Rifacimento millesimi in corso di approvazione riparto per manutenzione straordinaria di condominio

[ariel67]

Buongiorno!Dopo la scelta e la firma del contratto con la ditta appaltatrice dei lavori di manutenzione straordinaria di un edificio di 7 condomini senza un regolamento condominiale, sono sorte questioni sul riparto delle spese in quanto le tabelle millesimali attualmente in vigore non sembrano attendibili.1) il proprietario dell'ultimo piano possiede una sopraelevazione non dichiarata nei millesimi, inoltre non vuole partecipare alla spesa del rifacimento del lastrico solare di tale sopraelevazione adducendo la proprietà del lastrico al condominio e non riconoscendolo come di uso esclusivo visto che l'accesso al lastrico stesso è negato da circa 25 anni in mancanza di una scala che ne consenta l'uso agli altri condomini.2) la sostituzione di un ascensore con uno che abbatte le barriere archittetoniche vuole essere ripartito in base alla tabella dell'ascensore e non in base ai millesimi di proprietà(il condomino del piano terra non vuole partecipare alla spesa).Potrei avere qualche delucidazione in merito? Grazie

 

[ariel67]

Qualcuno può aiutarmi in questa complicata faccenda? 1) come fare con il proprietario dell'ultimo piano? 2) posso chiedere la ripartizione secondo i millesimi di proprietà della tabella A, visto che si tratta di manutenzione straordinaria dell'ascensore? 3) è giusto che la ditta appaltatrice non voglia scontare il preventivo sui ponteggi? buona giornata a tutti

 

[Antonio Azzaretto]

Le tabelle millesimali in vigore sono l' unico criterio legale valido per ripartire le spese straordinarie.
Eventuali contestazioni devono essere avanzate in separata sede, e non possono essere opposte durante l' esecuzione di un lavoro straordinario.

Per ciò che riguarda la ripartizione delle spese straordinarie dell' impianto ascensore, la giurisprudenza è contraddittoria, e non aiuta a trovare soluzioni condivise.

A riguardo, di seguito ti copio gli orientamenti della giurisprudenza:

Il Tribunale di Milano (Sentenza del 16/3/1989) ha considerato l' ascensore parte dell' edificio anche per i proprietari delle unità immobiliari situate al piano terra, poichè possono trarre utilità dall' impianto, il quale è idoneo a valorizzare l' intero immobile, e permette di raggiungere più comodamente le parti comuni di tutti, come le soffitte, i terrazzi e i lastrici solari.
Lo stesso criterio vale per la ripartizione delle spese riguardanti la forza motrice, la pulizia, la sostituzione del motore o delle funi, le reti laterali di protezione, la tassa di concessione e quella di prevenzione degli infortuni.

Il Tribuanle di Parma, invece, con sentenza del 29/9/1994, ha escluso che i proprietari ubicati al piano terra debbano concorrere alle spese di ordinaria manutenzione.

Un terzo orientamento è dato da una sentenza del Tribunale di Monza (Sentenza del 12/11/1985), la quale ha posto a carico dei proprietari del primo piano, o con accesso separato mediante scala di proprietà esclusiva, le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e dell' ascensore, limitatamente alla parte di oneri che viene suddivisa in base al valore del piano o della porzione di piano, esonerandoli dalla quota di spesa riconducibile alla distanza del piano dal suolo.

Il Tribunale di Genova, infine, con sentenza del 2/5/2003, ha stabilito che, in assenza di prova dell' esistenza di un regolamento contrattuale che stabilisca criteri particolari, devono applicarsi le norme di legge secondo le quali anche i condòmini a piano terra, pur non usufruendo dell' impianto, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione dell' impianto, essendo comproprietari dell' impianto comune.
Chi vive al piano terra è, invece, esonerato dalle spese di esercizio e di pulizia dell' impianto.

Siccome la situazione è obiettivamente complicata, vi consiglio di affidare l' incarico di trovare una soluzione ad un mediatore (ossia un professionista che vi aiuti a trovare un accordo condiviso).
In alternativa, avete solo la possibilità di aprire dei contenziosi legali a mio giudizio molto incerti.

Per ciò che riguarda questa questione:

3) è giusto che la ditta appaltatrice non voglia scontare il preventivo sui ponteggi?

La ditta può agire con tutta la forza contrattuale che ha, e sconterà il preventivo sui ponteggi soltanto se la controparte avrà dei buoni motivi da opporre

 

[ariel67]

Grazie per la risposta! Volevo precisare che i lavori non sono ancora iniziati, a causa della ripartizione spese che non è stata accettata dai condomini per l'iniquità della ripartizione stessa, mi spiego meglio. Il proprietario dell'ultimo piano possiede anche una sopraelevazione ma non vuole riconoscere il suo terzo di proprietà del lastrico solare della stessa adducendolo come proprietà condominiale,nè i millesimi della sopraelevazione che naturalmente aumenta la superficie vivibile del suo appartamento. In realtà l'accesso al lastrico, da parte degli altri condomini non è consentito da circa 25 anni per la mancanza di una scala, inoltre i suoi millesimi di proprietà sono inferiori rispetto ad un altro condomino che possiede,gli stessi mq di appartamento più una porzione di lastrico solare ad uso esclusivo ma comunque accessibile dagli altri condomini. Da qui la diatriba: come può un condomino pretendere di non accettare la revisione della tabella millesimale quando è palese che i suoi millesimi sono superiori a quelli di tutti? GRAZIE

 

[Antonio Azzaretto]

Purtroppo per te e per la società umana il termine "palese" ha una connotazione molto personale, e dipende dagli interessi di chi usa questo termine.

Se la situazione che hai descritto è condivisa da tutti gli altri condòmini, potete offrire al condòmino dell' ultimo piano l' acquisto della proprietà per usucapione del lastrico solare in cambio della partecipazione alla spesa straordinaria.

Io se fossi in lui accetterei la proposta.

Comunque, vi consiglio (ed è un buon consiglio), prima di iniziare i lavori straordinari, di stendere i millesimi di proprietà da utilizzare per la ripartizione della spesa, i quali devono essere sottoscritti da TUTTI i condòmini, nessuno escluso.

In questo modo, gli eventuali problemi saranno evidenziati e risolti prima di avere debiti da pagare.

 

[ariel67]

Ancora grazie! delle cose però non mi sono chiare.1)l'usucapione dopo 25 anni e oltre, non è di diritto? 2)con "prima di iniziare i lavori intendi" prima che inizino a montare le impalcature visto che il contratto con la ditta è già stato firmato mesi addietro? avremmo forse dovuto chiedere la revisione dei millesimi prima della firma con la ditta appaltatrice?:???:

 

[Antonio Azzaretto]

L' usucapione lo deve dichiarare il Giudice su richiesta dell' interessato.

Specificatamente, nel caso un bene appartenga in comproprietà a più soggetti, di cui una in particolare abbia l' autonomo godimento del bene in oggetto, questa, per poter invocare l' applicazione dell' usucapione, deve provare di avere, a partire da una data certa, sostituito all' originario godimento uti condominus, quello animo domino, e di avere quindi esercitato per il tempo stabilito dalla legge (venti anni o meno a seconda della tipologia del bene che si vuole usucapire), il possesso esclusivo, incompatibile con la possibilità degli altri comproprietari di fare un uso medesimo del bene.

Riguardo il contratto di appalto, dopo la firma siete obbligati al rispetto degli accordi, e non potete recedere senza una giusta causa.

Pertanto cercate di parlarvi bene, con calma, e sforzatevi di trovare una soluzione condivisa circa i millesimi da utilizzare per suddividere le spese straordinarie che dovrete pagare.

 

[ariel67]

Ti farò sapere i dettagli! grazie:daccordo: