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cec

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Proprietario Casa
Non capisco il problema.
Loro stipulano un 4+4 con facoltà di disdetta senza obbligo di motivazione.
Il giorno dopo ti inviano la disdetta a far data dal momento in cui sanno già che se ne andranno.
Loro sono tutelati, tu prendi i canoni. Semplice per te, semplice per loro.
Non condivido, vedi la coppia del trasloco che è già residente nella città ed ha bisogno dell'appartamento per 3 mesi (fra la vendita della vecchia abitazione ed alcuni lavori sulla nuova). Registrazione contratto 3 mesi 67 euro (importo mimimo)+16 bollo=83 euro. Invece con un 4+4; imposta annuale 172+16bollo+67 risoluzione contratto= 255. Poi lasciamo perdere a carico di chi...su un contratto di 3 mesi incidono eccome!
PS: in cedolare secca capirei anche, ma io non posso utilizzarla perchè con tutte le ristrutturazioni che ho avuto sono già a credito.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
in cedolare secca capirei anche, ma io non posso utilizzarla perchè con tutte le ristrutturazioni
Hai ragione, e dovresti spiegarlo agli aspiranti inquilini.
Anche a me capitano sempre più spesso conduttori che ritengono la cedolare secca un loro diritto acquisito!
Gli spiego che invece è una libera scelta del locatore, scelta spesso determinata dalla possibilità di detrarre i vari bonus fiscali inerenti le ristrutturazioni degli immobili.
Però un inquilino che sia restio a pagare le imposte di registro e bollo non mi fa una buona impressione, perché non sono importi astronomici anche se spalmati su di un periodo contrattuale breve.
Nel caso che hai citato i 255 euro incidono, ma se li pagate metà ciascuno mi sembrano sopportabili.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Chi va in affitto lo fa perché non ha la sicurezza del lavoro o della motivazione per risiedere in quel luogo, ma appena può acquista un immobile, magari con il mutuo, dove è sicuro di potersi sistemare.
Questo a me non risulta.
I nostri inquilini quasi sempre cercano la sicurezza di una durata abbastanza lunga del contratto di locazione.
Sono famiglie con bambini piccoli, che necessitano di stabilità per gli anni di scuola dei figli senza l'ansia di doversi spostare. Oppure giovani coppie che iniziano una convivenza e non si vogliono impegnare con l'acquisto della casa. O anziani, per i quali un trasferimento sarebbe quasi un trauma più per il trambusto che comporta il trasloco che per motivi economici.
Piuttosto è vero il contrario: tanti conduttori si lamentano di proprietari che propongono contratti transitori fasulli per poter rientrare in possesso del loro immobile in tempi brevi.

Certamente gli inquilini gradiscono la possibilità di poter recedere senza necessità di motivazioni e con un preavviso breve nel caso capitasse un imprevisto (coppie che si separano, trasferimenti per motivi di lavoro. ecc) e glielo garantiamo con apposita clausola contrattuale.
 

uva

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Proprietario Casa
Con l'emergenza sanitaria qui a Torino, come in tante altre città, il mercato delle locazioni sta cambiando: i proprietari che affittavano a studenti universitari hanno difficoltà a trovare conduttori a causa della DAD. Per cui piuttosto di tenere gli appartamenti sfitti propongono contratti concordati 3 + 2, pur essendo consapevoli di vincolarsi per un periodo più lungo.
 
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cec

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Proprietario Casa
Ulteriore quesito: cambia qualcosa se anziché il contratto di locazione alla persona fisica lo faccio alla società (trattasi di consulente in P.IVA che deve organizzare ufficio in città e pagherebbe in anticipo tutti e 6 mesi). Non mi è stato richiesto ma chiedo in anticipo io....., operando in regime IRPEF come tassazione ho già visto che non mi incide in negativo. In passato già lo avevo fatto con una società e sempre per un periodo di tempo definito (allora avevo degli operai che dovevano restare 15 mesi per la costruzione di un edificio ed il contratto era stato stipulato con la ditta, molto solvibile). Altre problematiche? Meglio alla persona fisica o alla P.IVA considerando che non abbia beni (questo in realtà non lo so)?
 
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Aidualc

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Professionista
Potresti fare un transitorio alla famiglia dei 3 mesi, in cedolare, la motivazione regge (come data vi potete agganciare a un preventivo della ditta che farà loro i lavori) e poi 4+4 con disdetta di 2-3 mesi alla signora in smart working, in regime ordinario.
 
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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Potresti fare un transitorio alla famiglia dei 3 mesi, in cedolare, la motivazione regge (come data vi potete agganciare a un preventivo della ditta che farà loro i lavori)
non possibile perché come ho scritto prima il transitorio è legato ai parametri di affitto comunali che mi danno un affitto inferiore a 400 euro contro i 650 richiesti. E comunque trovandomi in credito IRPEF devo optare per il regime ordinario altrimenti andrei a pagare in più 410 (650x3x21%) di cedolare che non può essere compensata con il credito IRPEF. Grazie comunque
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Ulteriore quesito: cambia qualcosa se anziché il contratto di locazione alla persona fisica lo faccio alla società (trattasi di consulente in P.IVA che deve organizzare ufficio in città e pagherebbe in anticipo tutti e 6 mesi). Non mi è stato richiesto ma chiedo in anticipo io....., operando in regime IRPEF come tassazione ho già visto che non mi incide in negativo. In passato già lo avevo fatto con una società e sempre per un periodo di tempo definito (allora avevo degli operai che dovevano restare 15 mesi per la costruzione di un edificio ed il contratto era stato stipulato con la ditta, molto solvibile). Altre problematiche? Meglio alla persona fisica o alla P.IVA considerando che non abbia beni (questo in realtà non lo so)?
Potresti fare un contratto ad uso foresteria solo se il conduttore fosse una società di capitali che destina l'immobile ai suoi dipendenti, non un imprenditore individuale.
Quindi all'impresa edile (se è una società) si, al singolo professionista no.
Il contratto ad uso foresteria è regolato solo dalle disposizioni del Codice Civile, quindi non ha vincoli di durata e di canone.
 
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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Potresti fare un contratto ad uso foresteria solo se il conduttore fosse una società di capitali che destina l'immobile ai suoi dipendenti, non un imprenditore individuale.
Quindi all'impresa edile (se è una società) si, al singolo professionista no.
Il contratto ad uso foresteria è regolato solo dalle disposizioni del Codice Civile, quindi non ha vincoli di durata e di canone.
Grazie, trattasi di singolo professionista. Per il conduttore per detrarre l'affitto è indifferente come privato o P.IVA? Grazie
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Questo a me non risulta.
I nostri inquilini quasi sempre cercano la sicurezza di una durata abbastanza lunga del contratto di locazione.
Sono famiglie con bambini piccoli, che necessitano di stabilità per gli anni di scuola dei figli senza l'ansia di doversi spostare. Oppure giovani coppie che iniziano una convivenza e non si vogliono impegnare con l'acquisto della casa. O anziani, per i quali un trasferimento sarebbe quasi un trauma più per il trambusto che comporta il trasloco che per motivi economici.
Piuttosto è vero il contrario: tanti conduttori si lamentano di proprietari che propongono contratti transitori fasulli per poter rientrare in possesso del loro immobile in tempi brevi.
Questo dipende dalla città. Probabilmente a Torino, che è una città industriale, si trovano famiglie che non sono originarie della zona e che sono lì per motivi lavorativi. In altre città queste tipologie di potenziali inquilini sono rarissime, se non inesistenti.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Grazie, trattasi di singolo professionista. Per il conduttore per detrarre l'affitto è indifferente come privato o P.IVA? Grazie
Sono due cose diverse. Il privato usufruisce di detrazioni dei canoni di locazione se ha adibito l'immobile a prima casa, il professionista può dedurre le spese di un immobile che ha locato per motivi professionali.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
trattasi di singolo professionista.
Se il professionista prende in locazione la casa ad uso promiscuo (abitativo e professionale) può detrarre solo in parte il canone.

Art. 54 Tuir:
...Per gli immobili utilizzati promiscuamente, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell' arte o professione, e' deducibile una somma pari al 50 per cento della rendita ovvero, in caso di immobili acquisiti mediante locazione, anche finanziaria, un importo pari al 50 per cento del relativo canone. Nella stessa misura sono deducibili le spese per i servizi relativi a tali immobili...
 
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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Se il professionista prende in locazione la casa ad uso promiscuo (abitativo e professionale) può detrarre solo in parte il canone.
No, l'ufficio è in altra sede. Abitazione solo ad uso abitativo, quindi immagino normali detrazioni locazioni. Grazie
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Abitazione solo ad uso abitativo
Quindi intesta il contratto alla persona fisica, per esempio sig. Mario Rossi, col suo codice fiscale.
Io ho fatto così con un inquilino che ha locato un quadrilocale cat. A/2 come abitazione per sé e famiglia (3 persone). Siccome destina una stanza ad uso professionale, provvede lui nella sua dichiarazione dei redditi a detrarre il 50% del canone + spese condominiali + utenze.
 
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