• propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno,
a dicembre 2014 ho stipulato, per conto di un familiare, un contratto di locazione abitativa agevolata 3+2 usufruendo della tassazione agevolata (cedolare 10% ed IMU leggermente ridotta) conforme ai parametri del contratto allora vigente del 2009 (poiché era la prima volta che lo facevo, per sicurezza ero stata da un'associazione a farmi confermare la correttezza del calcolo).
Mi sto accingendo a compilare il modello RLI, adempimento successivo, proroga di +2 anni.
Mi è sorto un dubbio.
E' uscito il nuovo accordo territoriale del 2019 e per pura curiosità ho rifatto il calcolo; poiché non sono stati variati i coefficienti rispetto al precedente contratto, sul quale però avevo potuto calcolare l'adeguamento Istat 75% dal 2009 al 2014, anno di stipula del contratto, mi trovo con una differenza di circa 20 euro mensili in più. Non avendo il conduttore avanzato alcuna richiesta di riduzione, posso proseguire con la normale proroga +2?
Quante proroghe +2 si possono fare prima di rifare un nuovo contratto se entrambe le parti si trovano bene? Grazie
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Sicuramente puoi proseguire la locazione prorogando il contratto in essere, senza dover rifare i conteggi.
Avendo optato per la cedolare secca non puoi aumentare il canone di locazione, neppure per l'adeguamento Istat.

Le proroghe si fanno finché il contratto è in vita, cioè non viene disdettato né dal locatore né dal conduttore.
Non vi è limitazione al numero delle proroghe; ed è stato chiarito lo schema dei rinnovi: 3 anni + 2 + 2 + 2 ……(e non 3 + 2 + 3 + 3 ….come previsto in precedenza).
 

cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Avendo optato per la cedolare secca non puoi aumentare il canone di locazione, neppure per l'adeguamento Istat.
Grazie per la risposta.
Sai che mi hai fatto venire un altro dubbio?
Non ho mai aumentato il canone di locazione dal 2014. Quell'adeguamento ISTAT 75% di cui ho scritto, riguarda il calcolo iniziale dell'affitto. Ho preso i parametri dell'accordo del 2009 e sono arrivata a 486 euro mensili. Poichè l'accordo prevedeva la possibilità di aggiornamento del 75% della variazione ISTAT, nel 2014 quando ho preparato il contratto ho fatto il calcolo di rivalutazione monetaria 2009/2014 arrivando ai 515 richiesti (e mai variati). Spero sia corretto ... il calcolo l'aveva visto anche l'associazione di categoria...
 
  • Mi Piace
Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Poichè l'accordo prevedeva la possibilità di aggiornamento del 75% della variazione ISTAT, nel 2014 quando ho preparato il contratto ho fatto il calcolo
Secondo me hai agito correttamente.
Se l'Accordo Territoriale del 2009 (vigente nel 2014, quando hai stipulato il contratto concordato) prevedeva quella possibilità, tu giustamente ne hai tenuto conto.
Il fatto che l'Associazione di categoria abbia confermato il risultato ne è la conferma.

Se l'inquilino ha dei dubbi può rivolgersi ad un Sindacato, tipo il Sunia, per un ulteriore controllo. Non avendolo fatto, ne deduco che per lui va bene così.
 
  • Mi Piace
Reazioni: cec

Elisabetta48

Membro Senior
la proroga è 3+2+3 totale 8 anni poi ricomincia 3+2+3
No. Il Decreto Crescita 34/2019, come convertito in legge, fornisce l'atteso chiarimento:

"Art. 19 - bis Norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato 1. Il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio."

Quindi 3+2+2+2... oppure 4+2+2+2.... e via così
(Lo metto tra parentesi: fidati di @uva, non sbaglia mai... ;) )
 
  • Mi Piace
Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Ringrazio @Elisabetta48, ma non mi ritengo infallibile!

Chi abitualmente non sbaglia è @Nemesis, che aveva commentato la notizia in una precedente discussione di cui metto il link (l'argomento è trattato dal post n. #30 in avanti):

 

Elisabetta48

Membro Senior
non mi ritengo infallibile!
Infallibile forse no, ma preparata, attenta e paziente nello spiegare agli altri... sì.

Mi ero persa il proseguo di quella discussione (un po' di problemini in famiglia mi hanno tenuta lontana dal computer) per cui ho scoperto solo di recente la storia del +2+2+2... Insomma, tutti forzati a fare un RLI ad anni alterni.
Alla prossima...
 
  • Mi Piace
Reazioni: uva

Elisabetta48

Membro Senior
Sono andata a leggermi la discussione ricordata da @uva, in particolare il post #57 di @Clematide.
Insomma, per l'art. 3-quater, punto b) del Decreto Crescita (20/06/2019), l'art. 13, al comma 6-bis, del Decreto-legge 6/12/2011, n. 201 è diventato così:

"6-bis. Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6, e' ridotta al 75 per cento. Ai fini dell'applicazione delle disposizioni del presente comma, il soggetto passivo e' esonerato dall'attestazione del possesso del requisito mediante il modello di dichiarazione indicato all'articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, nonche' da qualsiasi altro onere di dichiarazione o comunicazione."

Cioè uno si può auto-applicare l'aliquota agevolata e pure lo sconto del 25% senza dover produrre alcunchè al Comune: dichiarazioni, comunicazioni, autocertificazioni, vidimazioni? Mi sembra troppo bello per essere vero. E' anche vero che per lo Statuto del contribuente (Legge 27 luglio 2000, n. 212), che all'art.6 afferma che:
"4. Al contribuente non possono, in ogni caso, essere richiesti documenti ed informazioni già in possesso dell'amministrazione finanziaria o di altre amministrazioni pubbliche indicate dal contribuente. Tali documenti ed informazioni sono acquisiti ai sensi dell'articolo 18, commi 2 e 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241, relativi ai casi di accertamento d'ufficio di fatti, stati e qualità del soggetto interessato dalla azione amministrativa."

in teoria i Comuni mai (dal 27 luglio 2000 in poi) avrebbero dovuto chiedere dichiarazioni riguardanti i contratti concordati: sarebbe stato sufficiente incrociare i dati con quelli dell'Agenzia delle Entrate e verificare la tipologia del contratto registrato. Eppure lo facevano...
Cosa mi dite? C'è un'altra chiave di lettura?
 
  • Mi Piace
Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Cioè uno si può auto-applicare l'aliquota agevolata e pure lo sconto del 25% senza dover produrre alcunchè al Comune: dichiarazioni, comunicazioni, autocertificazioni, vidimazioni?
E' un argomento di cui mi sono occupata anch'io (aliquota agevolata IMU per immobili locati con contratto concordato), e sono arrivata alla seguente conclusione.

1) Per usufruire soltanto dello "sconto fiscale" del 25%, il contribuente non deve presentare alcuna dichiarazione.
Quindi l'aliquota IMU da applicare sarà quella ordinaria deliberata dal Comune meno il 25%.

2) Se invece il contribuente vuole usufruire anche dell'(eventuale) aliquota agevolata deliberata dal Comune, allora il Comune può imporre la presentazione di una dichiarazione, ed anche della copia contratto di locazione concordato regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate.
In questo caso, l'aliquota IMU sarà quella agevolata deliberata dal Comune meno il 25%.

Il secondo caso mi riguarda, perché il Comune di Torino chiede la presentazione di un modulo + copia del contratto se si vuole godere delle due agevolazioni (aliquota IMU ridotta e poi scontata del 25%).
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Sono andata a leggermi la discussione
Leggi anche questa discussione - post dal n. #16 in avanti, e in particolare il mio post n. #25 e quello di @Nemesis n. #28:

 

Elisabetta48

Membro Senior
1) Per usufruire soltanto dello "sconto fiscale" del 25%, il contribuente non deve presentare alcuna dichiarazione.
Quindi l'aliquota IMU da applicare sarà quella ordinaria deliberata dal Comune meno il 25%.
Avevo pensato anche a questa possibilità, ma mi sembra un abuso da parte dei comuni, il modo per vanificare la portata della norma: nemmeno prima, se si presentava la dichiarazione per avere l'aliquota agevolata, occorreva una specifica comunicazione per avere lo sconto del 25% che veniva dato in automatico. E quanti saranno in tutta Italia i casi nei quali si chiede lo sconto del 25% senza aver diritto anche all'aliquota agevolata? Così tanti da meritare un articolo di legge? Sono molto perplessa... Ma tanto, i Comuni hanno il coltello dalla parte del manico, non noi.
Comunque, grazie ancora
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
E quanti saranno in tutta Italia i casi nei quali si chiede lo sconto del 25% senza aver diritto anche all'aliquota agevolata?
Sono casi che si verificano nei Comuni che NON hanno deliberato un'aliquota IMU agevolata per gli immobili locati a canone concordato. E di conseguenza il contribuente ha solo diritto allo "sconto statale" del 25%.

Io penso siano pochi casi.
Perché in genere i Comuni incentivano i contratti concordati, per sopperire alla mancanza di abitazioni da offrire alle persone che non possono pagare un canone di mercato.
Se non ci sono abbastanza case popolari per i cittadini "poveri", allora l'Ente locale incentiva le locazioni di immobili privati a canoni contenuti, garantendo agevolazioni fiscali ai proprietari.

Ma le complicazioni (per i proprietari) non finiscono qui!
Se l'Accordo Territoriale in base al quale si calcolano i canoni concordati ha recepito il D.M. 16/01/2017, il contratto stipulato tra le parti in autonomia (senza l'intervento dei Sindacati proprietari e inquilini) deve essere sottoposto all'asseverazione di almeno un Sindacato.
Senza l'asseverazione, che certifichi la congruità rispetto ai parametri previsti dall'Accordo, non si ha diritto alle agevolazioni fiscali. Né quelle sulla tassazione del reddito da locazione, né le aliquote IMU ridotte.
Inutile ricordare che l'asseverazione ha un costo; e che tutta questa burocrazia implica perdite di tempo e possibilità di errori per chi ha difficoltà a districarsi fra i vari adempimenti.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Le Ultime Discussioni

Ultimi Messaggi sui Profili

angelamura ha scritto sul profilo di elisabetta giachini.
sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
Alto