Preliminare: cosa scrivere e cosa non scrivere

[Dimaraz]

sembra che controfirmare una proposta d'acquisto significhi già firmare un contratto vincolante: pensavo

La Legge è chiara...e pure supportata da Giurisprudenza (sentenze).

Avrei potuto chiedere i danni al compratore precedente che si è ritirato?

Claro que si! (come dicono in Messico).

Fare un proposta e poi ritirarla (dopo accettazione) è oneroso...salvo tu definisca "ritirato" chi si è avvalso di qualche clausola di salvaguardia nella proposta fatta (esempio concessione Mutuo, presenza di agibilità che tu non sei in grado di fornire).

Non hai nemmeno citato di eventuali "caparre" ...si possono fare tante ipotesi... ma di certo tu ti sei "incastrato" ed il manico del coltello è in mano del proponente acquirente.

 

[StoredMask]

Se il mancato acquirente ti aveva versato la caparra confirmatoria, potevi trattenerla.

L'aveva versata all'agenzia! Che ovviamente non mi ha spiegato niente, magari se la sono tenuta loro! :-O

 

[StoredMask]

La Legge è chiara...e pure supportata da Giurisprudenza (sentenze).



Claro que si! (come dicono in Messico).

Fare un proposta e poi ritirarla (dopo accettazione) è oneroso...salvo tu definisca "ritirato" chi si è avvalso di qualche clausola di salvaguardia nella proposta fatta (esempio concessione Mutuo, presenza di agibilità che tu non sei in grado di fornire).

Non hai nemmeno citato di eventuali "caparre" ...si possono fare tante ipotesi... ma di certo tu ti sei "incastrato" ed il manico del coltello è in mano del proponente acquirente.

No, avevo messo io delle condizioni sospensive visto che dovevo contestualmente accendere un mutuo e comprare altro immobile. Loro non avevano messo condizioni: si sono ritirati e basta. Probabilmente avevano versato caparra all'agenzia.
Grazie per le risposte!

 

[Franci63]

L'aveva versata all'agenzia! Che ovviamente non mi ha spiegato niente, magari se la sono tenuta loro! :-O

Male, soprattutto che non ti abbiano spiegato nulla

 

[Gregorio Albisani]

No, avevo messo io delle condizioni sospensive visto che dovevo contestualmente accendere un mutuo e comprare altro immobile. Loro non avevano messo condizioni: si sono ritirati e basta. Probabilmente avevano versato caparra all'agenzia.
Grazie per le risposte!

Buonasera, la caparra non si versa all'agenzia.
Al più viene lasciato all'agenzia l'assegno con impegno della stessa a consegnarlo al venditore non appena accetta la proposta.
Quindi, come le hanno giustamente già spiegato altri utenti, la parte che si è ritirata avrebbe perso la caparra, che lei aveva diritto di trattenere.
Sarebbe opportuno che verifichi tramite un legale cosa c'era scritto nella proposta accettata e come mai l'agenzia non le ha consegnato l'assegno.....

 

[uva]

L'aveva versata all'agenzia! Che non mi ha spiegato niente, magari se la sono tenuta loro!

Normalmente le Agenzie immobiliari redigono le proposte di acquisto su appositi moduli.
In cui c'è scritto che alla proposta il proponente versa € X con assegno intestato al venditore e consegnato all'Agenzia a titolo di deposito fiduciario. Quindi l'Agenzia non poteva incassarlo. Non essendoci condizioni sospensive poste dal promissario acquirente, avrebbe dovuto consegnarlo a te quale caparra confirmatoria. L'avresti trattenuta quando

il compratore cambiò idea e si ritirò.

Io chiederei spiegazioni a quell'Agenzia: perché l'assegno è stato restituito al mancato acquirente?

 

[Franci63]

la parte che si è ritirata avrebbe perso la caparra, che lei aveva diritto di trattenere.

Non essendoci condizioni sospensive

Andrebbe chiarito questa affermazione:

avevo messo io delle condizioni sospensive

Perché se c’erano sospensive di qualsiasi tipo , anche a favore di parte venditrice, il contratto era comunque ancora inefficace.

Inoltre, purtroppo capita che si scelga di non versare l’assegno al venditore , per non dover registrare la proposta accettata, ma solo il successivo preliminare (la riscrittura del preliminare , per la precisione) che si usa sottoscrivere in un secondo momento.
E per risparmiare pochi soldi, si rinuncia ad una tutela, cioè alla caparra.

 

[uva]

se c’erano sospensive di qualsiasi tipo , anche a favore di parte venditrice, il contratto era comunque ancora inefficace

Io ho capito che la sospensiva a favore del venditore @StoredMask riguardava il suo acquisto di un altro immobile con mutuo.

Secondo me il proponente non poteva svincolarsi liberamente se non era scaduto il termine entro il quale la condizione posta dal venditore avrebbe dovuto avverarsi.
Invece "si è ritirato" quasi subito:

la accettai e dopo qualche giorno il compratore cambiò idea e si ritirò.

Per questo motivo ritengo che @StoredMask avrebbe potuto legittimamente incassare la caparra a seguito inadempienza della controparte.

 

[Franci63]

Io ho capito che la sospensiva a favore del venditore @StoredMask riguardava il suo acquisto di un altro immobile con mutuo.

Si, l’ho pensato anch’io, ma non è chiarissimo a quale contratto si riferisca.

Secondo me il proponente non poteva svincolarsi liberamente se non era scaduto il termine entro il quale la condizione posta dal venditore avrebbe dovuto avverarsi.

Vero, non ci si può “ritirare” in pendenza di eventuale condizione; ma l’altra parte non può farsi consegnare l’assegno dall’agenzia, visto che formalmente non è caparra ( la caparra si configura solo con la consegna).
In definitiva, in caso di contratti condizionati, non sono molte le tutele per la parte adempiente.

Peraltro, non abbiamo letto quanto firmato con il primo interessato, quindi i dubbi restano.

 

[uva]

per risparmiare pochi soldi, si rinuncia ad una tutela, cioè alla caparra.

Concordo.
Siccome generalmente il mediatore si occupa della registrazione della proposta accettata (= preliminare), se quell'Agenzia riteneva opportuno non registrarlo avrebbe dovuto spiegare ai suoi clienti le possibili conseguenze della mancata registrazione.