Recesso anticipato da parte del locatore

[uva]

posso trattenere la caparra

Sì, puoi trattenere il deposito cauzionale

Distinguerei 2 casi:

1) Accetti la disdetta dell'inquilino.
Puoi trattenere la cauzione se non rispetta il preavviso.
Se nel contratto di locazione è stabilito un preavviso a carico del conduttore di 6 mesi come previsto dalla legge e lui va via dopo 3 mesi, puoi compensare i 3 mesi mancanti con le 3 mensilità di deposito cauzionale.
A condizione che in quei 3 mesi l'immobile rimanga sfitto.

2) Non accetti la disdetta dell'inquilino.
Glielo comunichi con raccomandata ar e quando va via non gli restituisci il deposito cauzionale.
Lui potrebbe intentare una causa contro di te, nel qual caso esporrai le tue ragioni al giudice. Ma è poco probabile che un ex inquilino proceda legalmente sostenendo dei costi e rischiando di non ottenere nulla.

 

[tatabis]

Il preavviso secondo le indicazioni contrattuali era di tre mesi, la disdetta è correttamente datata 31 ottobre ma mi è arrivata il 15 novembre; lascia la casa oggi; In sostanza la disdetta è stata rispettata ma non è valida a parte la sostanza neanche nella forma, me lo confermi?

 

[uva]

Il preavviso secondo le indicazioni contrattuali era di tre mesi

Sei sicuro che nel vostro contratto c'è scritto che il conduttore può recedere anticipatamente soltanto quando ricorrono gravi motivi?

Lo chiedo perché sovente si deroga a quanto prescrive la l. 431/1998: si limita il preavviso a 3 mesi (invece di 6) e non si richiede che il conduttore debba motivare la sua disdetta.

 

[uva]

la disdetta è correttamente datata 31 ottobre

Non rileva la data della disdetta, ma quella in cui l'hai ricevuta. O, se eri assente quando è arrivata la raccomandata, il giorno in cui il postino ha lasciato l'avviso di giacenza nella tua cassetta delle lettere.

Se quel giorno è

il 15 novembre

i 3 mesi di preavviso scadono il 15 febbraio.

Supponendo che l'inquilino abbia già pagato il mese di gennaio, se va via il 1° febbraio puoi trattenere dal deposito cauzionale soltanto mezza mensilità.

Se intendevi non accettare la sua disdetta, avresti dovuto comunicarglielo con raccomandata ar a metà novembre.

 

[tatabis]

Confermo i gravi motivi, riportati espressamente nel contratto.
Va bene, era solo per capire chi sta dalla parte della ragione del torto, poi nessuno cerca problemi. Grazie Uva, superlativa come sempre!