Proposta acquisto frettolosa?

[cec]

Agente immobiliare con mandato non in esclusiva da una quindicina di giorni.
Fa una prima visita al mio appartamento con una coppia non accompagnata da geometra o altri;io non ero presente ma mio figlio ha detto che sono stati veloci e non hanno fatto domande.
Dopo pochi giorni, senza richiedere neanche una seconda visita, formulano una proposta d'acquisto in linea con la mia richiesta (-6%) che accetterò ma devo ancora firmare (con sospensiva ottenimento mutuo fino al 30/5/2026 –su questo devo sentire agenzia mi avevano detto un paio di mesi ok, 4mesi sono troppi, blocco ogni altra evt trattativa).
Hanno già versato un deposito trattenuto dall'agenzia di 5k, preliminare dal notaio entro 30/3 con versamento caparra confirmatoria 10% del valore, rogito 30/6/26.
Non hanno chiesto (e l'agente non avrebbe saputo rispondere) ubicazione contatori, se presente deposito o decalcificatore, scarichi fognari, se il soffitto fosse accessibile...
Insomma troppo veloci.
Sono io che mi faccio troppe paranoie o potrebbero nascondere qualcosa?
L'agenzia nel frattempo mi ha chiesto atto di acquisto, ha fatto visure sul mio nominativo e mi ha detto di produrre velocemente relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale, oltre alle conformità impianti e APE di cui sono già in possesso.

Grazie.

 

[uva]

formulano una proposta d'acquisto

Se accetti quella proposta di acquisto con clausola sospensiva inerente l'ottenimento del mutuo (e l'agente comunica ai proponenti la tua accettazione), a quel punto avrete concluso un contratto preliminare.

Il passaggio successivo dal notaio entro il 30/03 può essere utile per chiarire altri aspetti della compravendita.
Ma se in quella data loro non avranno ancora ottenuto il mutuo (da quanto hai scritto il termine scade il 30/05) non potrai incassare né l'assegno di 5k che hanno lasciato in deposito all'agente né il 10% del prezzo.

Io non accetterei un termine così lungo. 4 mesi di attesa col rischio di non concludere la vendita perché il potenziale acquirente non è finanziabile mi sembrano troppi.

 

[cec]

Se tu accetti la loro proposta di acquisto con clausola sospensiva inerente l'ottenimento del mutuo (e l'agente comunica ai proponenti la tua accettazione), a quel punto avrete concluso un contratto preliminare.

ni, diciamo che nella proposta d'acquisto l'importo è meno vincolante ed essa non ha effetti legali, il compromesso è molto più specifico e vincolante.
Il mio dubbio maggiore riguarda i 4 mesi per la sospensiva al mutuo, che vorrei negoziare a 2 con l'agenzia prima di firmare.

 

[uva]

Il mio dubbio maggiore riguarda i 4 mesi per la sospensiva al mutuo,

E' anche il mio dubbio.
(Prima avevo pubblicato il post per errore, senza finire il discorso).

 

[uva]

ni, diciamo che nella proposta d'acquisto l'importo è meno vincolante ed essa non ha effetti legali,

In che senso?
Una proposta di acquisto accettata dal venditore diventa contratto preliminare quando l'accettazione viene comunicata al proponente.
L'efficacia di quel preliminare è sospesa fino all'avveramento della condizione (l'ottenimento del mutuo), ma il contratto esiste.

Forse adesso l'agente non vuole registrarlo all'Agenzia dell'Entrate perché non c'è passaggio di denaro. La registrazione è un obbligo di natura fiscale, non determina la validità o meno del preliminare.

 

[uva]

sospensiva al mutuo, che vorrei negoziare a 2 con l'agenzia prima di firmare.

Verifica che la condizione sospensiva sia formulata in modo chiaro.

Io scrivo che il proponente si impegna a presentare richiesta di mutuo per l'importo di € X presso l'Istituto bancario da lui scelto, consegnando al venditore la relativa documentazione entro 15 giorni dall'accettazione della proposta di acquisto. In mancanza, il contratto sarà inefficace.
L'avveramento della condizione (= l'ottenimento del mutuo) dovrà essere comunicato al venditore entro 60 giorni.

Questo per evitare che lui utilizzi i mesi concessigli per cercare altri immobili, senza preoccuparsi di avviare subito la richiesta di mutuo.