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Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Purtroppo su queste cose oggi c’è poco da scherzare perché basta molto meno per avere un alloggio il cui valore commerciale causa abusi vale poi 0
Certo non può valere zero o avere grossi problemi un singolo appartamento perché c'è una tettoia abusiva in cortile.

Sicuramente la situazione va chiarita, una volta per tutte.
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Certo non può valere zero o avere grossi problemi un singolo appartamento perché c'è una tettoia abusiva in cortile.

Sicuramente la situazione va chiarita, una volta per tutte.
Eh no, perché la tettoia abusiva in cortile fa parte di una comproprietà comune (anche di proprietà dell’immobile di chi non l’ha eseguita) e di fatto rappresenta un problema non indifferente in sede di eventuale atto notarile in caso di trasferimento; ma già il perito che deve fare una valutazione sull’immobile singolo dovrà comunque valutare le parti comuni.
Il non considerarlo comunque ti esprebbe ,come tecnico, a contenziosi dove venir fuori.
Il problema del tecnico/perito lo ha anche nei confronti della banca anche solo per il mutuo (visto che la garanzia è quasi sempre legata all’immobile stesso)!

sono situazioni che possono potenzialmente diventare esplosive!
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Certo non può valere zero o avere grossi problemi un singolo appartamento perché c'è una tettoia abusiva in cortile.

Sicuramente la situazione va chiarita, una volta per tutte.
Poi devi capire che se vendi o anche richiedi un mutuo tu non lo fai solo per il tuo immobile privato ma rientra anche la tua quota sulle parti comuni. Se c’è un abuso sulle parti comuni c’è un problema (non solo per te ma per tutti), ma è più grande nell’immediato per chi compravende o chiede un mutuo.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Eh no, perché la tettoia abusiva in cortile fa parte di una comproprietà comune (anche di proprietà dell’immobile di chi non l’ha eseguita) e di fatto rappresenta un problema non indifferente in sede di eventuale atto notarile in caso di trasferimento
Il problema del tecnico/perito lo ha anche nei confronti della banca anche solo per il mutuo (visto che la garanzia è quasi sempre legata all’immobile stesso)!
L'utente ha gi a comprato, e della tettoia presente nessuno si è lamentato in sede di rogito. Evidentemente non è stato un ostacolo alla vendita.
Poi devi capire che se vendi o anche richiedi un mutuo tu non lo fai solo per il tuo immobile privato ma rientra anche la tua quota sulle parti comuni.
Scusa @Daniele 78 , capisco il tuo punto di vista, anche se mi pare esagerato, visto che hanno comprato senza problemi,
Ma dire "devi capire" non mi pare molto corretto o gentile; non mi pare di essere ottusa.
Se uno non capisce, spesso è perché l'altro non si è spiegato al meglio... ;)
Inoltre, una tettoia abusiva si può eliminare , se diventa un ostacolo; anche la banca valuta diversamente un abuso " non risolvibile", da un abuso rimovibile .
Al limite , si possono addirittura chiedere i danni a colui che l'ha costruita abusivamente, se non la vuole togliere impedendo la vendita.
Non può essere paragonata ad un abuso sull'immobile singolo, e, come dimostrato dall'avvenuto acquisto, non sempre è un problema ( anche se, come detto, meglio chiarire e risolvere).
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
; ma già il perito che deve fare una valutazione sull’immobile singolo dovrà comunque valutare le parti comuni
Non metterei la mano sul fuoco su questo.
Non avrò una pletora di casistiche...ma non ho mai visto un perito mandato da una Banca verificare le "parti comuni".

Una tettoia esterna...oggi c'è ...magari ieri non c'era ...o non ci sarà domani.

Ps.
Potrei citare almeno un paio di casi recentissimi di pompeiane" diventate tettoie (quindi "abuso" in quanto superano la quadratura concessa)...nessun perito ha contestato la situazione.
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
L'utente ha gi a comprato, e della tettoia presente nessuno si è lamentato in sede di rogito. Evidentemente non è stato un ostacolo alla vendita.

Scusa @Daniele 78 , capisco il tuo punto di vista, anche se mi pare esagerato, visto che hanno comprato senza problemi,
Ma dire "devi capire" non mi pare molto corretto o gentile; non mi pare di essere ottusa.
Se uno non capisce, spesso è perché l'altro non si è spiegato al meglio... ;)
Inoltre, una tettoia abusiva si può eliminare , se diventa un ostacolo; anche la banca valuta diversamente un abuso " non risolvibile", da un abuso rimovibile .
Al limite , si possono addirittura chiedere i danni a colui che l'ha costruita abusivamente, se non la vuole togliere impedendo la vendita.
Non può essere paragonata ad un abuso sull'immobile singolo, e, come dimostrato dall'avvenuto acquisto, non sempre è un problema ( anche se, come detto, meglio chiarire e risolvere).
Non volevo offenderti, il problema ad oggi quando c’è di mezzo un rogito c’è la doppia conformità urbanistica (con le vecchie e le nuove regole).
Il “devi capire”
era riferito al fatto che il Dl 78/2010 proprio Sila conformità è piuttosto rigido.
In sostanza impone che il venditore inforni correttamente l’acquirente circa eventuali abusi. Se vendi con abuso ma non lo citi n sede d’atto si apre la possibilità di un contenzioso terribile, a discapito del venditore. Era per mettere sulla guardia poi ognuno è liberissimo di fare ciò che crede!

inoltre in caso di nuovi PdC, Scia o Cila ti viene imposto (al tuo professionista) di asseverare che lo stato esistente dell’immobile è perfettamente legittimato; capisci bene che avere un abuso ti impedisce a priori di dichiarare uno “stato legittimo della costruzione a priori” e come tale di fare le modifiche.

Tuttalpiù dovrai fare una sanatoria per demolire e ripristinare (qualora non fosse possibile sanare). Io ci starei attento!
 
Ultima modifica:

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Non metterei la mano sul fuoco su questo.
Non avrò una pletora di casistiche...ma non ho mai visto un perito mandato da una Banca verificare le "parti comuni".

Una tettoia esterna...oggi c'è ...magari ieri non c'era ...o non ci sarà domani.

Ps.
Potrei citare almeno un paio di casi recentissimi di pompeiane" diventate tettoie (quindi "abuso" in quanto superano la quadratura concessa)...nessun perito ha contestato la situazione.
Il problema è che la perizia finisce in mano ad una banca che elargisce un mutuo per l’acquisto. Siccome l’acquirente, tendenzialmente, si fa seguire anch’esso da un tecnico sarà sua premura far tutte le indagini per affermare che quell’immobile è esente da abusi.

Tu immagina cosa può succedere se il perito della Banca dice sì, ma poi l’acquirente ha un suo tecnico che rileva un abuso e lo segnala...immagina solo il casino che si può creare!

Purtroppo ancora oggi, le banche, siccome pagano i tecnici 100 forse 150€ a perizia (se va bene) nessun tecnico della Bsnca va a fondo di tutte le problematiche. Tu immagina di dover trovare un abuso sulle parti comuni e/o sull’immobile da 10.000€ come sanzione (sai la perizia fatta bene non la paghi mica 10.000€) e ci guadagni già solo con il rischio che scampi.
E ci guadagna anche la Banca che si trova un immobile (che sarà poi la garanzia stessa del mutuo) valido commercialmente in caso d’ipoteca!

Una errata valutazione peritate può creare un gran bel danno!
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Tu immagina di dover trovare un abuso sulle parti comuni e/o sull’immobile
Premesso che, nello specifico, in Rogito si distingue la proprietà esclusiva da quella "comune"...e che l'abuso sulla seconda non inficia ne il valore ne la commerciabilità del primo (potrei sempre vendere l'abitazione e tenere la tettoia (che poi vorrei capire a chi/cosa serve)...mi pare che tu stia spaccando un po' troppo il capello.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Il “devi capire”
era riferito al fatto che il Dl 78/2010 proprio Sila conformità è piuttosto rigido.
In sostanza impone che il venditore inforni correttamente l’acquirente circa eventuali abusi.
Si, ma le parti comuni (e i loro eventuali abusi) non hanno la stessa rilevanza.
Una tettoia abusiva si può eliminare in qualsiasi momento, e nessun perito boccerebbe un mutuo per quel problema.
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Si, ma le parti comuni (e i loro eventuali abusi) non hanno la stessa rilevanza.
Una tettoia abusiva si può eliminare in qualsiasi momento, e nessun perito boccerebbe un mutuo per quel problema.
Però devi sempre farlo presente in atto come venditore e l’acquirente deve e serve edotto in atto (e deve accettarlo)!

oppute demolire prima dell’atto (se no sanabile) e ripristinare lo Stato dei luoghi prima dell’abuso...e poi vendi

Nel secondo caso (se non ci sono altri abusi) può tranquillamente dichiarare che l’immobile circa la regolarità urbanistica e catarrale corrisponde perfettamente con lo Stato dei luoghi attuarie.

Dico tutto questo perché essendo nel giro devi stare molto molto molto attento a ciò che scrivi e dichiari in atto alfine di non trovarti poi in futuro soggetto tu stesso a causa. Purtroppo nel l’immobiliare se non stai più che attento (anche alla stupidata) trovi il furbone che te la fa pagare moltocara con il suo avvocato; facendoti perdere tempo e denaro.
è tutta questione di esperienza, in quanto facendolo come lavoro, in certe situazioni spiacevoli puoi trovarti molto più spesso che non in altri casi!
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
@Franci63 considera che le parti comuni sono sempre di proprietà anche dall’interessato per la sua quota parte; tanto è vero che in atto si gira sempre la quota parte di proprietà sulle parti comuni (che possono corrispondere ad un subalterno censiti come BCNC)!
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
@Franci63 considera che le parti comuni sono sempre di proprietà anche dall’interessato per la sua quota parte; tanto è vero che in atto si gira sempre la quota parte di proprietà sulle parti comuni (che possono corrispondere ad un subalterno censiti come BCNC)!
Questo è l’Abc, e nessuno lo mette in dubbio.
A rogito il venditore deve dichiarare la regolarità della sua unità immobiliare, con indicazione del titolo edilizio.
Una tettoia condominiale non regolare non inficia la regolarità dell’atto di vendita.
La qualifica come “proprietario di casa” qui sul forum non significa incompetenza in materia immobiliare .
Poi condivido che sarebbe meglio fare verifiche prima di vendere/comprare, per evitare qualsiasi problema: io renderei obbligatoria a cura e spese del venditore la “relazione tecnica integrata”, che ora è obbligatoria solo in alcune zone d’Italia (ma forse verrà estesa a tutti).
 
Ultima modifica:

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Questo è l’Abc, e nessuno lo mette in dubbio.
A rogito il venditore deve dichiarare la regolarità della sua unità immobiliare, con indicazione del titolo edilizio.
Una tettoia condominiale non regolare non inficia la regolarità dell’atto di vendita.
La qualifica come “proprietario di casa” qui sul forum non significa incompetenza in materia immobiliare .
Poi condivido che sarebbe meglio fare verifiche prima di vendere/comprare, per evitare qualsiasi problema: io renderei obbligatoria a cura e spese del venditore la “relazione tecnica integrata”, che ora è obbligatoria solo in alcune zone d’Italia (ma forse verrà estesa a tutti).
Diciamo che pur non esistendo una legge esiste una buona prassi tecnica tramite accordi tra Ordini professionali (in alcune parti d’Italia) in modo tale da poter asseverare con certezza lo stato di un immobile in tutta sicurezza.
E se qualcuno può vedere e ci vede anche un interesse corporativistico tra ordini nel “prendere queste prassi” in realtà il beneficio che vai a dare alla collettività supera di gran lunga l’interesse corporativo:

  • Dai una certezza dello stato dei luoghi nel momento in cui trasferisci e delle persone intervenute portando chiarezza ed evitando dubbi che poi si trasformano in richieste di danni milionari
  • Eviti costi allo Stato per la Giustizia, evitando di esporre le persone a cause lunghe e dagli esiti incerti specialmente anche solo per stabilire di chi sia la responsabilità e del perché
  • Proprio perché fai chiarezza rendi edotte le persone prima e le aiuti a decidere meglio.
  • Non esponi le Banche a degli NPL con garanzie difficilmente escutibili e commerciabili a meno di costi rilevanti per sanare il tutto!
Tutto questo accade perché oltre ad avere una burocrazia differenziata tra Regioni (quelle che approvano i P.R.G comunali) e Stato abbiamo anche una stratigrafia storica di norme che ad ogni livello (da Stato fino si Comuni) si è depositata per cui diventa importante capire anche l’epoca storica di costruzione dell’immobile per capire a quali regole era soggetto ed a quali no per portarlo ad oggi.

Ad esempio un immobile anni 70 mai ristrutturato sicuramente NON ha:
  • Dichiarazioni di conformità impianti ( la prima legge è la 46/90)
  • Abbattimento barriere architettoniche (prima legge la 13/1989)
  • Risparmio energetico e coibentazione: (la prima legge fu la 10/91) anche se non entri mai in funzione effettivamente come condizione “sine qua non” per il rilancio della concessione edilizia con il Dlgs.192/2005!
  • Norme sulle strutture e relativi collaudi statici che sono ancora più complesse, qui un riferimento preciso solo alla loro stratigrafia:Stratigrafia storica norme sulle strutture degli edifici.
  • Non esisteva ancora alcuna dichiarazione in atto post 85 sulla regolarità urbanistica del manufatto!
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Diciamo che pur non esistendo una legge esiste una buona prassi tecnica tramite accordi tra Ordini professionali (in alcune parti d’Italia) in modo tale da poter asseverare con certezza lo stato di un immobile in tutta sicurezza.
E se qualcuno può vedere e ci vede anche un interesse corporativistico tra ordini nel “prendere queste prassi” in realtà il beneficio che vai a dare alla collettività supera di gran lunga l’interesse corporativo:

  • Dai una certezza dello stato dei luoghi nel momento in cui trasferisci e delle persone intervenute portando chiarezza ed evitando dubbi che poi si trasformano in richieste di danni milionari
  • Eviti costi allo Stato per la Giustizia, evitando di esporre le persone a cause lunghe e dagli esiti incerti specialmente anche solo per stabilire di chi sia la responsabilità e del perché
  • Proprio perché fai chiarezza rendi edotte le persone prima e le aiuti a decidere meglio.
  • Non esponi le Banche a degli NPL con garanzie difficilmente escutibili e commerciabili a meno di costi rilevanti per sanare il tutto!
Tutto questo accade perché oltre ad avere una burocrazia differenziata tra Regioni (quelle che approvano i P.R.G comunali) e Stato abbiamo anche una stratigrafia storica di norme che ad ogni livello (da Stato fino si Comuni) si è depositata per cui diventa importante capire anche l’epoca storica di costruzione dell’immobile per capire a quali regole era soggetto ed a quali no per portarlo ad oggi.

Ad esempio un immobile anni 70 mai ristrutturato sicuramente NON ha:
  • Dichiarazioni di conformità impianti ( la prima legge è la 46/90)
  • Abbattimento barriere architettoniche (prima legge la 13/1989)
  • Risparmio energetico e coibentazione: (la prima legge fu la 10/91) anche se non entri mai in funzione effettivamente come condizione “sine qua non” per il rilancio della concessione edilizia con il Dlgs.192/2005!
  • Norme sulle strutture e relativi collaudi statici che sono ancora più complesse, qui un riferimento preciso solo alla loro stratigrafia:Stratigrafia storica norme sulle strutture degli edifici.
  • Non esisteva ancora alcuna dichiarazione in atto post 85 sulla regolarità urbanistica del manufatto!
Inoltre mancava la disciplina del testo unico edilizia (DPR 380/2001 e s.s) in particolare sulle tolleranze (il 2% sulle misure in planimetria, distacchi, altezze, difformità sul posizionamento impianto ecc ) NON costituiscono difformità se rientrano in tale tolleranza. Vedi art. 34 bis del presente testo. Inoltre viste le conclusioni su abusi edilizi ed Ecobonus 110%, io andrei a vedermi bene questo articolo che sarà lo spartiacque per quei piccoli abusi che possono essere “tralasciati” da quelli che non lo possono essere: Tolleranze costruttive art.34 DPR 380/01
 

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