1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. moronxyz

    moronxyz Nuovo Iscritto

    Salve. Mi trovo davanti ad una situazione singolare e vorrei che qualcuni mi desse un consiglio. Sto per acquistare una abitazione di proprietà di alcune persone purtroppo costrette a vendere per saldare diversi debiti. L'immobile è già stato messo all' asta che si terrà tra 2 mesi. Oltre a 2 banche sono iscritti un paio di credititori e un fornitore dell' esecutato. Tuttavia avrei trovato un accordo a saldo che soddisfi tutti e potrei quindi procedere con l'acquisto se nonchè il mio commercilista mi sconsiglia di proseguire. Mi dice infatti che una volta fatto il rogito potrebbe uscire fuori un altro creditore oggi sconosciuto ed ottenere la revocatoria dell' atto ( compero come seconda casa). Insomma, l'esecutato vuole vendere per liberarsi da tutti i peccati; i creditori ( conosciuti e dichiarati) tutto sommato sono contenti perchè prendono di piu' di quello che prenderebbero tramite il tribunale; io faccio un buon affare ma a quanto pare corro un rischio tremendo. Come faccio per tutelarmi ed essere sicuro che dopo l'acquisto nessun terzi possa intervenire??
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Aspettare che vada in esecuzione all'asta ti metterebbe al riparo da molti problemi e rischi, d'altro canto è pur vero che quando va in asta rischi di trovarti molti più potenziali acquirenti. Dovresti valutare se correre questo rischio o no.
     
  3. Foxone

    Foxone Membro Attivo

    il problema della revocatoria sussiste per i 20 gg successivi al giorno in cui il giudice dichiara estinta l'asta (che è poi il giorno in cui pagherai i creditori in cambio della loro rinuncia agli atti, cosa che va fatta davanti al giudice dell'esecuzione). Finchè il tribunale non ti rilascia il decreto di trasferimento un nuovo creditore si può insinuare: le probabilità che ci sia un nuovo creditore che 'spunta' proprio in quel periodo sono veramente basse (se è a conoscenza della procedura si sarebbe già fatto vivo prima). Comunque ti consiglio di fare tutte le visure (anche quelle presso agenzia entrate, inps, ecc) e di chiedere direttamente agli esecutati (da cui acquisti casa) di descrivere le loro attività lavorative, la loro posizione in banca, se hanno fatto prestiti, ecc.
    Non ci sono altri modi per tutelarti, se non quello suggerito da Acquirente: attendere l'asta.
     
  4. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    io attenderei l'asta.
     
  5. gigetto

    gigetto Nuovo Iscritto

    :daccordo: almeno se non sei un professionista della speculazione che può permettersi di affrontare il rischio "di impresa" , tra l'altro è persino possibile che all'asta Tu possa comprare ad un prezzo più conveniente
     
  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Puoi effettuare, anche se con qualche cautela, l'operazione descritta, ovvero quella di provvedere al pagamento di tutti i creditori, sia procedenti che intervenuti, al fine di ottenere la rinuncia all'esecuzione immobiliare e contestualmente acquistare il bene a mezzo rogito notarile. Fatti rilasciare davanti al notaio una dichiarazione scritta dal debitore/venditore che non sussistono altri debiti pendenti.
    Fatto questo vengono a mancare i presupposti per una futura azione revocatoria relativa alla compravendita, in quanto nessuno potrà mai provare la tua "malafede", sia perchè potrai dimostrare di avere sanato tutte le posizioni debitorie del venditore che conoscevi, sia perchè non potevi essere a conoscenza di ulteriori debiti del venditore in virtù della dichiarazione resa avanti a pubblico ufficiale da parte del venditore.
    Questi sono i presupposti per agire in revocatoria:
    L'effetto dell'azione revocatoria non consiste nella dichiarazione di nullità degli atti di alienazione compiuti dal debitore, ma nella dichiarazione di inefficacia, inefficacia non assoluta, ma relativa nel senso che l'atto di alienazione non può essere opposto al solo creditore che ha agito, mentre nei riguardi del terzo acquirente e degli altri soggetti è perfettamente valido ed efficace.

    Fatta questa indispensabile precisazione vediamo gli elementi essenziali dell'azione revocatoria.

    presupposti consilium fraudis: vi deve essere stata frode del debitore; questa frode consiste nella conoscenza del pregiudizio che l'atto di disposizione può arrecare alle ragioni del creditore. Se l'atto è stato compiuto prima che sorgesse il diritto di credito è necessario che l'atto di disposizione fosse dolosamente preordinato al fine di danneggiare il futuro creditore
    eventus damni: l'atto di disposizione posto in essere dal debitore deve essere di natura tale da poter danneggiare gli interessi del creditore. Di conseguenza se il patrimonio del debitore è composto di molti cespiti di rilevante valore, la vendita di alcuni di essi non potrà danneggiare gli interessi del creditore poiché quest'ultimo, in caso di inadempimento, potrà sempre rivalersi sugli altri beni del patrimonio del debitore

    presupposti necessari in relazione
    al tipo di atto se l'atto è a titolo oneroso per agire in revocatoria, oltre la frode e il danno, è anche necessario che il terzo fosse consapevole del pregiudizio che arrecava alle ragioni del creditore (e cioè fosse malafede); trattandosi di atto di disposizione compiuto prima della nascita dell'obbligazione, è necessario che il terzo abbia partecipato alla dolosa preordinazione con il debitore per pregiudicare gli interessi del creditore
    se l'atto è a titolo gratuito per agire in revocatoria sarà sufficiente dimostrare l'esistenza della frode e il prodursi del danno, mentre sarà irrilevante l'eventuale buona fede del terzo che abbia acquisito il diritto

    prova della malafede in caso di atto di disposizione a titolo oneroso la prova della malafede potrà essere fornita con qualunque mezzo. Normalmente il giudice potrà convincersi dell'esistenza della mala fede in base a basso prezzo che il terzo acquirente avrà sborsato per ottenere il bene
    effetti dell'azione revocatoria l'esperimento dell'azione revocatoria non produce la nullità dell'atto compiuto al debitore, ma la sua inefficacia nei confronti del creditore procedente. Si tratta, quindi, di inefficacia relativa e l'atto compiuto conserva la sua validità, dopo il soddisfacimento delle ragioni del creditore nei confronti delle parti e erga omnes, ma se vi sarà stato un'ulteriore atto di disposizione del bene che il creditore intende aggredire con la revocatoria, il terzo sub acquirente vedrà fatte salve le sue ragioni se era in buona fede al momento dell'acquisto
    prescrizione dell'azione l'azione revocatoria si prescrive nel termine di cinque anni dal compimento dell'atto pregiudizievole
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x moronxyz se l'appartamento è gia stata fissata (stabilita) la data del primo incanto non puoi acuistare senza rischio di perdere tutto quanto anticipato, segui l'iter burocratico, partecipa alla prima udienza con l'offerta in asta e se non ci sono pretendenti fai l'acquisto ti verrà aggiudicata e dopo 20 giorni non essendo nessuna altro rilancio del 20% che non è poco avendo comperato alla prima udienza di vendita, l'immobile sarà aggiudicato senza problemi, il giudice ordina tutte le cancellazioni di ipoteche e da tutti i creditori inimmaginabili, ciao adimecasa;):daccordo:
     
  8. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Adimecasa la tua è una mera ipotesi fondata su mere presunzioni, nulla di più!
    1) se l'istante ha già assunto degli accordi economici con il creditore procedente e con quelli intervenuti, ciò implica che è di fatto e di diritto nei termini affinchè la procedura esecutiva venga estinta a mezzo rinuncia all'esecuzione.
    2) Se l'istante ha un interesse preciso nell'acquisto dell'immobile il partecipare all'asta diventa una incognita che gli potrebbe fare sfumare l'affare, altrimenti non avrebbe sollevato il problema.
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x raflomb se il giudice istrutture fissa nell'udienza la data della prima asta, non è più possibile modificarla se non con un'altra udienza, chiamala mera ipotesi, chiamala mere presunzioni il problema è questo, ciao adimecasa:daccordo:
     
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Adimecasa, mi devi scusare. ma dalla terminologia pressapochista che stai utilizzando, traspare una certa non conoscenza delle procedure esecutive.
    Se il giudice dell'esecuzione, e non il g. istruttore, fissa la data della prima asta .. ecc., la procedura può essere comunque estinta in quanto i dominus della procedura, ovvero i creditori, rinunciano all'esecuzione rilasciando ognuno di essi una liberatoria.
    E poi, scusa adimecasa ma che ci incastra dilungarci in queste ipotesi se l'istante pone una diversa questione?
    L'istante se ha raggiunto degli accordi di massima con i creditori procedenti e intervenuti significa implicitamente che è nei termini.
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x raflomb. parlando con gli addetti ai lavori la terminologia può essere anche troncata troncata ma vedo che così non è, il giudice istruisce la pratica e da esecuzione alla vendita, dimmi dovè la terminologia errata:idea: adimecasa Bergamo
     
  12. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Adimecasa: quando si parla di procedura esecutiva, si fa riferimento al Giud. dell'esecuzione e non al Giud. Istruttore. Il Giud. istruttore è colui che viene designato dal Collegio dei giudici affinchè istruisca la pratica.
    Ciò premesso, ti ripeto che quanto hai affermato nei precedenti post vanno fuori del seminato in quanto mere ipotesi costruite artificosamente sui se e i ma.
    L'istante ha posto un preciso quesito, rileggilo.
     
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Riletto il post dell'istante, il quale fa riferimento di pararsi da eventuali altri creditori al momento non conosciuti, il mio intervento fa riferimento a questo, e x assicurare da eventuali altri uinterventi da questi e non altro e chiudo questa diatriba x quanto mi riguarda:disappunto:
     
  14. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Hai preso consapevolezza di quali siano i presupposti per fondare una revocatoria???
     
  15. moronxyz

    moronxyz Nuovo Iscritto

    Cari amici. Innanzitutto vi ringrazio per essere intervenuti per darmi dei consigli. Colgo l'occasione per darvi ulteriori dettagli di cui sono nel frattempo venuto a conoscenza. La situazione è questa. Almeno quà da me di recente il Giudice delle esecuzioni non accetta piu' di fare comparizioni sponatnee e quindi poter concordare in tempo con le parti l'operazione. Il problema grosso è che c'è un lasso di tempo non quantificabile dal momento in cui si deposita la rinuncia sino a quando il Giudice non pronuncia l'estinzione nel quale potrebbe inserirsi anche un'altro creditore ( ipotesi non affatto improbabile). Per maggiori info leggere Sentenza Cassazione 14 marzo 2008 n 6885 . Il mio Notaio ha scritto una mail direttamente al giudice che non ha avuto esitazione a difinire l'operazione "a rischio". Conclusione: Se la voglio prendere o vado all' asta o lascio perdere.
    Un saluto a Tutti
     
  16. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Art. 629. Rinuncia

    Il processo si estingue se, prima dell'aggiudicazione o dell'assegnazione, il creditore pignorante e quelli intervenuti muniti di titolo esecutivo rinunciano agli atti.

    Ciò premesso, avendo l'ordinanza di estinzione effetto ex tunc, ovvero da quando è stata depositata istanza di rinuncia, sia da parte del procedente che degli intervenuti, non vedo come in questo brave lasso di tempo un creditore, fra l'altro, munito di titolo esecutivopossa intromettersi e vantare pretese sulla procedura senza rinnovare un pignoramento ex novo.
    Detto questo, essendo l'esecutato un suo conoscente, mi stupisco come esso non sia in grado di dirle se ha altre pendenze, ma non solo, e se queste, ove sussistessero, fossero già in fase procedurale al fine dell'ottenimento di un titolo esecutivo, come un ric x dec. ing, una sentenza, o una cambiale o assegno protestato.
    Certo se ilsuo conoscente non è affidabile e lei sospetta fondatamente qualche posizione poco chiara, fa bene a partecipare all'asta.
     
  17. gigetto

    gigetto Nuovo Iscritto

    Non è poi così raro che tra la rinuncia al pignoramento e l'ordinanza di estinzione della procedura (peraltro reclamabile entro 10 gg) possa passare parecchio tempo quindi non si può escludere che qualche creditore possa nel frattempo intervenire, magari anche in mala fede d'accordo con il debitore esecutato (es. la moglie separata "ad arte" che agisce esecutivamente per il pagamento dell'assegno...). Insomma la casistica dei furbetti è purtroppo ampia. Ti ripeto: o fai l'affare della vita e non vuoi rompini che Ti alzino la posta o è meglio che vai in asta. E mai fidarsi dell'esecutato anche se è un tuo amico.
     
  18. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Vedi Gigetto, da quanto afferma nel post moronxyz sembra che ben conosca l'esecutato, pertanto concludo affermando o sussiste un rapporto di trasparenza e fiducia tra i due, o altrimenti un rischio pur se minimo può sussistere.
    Certe cose, come l'attendibilità e serietà dell'esecutato, solo moronxyz le può conoscere, e conseguentemente farà i suoi calcoli.
     
  19. moronxyz

    moronxyz Nuovo Iscritto

    Raflomb. Si conosco l'esecutato ma non è certo ne un amico ne un parente. Lui vuol risolvere il suo problema e io voglio fare un affare ma è chiaro che, almeno in teoria, potrebbe benissimo tendermi trappole o comunque omettermi situazioni pur di portare a casa il risultato che interessa a lui. Anche alla luce di cio' ecco che l'unica soluzione qualora mi interessi non puo' che essere la partecipazione all' asta.
     
  20. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    anch'io al tuo posto non mi fiderei. questo forum è pieno di situazioni spiacevoli create da parenti. figuriamoci gli scrupoli che si farebbe un estraneo. è brutto ma credo ti convenga prevenire. il tizio non ha alcun interesse a portare a tua conoscenza tutta la sua situazione patrimoniale.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina