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  1. alexlop2510

    alexlop2510 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ho acquistato a novembre 2009 un appartamento il cui rapporto qualità prezzo sembrava buono (purtroppo credo capiti spesso che il difetto sia dietro l'angolo). Fino all'anno scorso tutto ok ma quando ho deciso, per risparmiare qualcosa sulla rata mensile, di surrogare il mutuo, stipulandolo con altro istituto bancario, la perizia sull'immobile ha bloccato tutto.Il motivo era che vi era difformità tra lo stato di fatto (l'appartamento si presenta così come è riportato sulla planimetria catastale) ed il progetto approvato e depositato in comune comunque sanabile mediante S.C.I.A. ai sensi dell'art.37 del DPR 380/01.Il progetto dello stabile è del 1955 mentre la planimetria è del 1957 quindi abbondantemente ante 1967.Il difetto, sperando che questa descrizione e le immagini riescano a rendere l'idea, sussiste nella costruzione di 3/4 dell'attuale cucina e bagno (sono l'uno accanto all'altro) in un punto dello stabile (edificio a forma di rettangolo) che da progetto era invece libero da costruzioni ed adibito in parte a locale ascensore.[​IMG] IMG_20130917_001300.jpg
    Come si può notare, la parte libera da costruzioni è quella in basso in mezzo alle due scale e dove al centro c'è probabilmente quella che doveva essere l'ascensore indicata con la A;
    IMG_20130917_001301.jpg
    In questa seconda immagine vi ho indicato con tratti rossi il bagno e la cucina attualmente esistenti e la piccola freccia rossa un pò più a destra ad indicare l'attuale ingresso.Non l'ho indicato, poichè non conosco le reali dimensioni, ma accanto al bagno del mio appartamento c'è probabilmente la cucina dell'inquilino che abita di fianco ad evidenziare che il difetto riguarda anche l'altro lato dell'edificio e tutti gli altri appartamenti dei piani inferiori.Al piano terra, allo stesso modo, ci sono in quel punto altri locali.C'è da aggiungere tra l'altro che da quel lato dello stabile vi sono tutte le tubature di acqua, gas e scarichi.
    IMG_20130917_001609.jpg
    Ecco, infine, la planimetria catastale che mostra lo stato attuale dell'immobile in mio possesso e che si rispecchia nelle modifiche che vi ho mostrato in rosso nella seconda immagine (chiedo scusa se le proporzioni non sono state rispettate fedelmente nelle aggiunte fatte in rosso).
    Per concludere aggiungo che prima dell'acquisto e nell'atto di compravendita questo difetto non mi era stato prospettato ma è saltato fuori in un secondo momento e con una seconda perizia (nella prima, che non mi è stata tra l'altro mai mostrata, non credo fosse indicato);Lo stabile è corredato di concessione edilizia datata 1955 ma non di agibiltà bensì di collaudo delle opere in cemento armato datato 1956 (prima della planimetria catastale) in cui viene riportato che le prove sono state effettuate sulla costruzione costruita come da progetto senza sostanziali modifiche.
    So di essermi dilungato molto ma spero che qualcuno che abbia avuto un'esperienza simile o che abbia conoscenze in merito mi dia delucidazioni sul da farsi e su chi eventualente rivalermi per le spese da affrontare in una futura sanatoria.Vorrei anche sapere come mai, a distanza di 60 anni, un proprietario è costretto a condonare un evidentissimo difetto di costruzione mai riconosciuto!!
    Grazie ancora.
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si il tuo caso non è diverso da altri che ho visto per abitazioni di quel periodo. Il rischio prima del D.L 78/2010 (entrato in vigore se non erro al 1°luglio dello stesso anno) prevede la corrispondenza degli atti catastali non solo con la situazione di fatto, ma anche con la situazione presente in Comune.
    http://www.osservatorioimmobiliarec...mita-catastale-e-nullita-della-compravendita/
    Fare lo stesso atto di compravendita alla data odierna significherebbe, (cerco di essere molto schematico:
    1) Aggiornare il progetto comunale con lo stato di fatto, quindi disegno con l'aggiunta del corpo bagno di tutte le destinazioni dei locali (che sulla planimetria che hai postato mancano, le superfici interne dei locali, ecc.)
    2) Presentare (poichè è ampliamento dell'esistente anche se piccolo) dei calcoli dovuti al risparmio energetico (ex legge 10/91, poi 192/2005, poi 311/2006 e seguenti variazioni)
    3) Aggiornare gli impianti idrici ed elettrici secondo la recente normativa (vedi DM 37/08) dovuti all'ampliamento dove vi è il bagno
    4) Variare il catasto di conseguenza
    5) utilizzare i dati catastali per eseguire la certificazione energetica di tutto l'immobile.
    6) aggiornare la parte strutturale (il progetto del cemento armato) per l'ampliamento e successivo collaudo delle opere strutturali
    Raccogliere tutti i dati aggiornati e richiedere al Comune l'agibilità delle opere, questo per poter vendere in tutta tranquillità.
    questo ed altro si è sempre fatto per le nuove costruzioni dal 2007 in poi (tranne la certificazione) e da più di vent'anni circa per tutto il resto.
    ogni volta che si andava a pescare dei vecchi immobili ante 80 in giù, spesso si trovava, e si trova tutt'oggi delle situazioni non conformi all'esistente.

    La differenza sostanziale è che una situazione del genere, come la tua,se capitasse oggi,per legge sarebbe contestabile al venditore con estrema facilità.
     
  3. alexlop2510

    alexlop2510 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie Daniele 78 per l'esaustiva risposta.Tutto quello da Te descritto mi ha fornito maggiori informazioni per le operazioni necessarie alla regolarizzazione dell'immobile.Ti chiedo però, è possibile che non possa essere tutelato, e quindi risarcito, solo perchè ho avuto la sfortuna di acquistare 6/7 mesi prima che il mondo immobiliare cambiasse? E mi chiedo anche come possa esistere un immobile il cui collaudo sarebbe stato effettuato con due locali in meno per ogni piano?Pertanto finchè un povero proprietario non decide di vendere o locare il suo appartamento, che il palazzo regga o meno, che le tubature del gas e/o dell'acqua ci siano o meno non ce ne frega nulla;Nel momento in cui vai a stipulare un atto ti chiediamo fino all'ultimo centesimo e fino all'ultima certificazione necessaria..Questa non mi sembra lotta all'evasione ma, come al solito, una truffa o una rapina legalizzata!!
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il collaudo dell'immobile si fa sulla struttura in cemento armato, quindi generalmente l'ingegnere collaudatore, presi i dati dallo strutturista esamina la resistenza caratteristica del cemento con sclerometro che in tempo reale da già le rispondenze alle sollecitazioni. Questo oggi. Ieri da racconti di ingegneri, non le ho visti direttamente, si riempivano recipienti d'acqua, o si utilizzavano altri pesi e si caricava la struttura in vari punti per tot tempo, al termine delle prove se tutto ornava si dava l'OK.

    Solitamente le misure vengono fatte, questo per visto, su colonne in vari punti; struttura delle scale (4/5 punti circa); solaio struttura (3/4 punti) ed in genere qualsiasi altro manufatto in cemento armato presente.

    da una parte hai ragione, però purtroppo ci sono troppi immobili con impianti completamente fuori norma (parlo proprio di pericolo) ne sto esaminando uno in particolare dove vi sono pericoli di corto circuiti dovuti a infiltrazioni d'acqua (relativamente recente anni 90) ora,nonostante la difficoltà economica, si dovrà comunque fare qualcosina per evitare danni anche gravi a cose o a persone e non è il primo che trovo con problemi più o meno gravi.

    L'immobile è stato costruito dal vecchio proprietario?? se si, anche con foto, puoi dimostrare che l'abuso edilizio era stato causato da lui, in modo da recuperare almeno le spese necessarie per sanare l'abuso edilizio (spese amministrative) le spese di presentazione della S.C.I.A e la certificazione energetica (che se non erro era già obbligatoria alla data dell'acquisto di casa tua). Purtroppo solo un legale può darti più certezze in merito, sulla base comunque di ciò che ho detto, e magari anche su qualcos'altro che mi è sfuggito.
     
  5. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ad occhio alla vista delle due immaggini quella in bianco e nero e quella con l'inserimento della parte in rosso, mi pare di vedere cubatura e/o meglio ampliamento sia di superficie che cubatura dell'immobile quindi occorre secondo me verificare se esiste una variante dell'epoca dello stato di fatto, almeno per la diversa sagoma esterna dell'edificio.
     
  6. alexlop2510

    alexlop2510 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Si "Salves", l'edificio è sicuramente stato modificato rispetto al progetto però ad occhio sembra che la metratura, almeno del mio appartamento, sia stata mantenuta tale visto che, vedendo il progetto in bianco e nero, se noti, il bagno e la cucina sono riportati comunque ma dall'altro lato (li ho cerchiati in giallo) e credo abbiano le stesse misure o addirittura meno degli attuali.
    IMG_20130917_001302.jpg
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Si, il tuo appartamento sembra della stessa estensione. Il problema è che i due locali che sono stati realizzati sul lato opposto, accorpando l'abitazione, in realtà sono abusivi, sia perché hanno variato il prospetto, ma soprattutto perché hanno accresciuto il volume autorizzato con la licenza edilizia. Credo che dovrai chiedere la concessione edilizia a sanatoria.

    Ma se l'atto l'hai stipulato nel 2009, il notaio ha certamente chiesto al venditore gli estremi della licenza edilizia ed ha accertato che l'immobile corrispondeva a quanto compravenduto. Il venditore, forse in buona fede, ha omesso di segnalare l'abuso. Pertanto, egli è tenuto a porre rimedio al problema lamentato, pagando tutte le spese e gli eventuali danni.
     
  8. alexlop2510

    alexlop2510 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie "Gianco" per queste ulteriori informazioni, molto molto utili.Posso quindi rivalermi legalmente sul vecchio proprietario anche se sono trascorsi 4 anni?
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente, il problema deriva da lui. Sappi che, se l'oggetto dell'atto contiene degli abusi, esso è nullo. Se anche lui ha acquistato in queste condizioni, chiamerà in causa il precedente proprietario.
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Scusa Gianco ma se il precedente proprietario, responsabile dell'abuso, fosse deceduto (ipotesi) come si può risolvere la cosa??
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ne rispondono gli eredi. Ma questo è un problema che riguarda l'ultimo venditore.
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Anche quando sono passati decenni (parlo di 20/,30 o più) dalla morte di colui che fece l'abuso??
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Credo che cada in prescrizione. A questo punto servirebbe il parere di un legale.
     

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