Quadro RB (reddito dei fabbricati) > Casella n. 12 del generico rigo

[uva]

A proposito della colonna 12 “casi particolari IMU” righi quadro RB Unico pf, pongo anche qui il quesito che ho posto altrove, nel caso qualcuno del Forum esperto in materia voglia esprimere la sua opinione.

Tizio è proprietario di due appartamenti uso abitazione nello stesso Comune: l'abitazione principale + uno dato in locazione con cedolare secca. Per il 2013 ha pagato rispettivamente la MiniImu e la IMU.
Nel 2013 il secondo appartamento è stato locato per 212 gg con cedolare secca, e sfitto (non arredato e senza contratti luce/gas/acqua attivi) per i restanti 153 gg perché non si trovavano nuovi inquilini affidabili.
Essendo cambiata la situazione di questo appartamento in corso d'anno, i dati relativi si espongono su due righi.
Sul secondo rigo “continuazione” per il periodo sfitto di 153 gg si presentano tre possibilità di compilazione:
1) Cod utilizzo 2 e cod casi part. IMU 3: ipotesi da escludere perché l'appartamento non è stato tenuto a disposizione né utilizzato dal proprietario, ma destinato a locazione. Se si indicassero questi codici, la rendita catastale rivalutata aumentata di 1/3 rapportata ai 153 gg sfitti verrebbe soggetta a tassazione ordinaria OLTRE alla tassazione con cedolare secca del reddito da locazione per i 212 gg.
2) Cod utilizzo 9 e cod casi part. IMU 3: ipotesi da escludere perché anche così verrebbe soggetta a tassazione ordinaria la rendita catastale rivalutata rapportata ai 153 gg sfitti OLTRE alla tassazione con cedolare secca del reddito da locazione riferito ai 212 gg.
3) Cod utilizzo 9 e colonna casi part. IMU NON compilata: sembra l'ipotesi corretta per tassare con cedolare secca ESCLUSIVAMENTE il reddito da locazione dei 212 gg che è MAGGIORE della rendita catastale rivalutata (eventualmente aumentata di 1/3 nella prima ipotesi) dei successivi 153 gg sfitti.
Infatti le istruzioni a pag. 32 prevedono che “se il totale delle quote di rendita è minore del totale delle quote del canone di locazione (tassazione in base al canone) il reddito del fabbricato è pari al totale delle quote di canone”.
Se si leggono le istruzioni a pag. 29 sembra sia obbligatorio indicare il cod 3 nella colonna casi part. IMU per le abitazioni non locate, assoggettate ad IMU, situate nello stesso Comune in cui si trova l'abitazione principale; che è il caso in questione.

Domanda: Si ritiene corretta la soluzione 3) PER EVITARE LA DOPPIA TASSAZIONE in base al canone (con cedolare secca) + in base alla rendita (con tassazione ordinaria, che per il proprietario raggiungerebbe l'aliquota marginale del 38%)?

 

[jac1.0]

IMU NON compilata

Intendi dire: IMU non pagata, no?

 

[uva]

Intendo dire quello che ho scritto: colonna 12 "casi part IMU" NON compilata (cioè lasciata in bianco, senza alcun codice).
L'IMU è stata pagata, come scritto all'inizio.
Può sembrare una contraddizione, ma non troviamo un altro sistema per evitare la doppia tassazione.

 

[uva]

Specifico, per completezza, che nei casi 1) e 2) la tassazione ordinaria per IRPEF ed addizionali si calcolerebbe su di un imponibile pari al 50% della rendita catastale (rivalutata ed eventualmente aumentata di 1/3) rapportata ai giorni sfitti, come previsto dalla legge nel caso in cui l'immobile ad uso abitativo "seconda casa" (sfitto) si trova nello stesso Comune dell'abitazione principale.
Considerato che stiamo parlando di un appartamento locato per una parte dell'anno, si tratterebbe comunque di doppia tassazione: con cedolare secca al 21% per il reddito da locazione, e con un'aliquota marginale del 38% per il periodo in cui era sfitto, vuoto, non produttivo di reddito non certo per volontà del proprietario!
Mentre lo stesso proprietario per una casa di proprietà ubicata in un altro Comune (mare o montagna), sfitta in quanto a sua disposizione per vacanze, soggetta ad IMU, non paga né IRPEF né le relative addizionali!

 

[alberto bianchi]

Molto chiara la tua spiegazione. Ma quanto è cavillosa questa Agenzia delle Entrate!
I Faraoni egiziani invece facevano così. Consideravano il raccolto di grano, reddito complessivo RC. Toglievano il grano troppo maturo e quello troppo acerbo, ottenendo il reddito imponibile RI (RI < RC). Poi si prendevano la decima, 1/10 di RI, ossia l'imposta. STOP.

E tu fai come gli egizi (quelli antichi), non dichiari le stanze esposte a Nord perchè fredde e quelle esposte a Sud Ovest perchè troppo calde. Sul ciò che ti avanza paghi l'IMU o la Tasi.

 

[jac1.0]

Niente male come idea. In Egitto poi, con quel caldo asciutto, tutti optano per la cedolare secca.

 

[Elisabetta48]

Per @uva: io non ho avuto dubbi per un caso analogo, ho messo codice 2. Essendo vuoto, è a disposizione. Anche l'esempio nelle istruzioni del cod.2: "Si tratta, ad es., dell'immobile posseduto in aggiunta a quello adibito ad abitazione principale del possessore o dei suoi familiari" direi che non lascia spazio a dubbi. Non entra nel merito dell'uso ma solo del possesso.
Il cod.9 va usato per le pertinenze dell'immobile a disposizione.

Il discorso "non trovo l'inquilino" era accettato anni fa da molti se non da tutti i Comuni per l'ICI: te lo consideravano a disposizione solo dopo due anni che era vuoto. Ora, per l'IMU, tutti i Comuni che conosco io te lo considerano a disposizione, e quindi ad aliquota massima, dal giorno dopo che è vuoto.

 

[uva]

Grazie per la risposta Elisabetta.
Nel caso analogo che tu citi quindi si trattava di un appartamento locato per alcuni mesi all'anno e sfitto/vuoto (indipendentemente dai motivi) per la restante parte.
Sono d'accordo sul pagamento dell'IMU ad aliquota massima, ma ho qualche riserva sulla tassazione IRPEF.
Il problema consiste nel compilare o non compilare la famigerata colonna 12 "casi particolari IMU" che è una novità per il 2013 (negli anni precedenti non c'era).
E' stata introdotta perché la Legge di Stabilità 2014 (art. 1, c. 717 e 718) ha previsto che IRPEF e addizionali si applicano per l'abitazione secondaria non locata, assoggettata ad IMU, ubicata nello stesso Comune ove è situata l'abitazione principale. La base imponibile consiste nella rendita catastale rivalutata, aumentata di 1/3 perché come dici tu il codice utilizzo 2 la classifica
unità immobiliare "a disposizione" , nella misura del 50%.
Tutto ciò va bene se l'appartamento è stato vuoto e a disposizione per TUTTO L'ANNO.
Mentre nel caso in questione si paga già la cedolare secca 21% sul reddito da locazione relativo al periodo (inferiore all'anno) del 2013 in cui è stato affittato. Sappiamo che la cedolare secca è imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali; mentre per il periodo sfitto sempre nell'anno 2013 si dovrebbero pagare IRPEF e addizionali sul 50% della rendita catastale rivalutata e aumentata di 1/3?!?
Inoltre queste IRPEF e addizionali (essendo imposte progressive per scaglioni, mentre la cedolare secca è stata scelta proprio in quanto "tassa piatta") si pagano applicando l'aliquota marginale del contribuente in questione. Il quale, dovendo sommare il reddito dei fabbricati con quello di lavoro autonomo, arriva al 38%!
Se lo stesso contribuente fosse proprietario, oltre che dell'abitazione principale a Torino, di una decina di case soggette ad IMU, tenute a disposizione per vacanza, ma ubicate in altri Comuni al mare/montagna/città d'arte ecc. su questi immobili NON pagherebbe né IRPEF né addizionali! Come la legge prevedeva nel 2012.
Quindi si punisce il proprietario che si trova alcuni mesi con appartamenti sfitti nel suo Comune di residenza perché non riesce ad affittarli, e si agevola chi ha tante seconde case in altri Comuni e le usa per trascorrervi le ferie.
Il contribuente è arrabbiato e non riesco a dargli torto!

 

[Elisabetta48]

Infatti la logica non è chiarissima. Trovo giusto non punire oltre le seconde case (non facendo pagare IRPEF se già si paga IMU - soprattutto considerando che hanno alzato le aliquote in modo pazzesco e in più si moltiplica per quel fattore 160 che porta a delle vere mazzate), ma ho trovato folle la distinzione se la seconda casa ce l'hai nel comune dove risiedi. E' una delle tante cavolate che il governo Letta è riuscito a imbastire in così poco tempo. Letta ha avuto veramente pessimi consiglieri.
D'altra parte leggendo e rileggendo le istruzioni della col 12 (ho provato anche a leggere all'incontrario per vedere se si prestava ad altra interpretazione) mi sembra che non ci sia scampo. Codice 3

 

[jac1.0]

Mi ricorda i codici del pronto soccorso: bianco, verde, giallo, rosso.