Problema con contratto di locazione

[federico2010]

Buongiorno volevo porre un quesito agli amici più esperti di me in materia di locazione. Sono proprietario di un'appartamento di 100 metri quadrati dato in locazione ad una coppia uomo e donna senza prole, contratto regolarmente registrato hanno sempre pagato il mensile sul contratto di locazione c'è specificato divieto di sub locazione ora loro hanno condiviso l'appartamento con altre due coppie da diversi mesi chiedo gentilmente lumi ora io come devo comportarmi devo andare da un legale e chiedere la risoluzione del contratto o ci sono altre strade anticipatamente ringrazio tutti per i consigli.

 

[Nemesis]

sul contratto di locazione c'è specificato divieto di sub locazione ora loro hanno condiviso l'appartamento con altre due coppie da diversi mesi chiedo gentilmente lumi ora io come devo comportarmi devo andare da un legale e chiedere la risoluzione del contratto

Attenzione che se l’ospitalità, anche temporanea e protratta nel tempo, non assume caratteri tali da indurre alla presunzione del verificarsi in concreto della sublocazione, allora si deve ritenere che la semplice durata di una tale permanenza non costituisce indizio grave e determinante sufficiente a provare una violazione degli accordi intercorsi tra le parti.
E la violazione del divieto di sublocazione dell’immobile, pur costituendo inadempimento, non è di per sé sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto di locazione ove non rivesta il carattere di gravità richiesto dall’art. 1455 c.c., da valutarsi con riferimento all’interesse dell’altra parte e alle circostanze del caso concreto.

 

[federico2010]

Sul contratto c'è scritto espressamente cos'ì " I conduttori non potranno sublocare o dare in comodato o consentire a terzi l'uso sotto qualsiasi forma contrattuale, in tutto o in parte, dell'immobile locato, pena la risoluzione del contratto " quindi mi sembra che sia chiaro ".

 

[Nemesis]

Sul contratto c'è scritto espressamente cos'ì " I conduttori non potranno sublocare o dare in comodato o consentire a terzi l'uso sotto qualsiasi forma contrattuale, in tutto o in parte, dell'immobile locato, pena la risoluzione del contratto " quindi mi sembra che sia chiaro ".

È chiaro che il divieto di sublocare è legittimo. Ma, come avevo già scritto, la violazione di tale divieto non comporta di per sé (non è sufficiente) per ottenere la risoluzione del contratto di locazione. Occorre che l'inadempimento si configuri come "grave", ex art. 1455 c.c. E la gravità (o no) non può che essere stabilita dal giudice di merito.
Ma è anche chiaro che la clausola contrattuale con cui, nel vietare la sublocazione, si voglia includere anche il divieto di ospitalità di persone estranee al nucleo familiare del conduttore, è nulla. L’ospitalità (anche non temporanea e quindi protratta nel tempo) non concreta ipotesi di presunzione di sublocazione; se da essa neppure è dato presumere una detenzione autonoma dell’immobile locato derivante da un concesso comodato, si deve necessariamente ritenere che la semplice durata di tale permanenza, in assenza di altre circostanze, non può essere assunta a indizio grave e determinante, dunque idoneo a provare l’esistenza di una sublocazione o di un contratto di comodato.

 

[moralista]

Allora come se ne viene a capo, della situazione in cui si trova federico 2010

 

[Hug]

L'articolo 1455 recita:
Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.[1522, 1525, 1564, 1565, 1668, 1819, 1820, 1868, 2286] .

 

[federico2010]

Allora sostanzialmente le clausole contrattuali non valgono nulla e i conduttori fanno come gli pare.

 

[Nemesis]

Allora sostanzialmente le clausole contrattuali non valgono nulla.

Invece valgono, in quanto, ex art. 1372 c.c., "il contratto ha forza di legge tra le parti".
Ma l'autonomia negoziale deve essere parametrata ai superiori valori costituzionali previsti a garanzia degli specifici interessi, ivi compreso quello contemplato dall'art. 2 Cost., che tutela i diritti involabili dell'uomo e impone l'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà. Quindi, come avevo già scritto, è nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale, oltre alla previsione del divieto di sublocazione, sia contenuto il riferimento al divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico, siccome confliggente proprio con l'adempimento dei doveri di solidarietà che si può manifestare attraverso l'ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà, oltre che con la tutela dei rapporti sia all'interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale, o con l'esplicazione di rapporti di amicizia.

 

[Hug]

Allora sostanzialmente i conduttori fanno come gli pare.

In teoria (per legge) assolutamente no, in pratica (per prassi) assolutamente sì. Parola di locatore.