quale vengono fatte opportune valutazioni, con particolare riferimento al patrimonio IMMOBILIARE privo di pignoramenti e di ipoteche da egli posseduto (più che riferimento al suo stipendio).

Il Garante non si sostituisce al secondo mutuatario, nello scenario da te disegnato.
Il tuo scenario non verrà mai avallato da alcuna banca, che vedrebbe comunque dimezzare il numero dei titolari dell'immobile, e ciò NON ERA NELLE PREMESSE che avete presentato per ottenere il mutuo.

quindi riguarda solo l'IVA? avendo pagato "tecnicamente" la metà del 4% perchè casa nuova (e prima casa) , a chi deve dare cosa? al momento scarichiamo entrambi la spesa dell'IVA , eventualmente subentrassi solo io, devo pagare io l'altra metà dell'IVA ridotta?

Chiedi al notaio o all'ufficio relazioni col pubblico della sede dell'agenzia delle entrate più vicina a casa tua.

la proprietà della casa ed il mutuo sono legate a vicenda oppure si può avere il mutuo senza essere proprietari della casa?

Ti è già stata data la risposta. Leggiamo bene, per cortesia.

ok grazie, quindi questo punto lo smarco con "sicuramente bisogna partire con spese notarili per un nuovo rogito"

E ci mancherebbe altro. Il notaio fatica di nuovo. E' un rogito a tutti gli effetti.

 

[YRenegade]

Il Garante è una figura di appoggio che garantisce per te, e sulla quale vengono fatte opportune valutazioni, con particolare riferimento al patrimonio IMMOBILIARE privo di pignoramenti e di ipoteche da egli posseduto (più che riferimento al suo stipendio).

Il Garante non si sostituisce al secondo mutuatario, nello scenario da te disegnato.
Il tuo scenario non verrà mai avallato da alcuna banca, che vedrebbe comunque dimezzare il numero dei titolari dell'immobile, e ciò NON ERA NELLE PREMESSE che avete presentato per ottenere il mutuo.

bene quindi potrebbe figurare come secondo mutuatario? chiederò alla banca eventualmente come meglio procedere.

Ti è già stata data la risposta. Leggiamo bene, per cortesia.

onestamente mi sembrava fosse una risposta soggettiva, leggendo anche altri articoli , la proprietà dell'immobile è una cosa, il mutuo un altra... ma mi documenterò meglio

grazie di tutte le info

 

[User_29045]

bene quindi potrebbe figurare come secondo mutuatario? chiederò alla banca eventualmente come meglio procedere.

Come già spiegato, un garante non può figurare come secondo mutuatario. Altrimenti, avrebbe bisogno lui, di un garante.

 

[User_29045]

la proprietà dell'immobile è una cosa, il mutuo un altra... ma mi documenterò meglio

Il mutuo viene concesso a dei soggetti con una certa CONSISTENZA PATRIMONIALE.

Ad ammortamento iniziato, in generale nessuna banca sana di mente concederà di diminuire i soggetti, e di conseguenza diminuire la consistenza patrimoniale che funge da garanzia per il capitale ancora da restituire.

 

[User_29045]

L'unica cosa che si può fare è chiudere il mutuo e riaprirne un altro intestato ad un'unica persona. Ma devi trovare una banca che ti finanzi l'operazione, cosa quasi impossibile perché - come immagino - una unica persona non avrebbe mai ottenuto il mutuo senza un validissimo garante.