Vendita senza agenzia – registrazione proposta acquisto

[cec]

Salve,
mi rivolgo nuovamente a voi per un consiglio su un appartamento in vendita, l'agenzia ha il mandato in esclusiva scaduto (anche se abbiamo accordato che può continuare a proporre l'immobile) ed io ho fatto gli annunci nei vari portali.
Avrei un potenziale acquirente diretto (non passato dall'agenzia) che aspetta risposta dal notaio per i controlli catastali ed ipotecari, ma su questo sono tranquilla: non ci sono irregolarità o gravami.
Salvo ripensamenti, avremmo deciso di stipulare in settimana una “proposta di acquisto immobiliare” con eventuale rogito a gennaio.
L'acquirente si stava informando presso il suo notaio che, fra l'altro, mi ha già inviato i documenti da produrre per la compravendita (mi manca solo la relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale per la quale darò incarico ad un tecnico solo a proposta firmata fra le parti- tempi per farla 10/15 gg).
Io intanto chiedo come poter gestire l'eventuale caparra che sarebbe disposto a rilasciarmi.
Se incasso l'assegno siamo obbligati alla registrazione della proposta d'acquisto entro 30 gg?
O se si andasse a rogito entro i 30 gg. si potrebbe evitare?
Sarebbero meno di 300 euro di spesa, in carico al compratore, ma se le potesse risparmiare...
In giro ho sentito che non è prassi registrare le proposte, soprattutto con tempi di rogito così brevi, ma le sanzioni sarebbero molto elevate e saremmo corresponsabili.
Potrei invece trattenere senza incassare l'assegno e farmi pagare il totale al rogito?
Potremmo consegnare l'assegno al notaio?
Cosa mi consigliate per tempi così stretti?

Specifico che io venderei per acquistare qualcosa di più grande (ma non firmerò nessuna proposta fino ad incasso avvenuto) e che potrei liberare velocemente l'abitazione dato che vi abita mio figlio studente, mentre l'acquirente comprerebbe per investimento, senza mutuo, questo per chiarire che nessuna delle due parti avrebbe grandissimi disagi in caso di ripensamenti o simili.
Grazie mille come sempre.

 

[Franci63]

Salvo ripensamenti, avremmo deciso di stipulare in settimana una “proposta di acquisto immobiliare” con eventuale rogito a gennaio.

Tra privati non si stipulano “proposte di acquisto” , ma si firmano direttamente contratti preliminari, dopo aver concordato insieme le varie clausole per la compravendita.
La proposta si usa quando c’è un intermediario, e le parti non si incontrano, se non in un momento successivo.
Avendo già coinvolto un notaio, se fossi in voi mi farei predisporre il contratto direttamente da lui.

In giro ho sentito che non è prassi registrare le proposte,

si, come è prassi per molti andare a 70 all’ora in auto anche quando c’è il limite dei 50…
Scusa l’ironia, ma stare a fare strani magheggi, oltretutto rischiando sanzioni, per non spendere 300 euro, mi pare davvero fuori luogo.
Tra l’altro, non è facilissimo trovare un notaio che lavori durante le festività di Natale e fino all’epifania: quindi non è automatico riuscire a fare il rogito entro 30 giorni.
Peraltro, la registrazione è obbligatoria anche se si rogita il giorno dopo la firma del preliminare.

nessuna delle due parti avrebbe grandissimi disagi in caso di ripensamenti o simili.

Allora potete anche stringervi la mano, e darvi appuntamento al rogito senza firmare nulla.
Io, che non volevo caparre, ho fatto così per vendere un mio immobile, consapevole che l’acquirente poteva cambiare idea: il giorno del rogito ha saldato tutto, nessun problema.

 

[cec]

Tra privati non si stipulano “proposte di acquisto” , ma si firmano direttamente contratti preliminari, dopo aver concordato insieme le varie clausole della vendita.
La proposta si usa quando c’è un intermediario, e le parti non si incontrano, se non in un momento successivo.
Avendo già coinvolto un notaio, se fossi in voi mi farei predisporre il contratto direttamente da lui.

Concordo su quello che mi hai risposto, tranne che su questo punto.
In realtà ci sono molti fac-simile di "proposte d'acquisto" fra privati che possono essere dettagliati come un preliminare.
Una volta controfirmata da entrambe le parti diventa efficace.
Sentiamo anche cosa dice il notaio ...

 

[cec]

Allora potete anche stringervi la mano, e darvi appuntamento al rogito senza firmare nulla.
Io, che non volevo caparre, ho fatto così per vendere un mio immobile, consapevole che l’acquirente poteva cambiare idea: il giorno del rogito ha saldato tutto, nessun problema.

Ma non incassare l'assegno o consegnarlo al notaio?
Una somma in contanti, minore di 5000, che potremmo poi dichiarare ricevuta al rogito assieme agli assegni circolari?

Potrei anche non chiedere nulla, ma vorrei avere una minima certezza solo per prevedere il trasloco di mio figlio durante le festività. Se non vendo, lui resta in casa.

 

[Franci63]

Una volta controfirmata da entrambe le parti diventa efficace.

Certo, una proposta accettata, la cui accettazione venga comunicata al proponente, è a tutti gli effetti un contratto preliminare. Ma che senso ha firmare a più riprese una proposta ( atto unilaterale), se le parti si possono incontrare e firmare direttamente il contratto in contemporanea?

In realtà ci sono molti fac-simile di "proposte d'acquisto" fra privati che possono essere dettagliati come un preliminare.

Diffidare di fac- simile; ogni situazione è storia a sé, e va dettagliata in base alle esigenze concrete e alle condizioni concordate.

Potrei anche non chiedere nulla, ma vorrei avere una minima certezza solo per prevedere il trasloco di mio figlio durante le festività. Se non vendo, lui resta in casa.

Quindi meglio ricevere una caparra , e registrare il contratto.

 

[Gianco]

Fatti dare un assegno per la caparra, che potrai restituire quando al momento della stipula notarile riceverai l'importo totale.

 

[cec]

Fatti dare un assegno per la caparra, che potrai restituire quando al momento della stipula notarile riceverai l'importo totale.

Si è quello che stavo pensando io dati i tempi brevi, così facendo non registreremmo nulla, corretto?
Attendo cmq parere del suo notaio

 

[uva]

così facendo non registreremmo nulla

La registrazione del preliminare è obbligatoria.
Ma se non vi è passaggio di denaro prima del rogito, e se tutte le copie vengono distrutte, la mancata registrazione non verrà rilevata.

Però se il promissario acquirente cambia idea e la compravendita salta, il venditore rischia di trovarsi senza alcuna garanzia. L'assegno bancario, non incassato alla firma del preliminare, dopo qualche settimana/mese potrebbe risultare non coperto o quel c/c addirittura chiuso.

Io, che vendo sempre privatamente, preferisco incassare la caparra confirmatoria e registrare il preliminare. Il costo fisso (200 euro + i bolli) a carico dell'acquirente non è particolarmente oneroso.

 

[cec]

Però se il promissario acquirente cambia idea e la compravendita salta, il venditore rischia di trovarsi senza alcuna garanzia. L'assegno bancario, non incassato alla firma del preliminare, dopo qualche settimana/mese potrebbe risultare non coperto o quel c/c addirittura chiuso.

E ricevere questa settimana contanti, tipo 3000 euro che mi sarebbero sufficienti, trattenerli ed al rogito scrivere che mi sono stati consegnati alla data del rogito.
E ricevere il totale in A/Circolari meno 3000 non sarebbe più semplice e sarei più garantita?
Sinceramente capisco anche il compratore ... sarebbero 250 euro buttati, ok nelle compravendite che vanno nelle lunghe ma se entro il 15 gennaio rogitiamo, escludendo le feste il tempo è davvero poco.

 

[uva]

E' pur sempre evasione fiscale, ma dal punto di vista della garanzia può funzionare.
Ovviamente devono "sparire" tutte le copie del preliminare nel quale tu dai quietanza dei 3.000 euro incassati alla firma quale caparra confirmatoria. Dovete assicurarvi che il notaio attesti che il passaggio del denaro (assegno circolare + contanti) è avvenuto alla firma del rogito.

Mi sembra strana una compravendita con pagamento parte con assegno circolare e parte in contanti, a me non è mai capitato. Se la somma in contanti rientra nei limiti di legge, come nel tuo caso, dovrebbe essere regolare seppure anomalo.

Se proprio non volete registrare il preliminare, forse sarebbe meglio che al rogito l'acquirente paga il prezzo intero con assegno circolare come avviene normalmente, e tu gli restituisci i 3.000 euro in contanti
Sempre che lui si fidi...