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  1. Monica Fusaro

    Monica Fusaro Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    A luglio 2018 mi è stata una proposta d'acquisto condizionata alla cessione del mutuo e ad Agosto ho firmato l'accettazione di proposta d'acquisto del mio immobile. In questi giorni, trascorse tre settimane dalla visita del perito, l'agenzia mi ha comunicato la mancata erogazione del mutuo ai miei potenziali acquirenti. Ora mi trovo dopo mesi di attesa a riproporre il mio appartamento dopo ad aver perso tempo ed energie a cercarne un altro dove vivere convinta del buon esito della vendita. Chiedo agli esperti in materia se ho diritto ad incassare l'assegno versato dagli acquirenti quale caparra confirmatoria. Nella proposta d'acquisto viene enunciato ".il sottoscritto consegna tale somma all'agenzia che la trasferirà alla parte venditrice contestualmente alla firma dell'accettazione di codesta proposta di euro .)
     
  2. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No, se il contratto preliminare (formato con la tua accettazione della proposta e la comunicazione dell’accettazione al proponente) conteneva una condizione sospensiva che non si è avverata.
    I contratti condizionati sono validi, ma non efficaci fino ad avveramento condizione.
    Quindi non si incassano caparre ,e non si pagano provvigioni.
    È probabile che non ti avessero spiegato bene cosa comportasse accettare una proposta condizionata; tecnicamente non esiste nemmeno una caparra, ma solo una somma in deposito destinata a diventare caparra all’avveramento della condizione.
    Questa parte del modulo della proposta “vale” solo per proposte non condizionate.

    Per parziale fortuna, non hai perso troppo tempo, di solito in agosto/settembre non si vende molto.
     
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  3. Monica Fusaro

    Monica Fusaro Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
     
  4. Monica Fusaro

    Monica Fusaro Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Tuttavia un articolo preso sul web recita
    questo:
    "Conclusioni: la caparra confirmatoria quindi, in caso di inadempimento (anche dovuto alla mancata concessione del mutuo), è legittimanente trattenuta dalla controparte e non è possibile per il giudice neanche ridurne la somma. La legittimità dell’articolo 1385 c.c., è quindi stata confermata.

    Fonti:
    – Gazzetta Ufficiale, Tribunale di Tivoli ordinanza n.2 del 10 ottobre 2012
    – Gazzetta Ufficiale, Corte Costituzionale ordinanza n.248 del 2013
     
  5. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La Giurisprudenza e la Matematica non vanno di pari passo. In Matematica puoi trovare 100 metodi risolutivi che portano allo stesso risultato. In Giurisprudenza, partendo dallo stesso Codice Civile, puoi trovare 100 strade che ti portano a 100 sentenze diverse e contrastanti tra loro.

    Vale quanto affermato da Franci63, se non altro perché la proposta è appunto "condizionata", e anche la somma diventa caparra confirmatoria solo quando si avvera la condizione sospensiva, cioè l'erogazione del mutuo, o quantomeno una delibera scritta, da parte della Banca prescelta, che dichiara che il mutuo verrà erogato.

    Ovviamente puoi farti forte della legittimità da te invocata, e delle relative ordinanze che hai trovato su internet, ma dovresti metterci di mezzo un avvocato, per una durata media di 7 anni circa, durante i quali l'immobile non è commerciabile causa l'esistenza di un contenzioso che ti impedisce di vendere a terze parti.

    Capisco il tuo forte disappunto nell'aver perso tempo, ma consolati pensando che l'inadeguatezza dei potenziali acquirenti al sostenimento dell'onere del mutuo è emersa ora e non il giorno del rogito notarile, giorno in cui dovrebbero portarti gli assegni circolari e magari non ci riescono perché la banca s'impunta con un cavillo e non glieli emette.
     
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  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La prossima volta comunque ti consiglio di prendere PERSONALMENTE informazioni sui potenziali acquirenti. Se trovi un potenziale acquirente completamente privo di immobili di qualunque tipo, e che magari ha solo lo stipendio e non ha liquidità da parte, neanche con l'intercessione del Papa riuscirebbe ad ottenere un mutuo.
    E valga come parabola il seguente esempio: nel 2009 mi servivano 32.000 Euro per acquistare un box (era una parte del valore, visto che ne costava 70.000 + IVA + notaio + IVA), e chiesi il mutuo alla Banca di Credito Cooperativo di Roma. Nonostante avessi già a mio nome un appartamento e 2 box auto, senza alcun mutuo da estinguere (piena proprietà per 1000/1000), e nonostante avessi un contratto a tempo indeterminato (ho solo avuto contratti a tempo indeterminato dal 1999 a oggi), non emettevano mai la delibera e si limitavano, ogni mese, a chiedermi la fotocopia della busta paga. Chiesero anche che aprissi un conto corrente di corrispondenza presso di loro, chiesero l'accredito dello stipendio presso di loro, chiesero una carta di credito radicata sul loro conto corrente. Alla fine è venuta a mancare una zia di secondo grado e mia madre regalò 32.000 Euro a me e altrettanti a mio fratello, soldi che le caddero sulle mani a titolo di eredità. Se avessi aspettato la delibera della BCC Roma, molto probabilmente starei ancora aspettando, e continuerei a mandare copia della busta paga ogni mese. Questo per farti capire che anche in presenza di forti garanzie, le banche difficilmente concedono prestiti. Figurati se uno non ha nulla e ha solo lo stipendio.
    Esistono siti internet che ti permettono di conoscere immobili, autoveicoli e conti correnti intestati a una persona partendo dal solo codice fiscale.
    Se non sei soddisfatta puoi sempre chiedere al potenziale acquirente di esibirti un estratto conto dal quale si evinca la sua disponibilità. A te le conclusioni, sia che il saldo sia 1000 Euro, sia che il saldo sia 100.000 Euro.
     
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  7. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dopo che le informazioni che hai preso PERSONALMENTE ti fanno propendere per il due di picche da parte di qualsiasi Banca, perlomeno non perdi tempo e ti attivi subito a cercare altri acquirenti, ben immaginando che - essendo il potenziale acquirente povero in canna o quasi - nessuna banca gli concederà mai il mutuo.
    Ovviamente devi aspettare i tempi tecnici affinché il potenziale acquirente ottenga il verdetto (negativo) della Banca, ma almeno risparmi tempo perché sai già che devi trovare qualcun altro.
    Affidandoti ciecamente all'agenzia, che NON E' TENUTA A FARE CONTROLLI DI SOLIDITA' FINANZIARIA E PATRIMONIALE ma deve solo TROVARTI UN POTENZIALE ACQUIRENTE, ti sei preclusa la possibilità di conoscere in anticipo come sarebbe andata a finire la faccenda.
     
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  8. Monica Fusaro

    Monica Fusaro Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Bhe ho imparato comunque che non accetterò più proposte condizionate al mutuo perché sono vaghe
    e farraginose legalmente. Grazie a tutti
     
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  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Capisco la tua presa di posizione. Ti segnalo, tuttavia, che è una presa di posizione estrema. Dalla massima apertura verso le proposte condizionate all'accettazione di mutuo, sei passata all'altro estremo, il rifiutare chiunque debba chiedere un mutuo.

    Ti ricordo tuttavia che questo tuo rifiuto abbraccia una significativa percentuale dei potenziali acquirenti, ed alcuni di essi, il mutuo, lo otterrebbero!

    Io propendo per farti passare l'anagrafica di questa gente dall'agenzia immobiliare, man mano che si presenta, e fare delle verifiche personali, in modo da fare una accettazione MIRATA, ossia che abbia passato lo screening iniziale di cui tu soltanto puoi REALMENTE prenderti cura.

    Non penso ci sia nulla di male se l'agenzia ti comunica i dati dei potenziali acquirenti prima che tu abbia accettato "alla cieca".

    Hai diritto pure tu di fare verifiche patrimoniali e finanziarie, no?

    Se uno non ha nessun immobile intestato, e ha pochi soldi sul conto, e magari è pure divorziato con l'obbligo di mantenimento della ex moglie disoccupata, puoi pensare che forse non otterrà il mutuo, e passare al candidato successivo.

    Purtroppo mi rendo conto che viviamo in un periodo difficile. Gli immobili oltre al primo sono diventati zavorre costose, se non messi a reddito (parlo dell'IMU). E trovare qualcuno che abbia la solidità patrimoniale tale da convincere la banca a concedergli un mutuo di 150.000 Euro, non è cosa semplice. Tanto per cominciare è più facile che diano un mutuo a una coppia dove entrambi lavorano a tempo indeterminato. Ma ci sono anche single che guadagnano per due persone, quindi è tutto da valutare, caso per caso.

    La soluzione sta nel mezzo: né accettare tutto senza verifiche tue personali, né trincerarsi dietro un "accetto solo chi ha già il contante per pagarmi".
     
  10. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Nel caso da te menzionato non si parla di condizione sospensiva.
    L’errore è sicuramente stato non spiegarti prima cosa comportasse.
    Condivido. Sono uno “strumento” delicato.
    Quando facevo l’agente immobiliare non ho mai fatto sottoscrivere agli aspiranti acquirenti proposte condizionate.
    E le ho viste spesso utilizzare da altri in maniera superficiale, senza comprenderne bene le implicazioni.
    Comunque , tutto si può fare, ma vanno date le info corrette per capire e scegliere.
     
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  11. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    Dipende da quanto tempo non fai più l'Agente immobiliare, nel periodo in cui ci troviamo, pur di trovare probabili acquirenti si accetta un po di tutto consapevoli di cose si è accettato, si potrebbe accertare l'esito della richiesta del mutuo direttamente dalla banca e accertare la motivazione,;) che non sia solo una scusa del proponente acquirente mutuante
     
  12. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Da quando le banche danno info a terzi, sulle richieste di mutuo altrui ?
    Non ho ancora visto condizioni sospensive che impediscano al proponente di tirarsi indietro a piacimento.
    Capisco il momento storico, ma spesso fanno proposte aspiranti acquirenti che non hanno alcuna prospettiva di mutuo.
    Direi che prima di fare una proposta un giro in banca per conoscere a grandi linee se si è mutuabili e quanto sia necessario.
    Poi ci si muove .
    Meglio potrebbe essere una condizione sospensiva legata all’accertamento della regolarità urbanistica e catastale ( che il venditore non dovrebbe aver problemi ad accettare, visto che dipende da lui); così se l’immobile non è regolare, non si devono recuperare caparre versate, e non si pagano provvigioni.
     
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  13. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    Dove è la professionalità dell'agenzia che ti propone un affare come quello a te proposto senza aver controllato o accertato da diversi canali la solvibilità del proponente, altrimenti si continua a perdere tempo senza nessun introito
     
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  14. Monica Fusaro

    Monica Fusaro Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    È quello che mi sono chiesta anch'io ma anche la banca stessa non è stata seria perché dopo la visita del perito non fai attendere 3 settimane ed in particolare l'ultimo giorno che dare una risposta negativa del tipo "monoreddito e straniero"!
     
  15. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Questa risposta potevano darla ben prima della perizia, visto che riguarda la capacità economica dell’acquirente, e non la congruità dell’immobile.
     
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  16. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    Il periodo elle vendite immobiliare è nero, ma qui lo stiamo riverniciando pur di stendere un preliminare (e sperando nel buon esito)
     
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  17. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quanto hai ragione!!!
     

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