Proposta acquisto frettolosa?

[cec]

Agente immobiliare con mandato non in esclusiva da una quindicina di giorni.
Fa una prima visita al mio appartamento con una coppia non accompagnata da geometra o altri;io non ero presente ma mio figlio ha detto che sono stati veloci e non hanno fatto domande.
Dopo pochi giorni, senza richiedere neanche una seconda visita, formulano una proposta d'acquisto in linea con la mia richiesta (-6%) che accetterò ma devo ancora firmare (con sospensiva ottenimento mutuo fino al 30/5/2026 –su questo devo sentire agenzia mi avevano detto un paio di mesi ok, 4mesi sono troppi, blocco ogni altra evt trattativa).
Hanno già versato un deposito trattenuto dall'agenzia di 5k, preliminare dal notaio entro 30/3 con versamento caparra confirmatoria 10% del valore, rogito 30/6/26.
Non hanno chiesto (e l'agente non avrebbe saputo rispondere) ubicazione contatori, se presente deposito o decalcificatore, scarichi fognari, se il soffitto fosse accessibile...
Insomma troppo veloci.
Sono io che mi faccio troppe paranoie o potrebbero nascondere qualcosa?
L'agenzia nel frattempo mi ha chiesto atto di acquisto, ha fatto visure sul mio nominativo e mi ha detto di produrre velocemente relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale, oltre alle conformità impianti e APE di cui sono già in possesso.

Grazie.

 

[uva]

formulano una proposta d'acquisto

Se accetti quella proposta di acquisto con clausola sospensiva inerente l'ottenimento del mutuo (e l'agente comunica ai proponenti la tua accettazione), a quel punto avrete concluso un contratto preliminare.

Il passaggio successivo dal notaio entro il 30/03 può essere utile per chiarire altri aspetti della compravendita.
Ma se in quella data loro non avranno ancora ottenuto il mutuo (da quanto hai scritto il termine scade il 30/05) non potrai incassare né l'assegno di 5k che hanno lasciato in deposito all'agente né il 10% del prezzo.

Io non accetterei un termine così lungo. 4 mesi di attesa col rischio di non concludere la vendita perché il potenziale acquirente non è finanziabile mi sembrano troppi.

 

[cec]

Se tu accetti la loro proposta di acquisto con clausola sospensiva inerente l'ottenimento del mutuo (e l'agente comunica ai proponenti la tua accettazione), a quel punto avrete concluso un contratto preliminare.

ni, diciamo che nella proposta d'acquisto l'importo è meno vincolante ed essa non ha effetti legali, il compromesso è molto più specifico e vincolante.
Il mio dubbio maggiore riguarda i 4 mesi per la sospensiva al mutuo, che vorrei negoziare a 2 con l'agenzia prima di firmare.

 

[uva]

Il mio dubbio maggiore riguarda i 4 mesi per la sospensiva al mutuo,

E' anche il mio dubbio.
(Prima avevo pubblicato il post per errore, senza finire il discorso).

 

[uva]

ni, diciamo che nella proposta d'acquisto l'importo è meno vincolante ed essa non ha effetti legali,

In che senso?
Una proposta di acquisto accettata dal venditore diventa contratto preliminare quando l'accettazione viene comunicata al proponente.
L'efficacia di quel preliminare è sospesa fino all'avveramento della condizione (l'ottenimento del mutuo), ma il contratto esiste.

Forse adesso l'agente non vuole registrarlo all'Agenzia dell'Entrate perché non c'è passaggio di denaro. La registrazione è un obbligo di natura fiscale, non determina la validità o meno del preliminare.

 

[uva]

sospensiva al mutuo, che vorrei negoziare a 2 con l'agenzia prima di firmare.

Verifica che la condizione sospensiva sia formulata in modo chiaro.

Io scrivo che il proponente si impegna a presentare richiesta di mutuo per l'importo di € X presso l'Istituto bancario da lui scelto, consegnando al venditore la relativa documentazione entro 15 giorni dall'accettazione della proposta di acquisto. In mancanza, il contratto sarà inefficace.
L'avveramento della condizione (= l'ottenimento del mutuo) dovrà essere comunicato al venditore entro 60 giorni.

Questo per evitare che lui utilizzi i mesi concessigli per cercare altri immobili, senza preoccuparsi di avviare subito la richiesta di mutuo.

 

[Heifetz]

io non ero presente ma mio figlio ha detto che sono stati veloci e non hanno fatto domande.

Ci sono acquirenti che hanno già visto decine di case e/o sanno cosa vogliono.

(con sospensiva ottenimento mutuo fino al 30/5/2026 –su questo devo sentire agenzia mi avevano detto un paio di mesi ok, 4mesi sono troppi, blocco ogni altra evt trattativa).

Secondo me la sospensiva va strutturata in modo corretto.
Un termine "breve" per presentare la domanda completa di tutta la documentazione richiesta, e un termine più "lungo" per ottenere l'esito definitivo (è assolutamente legittimo chiedere che la durata complessiva venga riportata a un periodo più ragionevole).
Se poi i tempi dovessero risultare stretti, potrete sempre concordare una proroga.

Questo per evitare che lui utilizzi i mesi concessigli per cercare altri immobili, senza preoccuparsi di avviare subito la richiesta di mutuo.

Concordo con @uva.

Insomma troppo veloci.

Il fatto che non abbiano ancora chiesto molti dettagli tecnici non significa che non lo faranno più avanti, ad esempio in fase di perizia:

L'agenzia nel frattempo mi ha chiesto atto di acquisto, ha fatto visure sul mio nominativo e mi ha detto di produrre velocemente relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale, oltre alle conformità impianti e APE di cui sono già in possesso.

Di fatto l'agenzia ha iniziato a mostrare l'immobile senza avere ancora la documentazione essenziale.

 

[Heifetz]

Spero che l'agenzia inserisca anche l'importo minimo nella clausola (importo non inferiore a…), altrimenti la sospensiva risulterebbe troppo generica.

 

[Franci63]

Di fatto l'agenzia ha iniziato a mostrare l'immobile senza avere ancora la documentazione essenziale.

In effetti questa secondo me è la parte peggiore della vicenda.
Nel senso che, da un agente così superficiale da non aver chiesto nemmeno l’atto di provenienza, prima di iniziare le visite, non ci si può aspettare nulla di buono, e bisogna solo sperare che non faccia danni.
Anche mettere in vendita senza avere pronta la relazione di conformità urbanistica lo trovo poco saggio.

il compromesso è molto più specifico e vincolante.

Generalmente il contratto è già vincolante, e dovrebbe comprendere tutti gli aspetti importanti: il “secondo preliminare” si firma quando si può togliere la sospensiva, perché il mutuo è passato.
Prima, secondo me, è inutile .

4mesi sono troppi,

Si può pensare di controbilanciare l’attesa, inserendo una clausola per cui saresti libera da obblighi contrattuali (cioè il contratto di fatto si annullerebbe) , se si trovano altri eventuali acquirenti, che acquistano senza sospensiva.
Così si va avanti con le visite, e non si perde tempo.
Naturalmente gli attuali proponenti devono accettare tale clausola.

 

[cec]

In effetti questa secondo me è la parte peggiore della vicenda.
Nel senso che, da un agente così superficiale da non aver chiesto nemmeno l’atto di provenienza, prima di iniziare le visite, non ci si può aspettare nulla di buono, e bisogna solo sperare che non faccia danni.
Anche mettere in vendita senza avere pronta la relazione di conformità urbanistica lo trovo poco saggio.

In realtà l'atto di provenienza l'avevano visionato al momento dell'incarico, alla visita interessata mi hanno chiesto l'invio.
La relazione di conformità sono io che ho detto che l'avrei fatta redigere appena c'era interessamento. Avevo già contattato il tecnico che l'aveva fatta 15 anni fa quando acquistai l'immobile e, non avendo variato nulla, mi aveva confermato che era veloce da avere.
Trattasi comunque di agenzia operante nella mia città da oltre 30 anni, non so cosa dire!