• propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Gugli

Membro Attivo
#1
Uno dei due comproprietari (A) incarica un agente immobiliare per la vendita della casa visto che l'altro (B) vive fuori città ma è d'accordo per la vendita e per l'incarico all'agenzia.
Trovato l'acquirente il tecnico della parte venditrice riscontra una difformità che riguarda la realizzazione
di due pareti con apertura in muratura portante che necessita di sanatoria in tempi non prevedibili per il
Comune visto che è capitato di dover aspettare anche un anno ... !!!
Gli acquirenti hanno fretta di acquistare per lasciare la casa che occupano con contratto scaduto ma sono disposti ad attendere.
L'agente immobiliare in questo caso viste le lungaggini avrebbe diritto alla provvigione anche se la parte venditrice si rifiuta di sottoscrivere la proposta di acquisto dell'agenzia per timore che il Comune rilasci la sanatoria in tempi biblici e dover incorrere in risarcimenti come la caparra confirmatoria ma anche perchè ora si vorrebbe ritirare dalla vendita ???
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
#2
Fintanto che non è firmato un preliminare (od una proposta) non si può parlare di vendita effettuata.
All'intermediario non spetta alcuna provvigione salvo che nel "mandato" si fosse previsto diversamente.
 

Gugli

Membro Attivo
#3
Grazie per la risposta ...
Ecco perchè l'agente immobiliare insiste per far incontrare le parti anche solo per fare una "chiaccherata"dice l'agente, (salvo poi somministrare un impegno a vendere con la scusa di cristallizzare la cifra) tanto, a suo dire, non vincola nessuno ed è eventualmente un accordo nullo (sue parole). Si ma intanto scatta il diritto alla provvigione ...
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#4
L'agente immobiliare in questo caso viste le lungaggini avrebbe diritto alla provvigione anche se la parte venditrice si rifiuta di sottoscrivere la proposta di acquisto dell'agenzia per timore che il Comune rilasci la sanatoria in tempi biblici e dover incorrere in risarcimenti come la caparra confirmatoria ma anche perchè ora si vorrebbe ritirare dalla vendita ???
Sono due aspetti diversi:
-proposta :senza l’accettazione di una proposta di acquisto l’agente non ha diritto alle provvigioni ( a meno che la proposta non accettata sia uguale alla richiesta, se nell’incarico è prevista una penale per questa fattispecie).
- ritiro dalla vendita : in questa situazione ritirare l’immobile dalla vendita in attesa di sanatoria può essere saggio, ma anche in questo caso l’agente può aver diritto ad una penale, se prevista, o al pagamento delle spese da lui sostenute,per l’espletamento dell’incarico.
Questa vicenda è la prova che sarebbe meglio verificare là conformità urbanistica e catastale prima di mettere in vendita un immobile.

Fintanto che non è firmato un preliminare (od una proposta) non si può parlare di vendita effettuata.
A rigor di logica, fino al rogito non si può parlare di vendita effettuata...;)
 

Gugli

Membro Attivo
#6
Sono due aspetti diversi:
-proposta :senza l’accettazione di una proposta di acquisto l’agente non ha diritto alle provvigioni ( a meno che la proposta non accettata sia uguale alla richiesta, se nell’incarico è prevista una penale per questa fattispecie).

* * * * *

... la proposta è uguale alla richiesta e l'incarico è verbale senza penali.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#7
Se ho scritto tale equivalenza è perché esiste giurisprudenza di merito.
Aver firmato un preliminare (o accettato una Proposta) imoegna le parti con tutte le possibili rivalse se qualcuno si ritira.
Perlopiù dopo il contratto preliminare si arriva a rogito,perfortuna (nella mia esperienza personale sempre) .
Ma , domanda : prima del rogito tu diresti tranquillamente di aver venduto ?

So che tu sai perfettamente come funziona , ma non credo sia giusto dire cose che potrebbero trarre in inganno chi legge , creando false aspettative o certezze in chi sta vendendo/comprando.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
#8
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice ed è sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso e articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Anche la semplice attività del reperimento e indicazione dell'altro contraente, o la segnalazione dell'affare, una volta che l'affare è concluso, legittima il diritto alla provvigione.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
#9
Beh...se un compratore cambiasse idea dopo avermi firmato un preliminare (o mandato proposta) e dato una "normale" caparra ...nessun problema a liquidare il mediatore senza contare che potrei rivalermi ulteriormente sul "presunto" compratore.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#10
... la proposta è uguale alla richiesta e l'incarico è verbale senza penali.
Formalmente non ha diritto alle provvigioni, però non si può far finta che non abbia raggiunto l'obiettivo che gli avevate posto.
quindi forse potreste riconoscergli qualcosa, o, meglio ancora, accordarvi che gli darete di nuovo l'immobile da vendere non appena risolti gli abusi edilizi.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#12
O ha diritto alla provvigione, oppure non ah diritto, non si deve riconoscere niente
Ho detto che, forse, sarebbe corretto riconoscergli qualcosa, intendendo dire almeno le spese che ha sostenuto per l’espletamento dell’incarico.
Normalmente negli incarichi in esclusiva si esclude il riconoscimento delle spese (in caso l’agente non trovi l’acquirente), perché l’agente si assume consapevolmente il rischio di non vendere, e con l’esclusiva e ragionevolmente tutelato; in questo caso con incarico verbale l’esclusione delle spese non è concordata.
Ma come ho scritto, forse per tutti sarebbe meglio accordarsi per ridare l’incarico a problema risolto.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
#13
Quale sarebbe ridare l'incarico a problema risolto, se ci sono abusi sanabili è una cosa, ma se sono insanabili, tutto cambia, e l'incarico per l'intervento del professionista cambia, non basta incaricare alla vendita, ma incaricare alla sanatoria o demolizione, che in questo periodo nel ns. studio è la maggioranza
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#14
Quale sarebbe ridare l'incarico a problema risolto, se ci sono abusi sanabili è una cosa, ma se sono insanabili, tutto cambia, e l'incarico per l'intervento del professionista cambia, non basta incaricare alla vendita, ma incaricare alla sanatoria o demolizione, che in questo periodo nel ns. studio è la maggioranza
Non si capisce quello che scrivo ? Ripeto
A problema risolto (ovviamente risolto da un tecnico competente appositamente incaricato, nel tempo necessario ) , si dà nuovamente incarico di vendita all’agenzia che lo aveva avuto inutilmente, e che ha dimostrato di essere in grado di trovare un acquirente.
È un modo ragionevole di “risarcire” chi, per ora, ha ben lavorato per nulla.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
#15
E secondo te chi prende un incarico a vendere, sapendo che esiste un abuso edilizio, e non lo sottolinea nell'incarico agisce bene? boh
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#16
L'agente non è un tecnico: ha sbagliato sicuramente a fidarsi del venditore, che gli avrà assicurato che era tutto a posto. Ma,trovato l'acquirente, è finalmente riuscito a convincere il venditore a fare i controlli urbanistici, tutelando entrambe le parti.
E comunque ha trovato un acquirente (che è lo scopo del suo lavoro) , quindi ridargli l'incarico mi pare un giusto "risarcimento" per una provvigione per ora sfumata.
Ovviamente non pretendo che tutti concordino.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
#17
Un agente immobiliare, se tale vuole essere chiamato, deve controllare le schede o piantine catastali se sono conformi, e tutto quanto inerente all'immobile stesso se non vuole perdere tempo e denaro
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#18
Un agente immobiliare, se tale vuole essere chiamato, deve controllare le schede o piantine catastali se sono conformi, e tutto quanto inerente all'immobile stesso se non vuole perdere tempo e denaro
Sono d’accordo, ma Le planimetrie catastali non sono sufficienti .
Sarebbe necessario verificare i permessi edilizi e far regolarizzare eventuali irregolarità , ma troppo spesso si rimanda , perché i venditori sono restii a spender soldi fintanto che non c’è l’acquirente.
Non condivido questa modalità di procedere (professionalmente non va bene), ma a volte è l’unico modo per “smuovere” la situazione nel “paese dei furbi”.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
#19
Franci63, quando vedi schede catastali e piantine, dopo aver visionato l'immobile, ti rendi conto se ci sono difformità sanabili o meno, non necessita fare l'accesso agli atti all'ufficio tecnico del Comune.
P.S. porto il nr. 276 di iscrizione alla F.I.A.P. e di acqua sotto i ponti ne ho visto, e non sempre era limpida, ti saluto
 

vitt1

Membro Supporter
Proprietario Casa
#20
Moralista, nella casa in cui abito da 20 anni le evidenze catastali sono in linea con lo stato di fatto ma NON col il progetto autorizzato 40 anni prima e ne io ne il notaio ci siamo accorti e, a questo punto, non sono sicuro che lo sapesse la parte venditrice che aveva avuto la casa in successione testamentaria. L’accesso agli atti è fondamentale per sapere di che tipologia di abusi stiamo parlando. Adesso sono cavoli miei sanare il tutto, se voglio vendere.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Le Ultime Discussioni

Ultimi Messaggi sui Profili

Buonasera, volevo dirvi che è in dirittura di arrivo l'acquisto dell'appartamentino attiguo a quello in cui abita mia figlia. dovendo procedere alla fusione mi chiedevo se fosse possibile aprire una porta tra i due balconi piuttosto che all'interno degli appartamenti. Grazie a chi mi darà una risposta circostanziata.
moralista ha scritto sul profilo di Tiziano71.
Avete steso un verbale della situazione dell'immobile, cosa avete concordato al momento della consegna?
Alto