Proprietà in vendita a cui sono stati eseguiti lavori superbonus 110: cosa verificare?

[Domenico82]

Ho individuato un immobile interessante Costruito nel 1986, completamente rinnovato con lavori superbonus.
Il venditore dichiara di voler vendere per problemi familiari.

Questi i documenti che mi sono stati inviati dall' agenzia riguardo il superbonus 110:

- Luglio 2020 APE superbonus pre lavori CLASSE F, APE post lavori A4
- Febbraio 2021 CILA - SUPERBONUS
- Gennaio 2022 SuperEcobonus 110%: lavori sono iniziati
- Maggio 2022 Compilazione libretto impianto esistente
- Giugno 2022 DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ DELL’IMPIANTO ALLA REGOLA DELL’ARTE (elettrico)
- Ottobre 2022 GSE: CONTRATTO PER IL RITIRO DELL'ENERGIA ELETTRICA
- Novembre 2022 asseverazione 30 Architetto
- Febbraio 2023 Elaborati grafici di fine lavori
- Aprile 2023 DURC: per realizzazione cappotto , sost serramenti e caldaia, fotovoltaico e batterie di accumulo + wall box
- Giugno 2023 asseverazione 60
- Luglio 2023 rifatta APE classe A4
- Luglio 2023 asseverazione 100 SAL finale
- Luglio 2023 CERTIFICATO DI COLLAUDO FINALE
- Luglio 2023 relazione attestante la rispondenza alle prescrizioni in materia di contenimento del consumo energetico degli edifici
- Luglio 2023 dichiarazione di conformitá dell'impianto alla regola dell'arte ( termoidraulico)
- Agosto 2023 SuperEcobonus 110%: lavori sono conclusi


Da quello che posso capire
ho già molti documenti chiave.
Quello che mi resta da controllare :
- regolarità edilizio-catastale originaria (prima dei lavori),
- pagamenti effettivi e mancanza di debiti residui verso le imprese?
- stato del credito fiscale (già usato/ceduto o ancora pendente)?
- clausole di garanzia nel rogito?


Sopratutto mi interesserebbe il vostro prezioso parere su cosa bisogna interessarsi e capire
fin da subito prima di effettuare una proposta, in caso di un acquisto di immobile con questi interventi....

Per quello che so, normalmente chiederei :
-catastale aggiornata lanimetria catastale conforme allo stato di fatto
-Titolo di provenienza (atto di acquisto, successione, donazione)
-Conformità urbanistica (o dichiarazione sostitutiva dell’agenzia/venditore)
-Certificato di agibilità/abitabilità (se mancante, chiarire motivazioni)
-Attestato di prestazione energetica (APE)
-Verifica eventuali vincoli (paesaggistici, ipoteche, pignoramenti ecc.)


Non vorrei trovarmi ad essere in possesso di un immobile su cui ci sono delle spese pendenti, dei lavori non completati che ricadrebbero sul nuovo proprietario?

Far aggiungere all' intermediario una formula tipo la seguente potrebbe tutelarmi come acquirente?

"La presente proposta è subordinata alla verifica e alla consegna, entro la data del compromesso, della documentazione attestante la regolarità urbanistica, catastale e impiantistica dell’immobile, nonché delle pratiche edilizie e fiscali relative ai lavori di ristrutturazione e ai bonus utilizzati (inclusi eventuali crediti residui e modalità di trasferimento).
In mancanza, l’acquirente avrà facoltà di recedere senza penali e con restituzione integrale della caparra versata."


Ci sono altri aspetti che mi sfuggono?
Qualcuno ha già avuto esperienze e ha dei consigli?

 

[AnArchi]

Scusa, ma da tecnico ti chiedo, visto la prolissa premessa, farti assistere da un tecnico (di fiducia) che possa visionare la documentazioe (visivamente sul luogo) e verificare insieme a te l'immobile sullo stato dei luoghi con la scheda catastale, magari facendo un accesso agli atti comunali, per accertamenti vari, non pensi sia molto più conveniente anziche aspettare delle risposte da persone (anche del settore) che devono dare un giudizio, consiglio, o parere al buio?. Questo ti evita di arrivare al rogito senza problemi, e se cisaranno saranno sicuramente occulti, perchè il tecnico dovrà capire tutto di quell'immobile.

 

[Domenico82]

Scusa, ma da tecnico ti chiedo, visto la prolissa premessa, farti assistere da un tecnico (di fiducia) che possa visionare la documentazioe (visivamente sul luogo) e verificare insieme a te l'immobile sullo stato dei luoghi con la scheda catastale, magari facendo un accesso agli atti comunali, per accertamenti vari, non pensi sia molto più conveniente anziche aspettare delle risposte da persone (anche del settore) che devono dare un giudizio, consiglio, o parere al buio?. Questo ti evita di arrivare al rogito senza problemi, e se cisaranno saranno sicuramente occulti, perchè il tecnico dovrà capire tutto di quell'immobile.

Hai detto bene "assistere da un tecnico (di fiducia)" Per parlare di fiducia bisognerebbe avere un esperienza con qualcuno.

Credo anche che forum come questi esistano per imparare ed informarsi.

Spesso non tutti i professionisti sono precisi ed affidabili ed è sempre meglio interessarsi e verificare due volte , sentire diversi punti di vista.

 

[Gianco]

Grazie della fiducia che dai a noi "forumisti tecnici", ma è molto più importante che un tecnico di fiducia, incaricato e quindi responsabile, esprima il suo parere tecnico!

 

[Domenico82]

Sono daccordo e non intendevo addossare agli utenti del forum responsabilità

E' un bel casino capire le procedure di superbonus e non trovarsi ad ereditare vizi o pagamenti .... subentrando come nuovo proprietario

Per inciso ho già sentito informalmente tecnici e mi hanno detto che forse dovrei anche sentire un legale se voglio essere sicuro perchè ci sono anche aspetti fiscali e legislativi e forse escono dal normale dominio di un ing/arch o geometra?

 

[AnArchi]

Perdonami, ma un tecnico si definisce di fiducia perchè un prima istanza deve operare esclusivamente per tuo interesse e poi deve essere a conoscenza di quanto detto e confermato dal collega. Per questo motivo dissento nel momento in cui un tecnico dice che bisogna sentire un legale (a priori, prima di verificare la documentazione) non la ritengo una affermazione professionale, nulla togliendo ai tecnici che hai interpellato. Nella mia carriera, ho invitato a consultare il legale soltanto due volte per problemi molto pesanti e di carattere penale, mentre per il resto la documentazione l'ho guardata io e siamo arrivati alla conclusione con il cliente, dietro appropriata verifica.
Altra cosa, sul conoscere e diffidare dei tecnici, non sempre si può essere e sapere tutto, altrimenti saresti un tuttologo e per cosa, per creare una confusione ... di tuttologi siamo pieni e la gente è piena di niente ... per cui scusami se sono franco ma un tecnico studia (scuola e università e non su internet) per specializzarsi su determinate materie ... e non sempre si può dire tutto perchè ogni causa deve essere valutata a se. ... ultimo esempio, io ho avuto un problema di natura commerciale, ho consultato il commercialista e mi fido del suo operato, perchè il suo giudizio è per il mio interesse ... pensaci ...

 

[Gianco]

ultimo esempio, io ho avuto un problema di natura commerciale, ho consultato il commercialista e mi fido del suo operato, perchè il suo giudizio è per il mio interesse ...

Normalmente è così, salvo che non imbatti in un Azzecca-garbugli!