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  1. Pompeo

    Pompeo Nuovo Iscritto

    Dovrei fare una permuta tra un terreno edificabbile ed un appartamento offertomi dall'impresa. Vorrei sapere se devo pagare l'IVA alla consegna dell'appartamento. Dal forum mi è stato consigliato per la permuta ed i rischi cui si va incontro di rivolgermi ad un bravo professionista. Ma quale professionista. un avvocato, un notaio, un commercialista o ............?
     
  2. Nel tuo caso il professionista da consigliare è un notaio. Ciao, buona giornata
     
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  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Uno dei tre purchè sia disponibile a dedicarle tempo e non si limiti alla mera redazione di un atto per quanto formalmente perfetto, ma che sia dispoibile a curare incontri con l'impresa per perfezionare gli accordi, ad entrare nel merito della valutazione tecnica del capitolato, ad assumere informazioni circa la ditta che fisicamente esegue l'opera (che và menzionata sul contratto anche se si compera da una immobiliare) la redazione della polizza fideiussoria e della polizza decennale etc. . Un conto è la forma un conto la forma e sostanza.
    L'importante è stendere un contratto con il professionista del tenore: faccia dalla A alla Z quanto deve perchè io non subisca fastidi nè tecnici (vizi) nè guridici ( revocatorie) anche una volta eseguito il rogito.
     
  4. Pompeo

    Pompeo Nuovo Iscritto

    Vi ringrazio comunque nessuno mi detto se devo pagare l'IVA alla consegna dell'immobile e in che percentuale. Grazie
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Nel caso di permuta con cessione di un'area fabbricabile da parte di un privato nei confronti di un'impresa edile a fronte della cessione di appartamenti da edificare in futuro su tale terreno, il momento impositivo IVA è quello della cessione del terreno in quanto esso costituisce il corrispettivo dell'operazione.
    L'impresa dovrà fatturare IVA 4% se prima casa; IVA 10% se seconda casa; IVA 20% se casa di lusso.
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    tenga conto anche di questi argomentazioni:
    1-Valutare se procedere alla rivalutazione del terreno alla data del 1-1-10 versando un 'imposta sostitutiva del 4% sul valore di perizia (la norma scade il 31 ottobre 2010) ; cosi' facendo lei incrementa il valore di costo fiscalmente riconosciuto supponiamo da 100,00 a 300,00
    -Atto di permuta in cui Lei acquista una futura unità immobiliare del valore di 350, pagandola " 300" pari al valore del terreno e 50 in denaro ( in tal caso la plusvalenza sul terreno è pari a zero evitando cosi' altre gravose imposte)
    -Visto che Lei si spoglia in maniera "certa" del suo bene per ricevere "un incerto bene futuro" è consigliabile anzi essenziale procedere con le cautele della legge 122-05 e con una fideiussione bancaria ben articolata scadente a 365 gg dalla vendita. (l'estensione temporale della fideiussione fino all'anno dopo il rogito trova giustificazione in una recente sentenza che in caso di fallimento vuole prima beneficiato il creditore ipotecario e poi quello privilegio ex legge 122.05)
    -Il tutto come già indicato si gioca sulla rivalutazione, sulla redazione di un buon preliminare, un buon capitolato, fideiussioni durante e dopo la costruzione, polizze decennali etc.. Ecco perchè consigliavo l'assistenza di un esperto in materia
     
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  7. Pompeo

    Pompeo Nuovo Iscritto

    Essendo il terreno edificabile in comproprietà tra due fratelli per pagare neno IVA è possibile cointestare il futuro fabbricato ai loro rispettivi figli maggiorenni per i quali l'immobile risulterà prima casa? Grazie
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Tecnicamente l'operazione prevede la redazione di atti non semplicissimi che devono essere predisposti da professionisti e non pseudo-tali (avvocato, notaio o commercialista). Ma si puo' fare: ne scaturirà un acquisto a favore del figlio con provvista del genitore il tutto riconducibile in fatto ad una "donazione indiretta". La operzione và discussa con l'occhio non solo alla parte fiscale ma anche a quella "civilistica": un bene di provenienza donativa è piu' difficilmente commerciabile; la donazione indiretta và accordata con i diritti spettanti ad altri eredi (es, coniuge e altri figli). L'operazione và inserita in un contesto di diritti complessivi e complessi che oggi sottovalutati , l'indomani potrebbero essere forieri di problemi commerciali, tensioni e conflitti fra eredi
     
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  9. Pompeo

    Pompeo Nuovo Iscritto

    Sono da poco entrato a far parte di questa comuniyi e ne sono rimasto veramente colpito dall' eefficenza e solidarietà di tutti. Ringrazio il dott. Rossi per la disponibilità. Comunque se l'immobile viene venduto immediatamente e tenendo presente che i ragazzi non sono sposati il problema si dovrebbe risolvere più facilmente? Grazie e Saluti
     
  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Le problematiche circa la commerciabilità sopraindicate rimangono immutate anche se i figli non sono sposati. Anzi su questo aspetto occorre tenere presente che se i figli si sposassero i beni rimarrebbero comunque di loro esclusiva proprietà a prescindere dal regime patrimoniale scelto ( comunione o seprazione dei beni). In sostanza i beni comperati prima del matrimonio per legge restano di sempre di esclusiva propietà del coniuge (salvo diversa espressa volontà, ovviamente).
    Ne parli con un notaio: In questo periodo tutti i collegi notarili organizzano incontri gratuiti e non impegnativi con i cittadini. Chiami il collegio notarile della sua città, per verificare l'iniziativa; le daranno il nome di un notaio cui esporre la sua particolare situazione economico-famigliare. Da questo post non possiamo che darle risposte generali per ovvi motivi di privacy. Per trovare la soluzione migliore invece bisogna scendere nel particolare.
    Spero di essere stato di aiuto
     
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  11. pacio

    pacio Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti per le info e il tempo che dedicate a questo forum cercando di rispondere ai dubbi che ogni sottoscrittore propone al forum. Vorrei avere delucidazioni relativamente a quanto sotto indicato. In dettaglio:

    Sono proprietario di un terreno edificabile rivalutato nel 2004 per un valore totale di 300.000 Euro (imposta pagata in 3 anni con i relativi interessi di mora). Un'impresa mi ha proposto l'aquisto del suddetto terreno con permuta di 2 appartamenti il cui valore commerciale (ovviamente stimato!!) è di circa 500.000 Euro.
    Mi chiedo:
    1. Mi conviene effettuare una nuova rivalutazione del terreno sfruttando quanto offerto dalla finanziaria 2010? Se sì, posso chiedere il rimborso in toto di quanto pagato nel 2004, 2005 e 2006.
    2. Tecnicamente, quali sono i momenti impositivi? Al momento dell'atto di permuta oppure al momento dell'atto di vendita dei due appartamenti oppure in entrambi i momenti? E quanto dovrà essere versato sulla base dei suddetti numeri?

    Grazie mille a chiunque mi darà una risposta ai miei quesiti.
    Stefano
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Vanno fatti dei conteggi specifici in base a dati di cui non sono in possesso:
    Ecco comunque le linee generali cui attenersi per fare i raffronti di convenienza:

    La plusvalenza derivante dalla cessione del terreno edificabile è soggetta a prelievo d’imposta mediante tassazione separata (lettera g-bis articolo 17 Tuir), oppure a tassazione ordinaria per opzione. Nel primo caso, occorre provvedere al versamento di un’imposta a titolo d’acconto del 20%, che sarà successivamente riliquidata in modo definitivo dall’ Ufficio in base all’aliquota determinata con i criteri di cui al comma 1 dell’articolo 21 Tuir. Nel secondo caso, la plusvalenza concorrerrà alla formazione del reddito complessivo e pertanto l’imposta sarà quantificata e versata dal contribuente in base agli ordinari criteri.
     

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