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  1. artecasa

    artecasa Nuovo Iscritto

    In una palazzina di 6 unità residenziali (con ascensore) e 2 unità commerciali, è possibile chiedere la revoca dell'amministratore e non incaricarne nessuno di nuovo, ovvero, visto che siamo solo in 3 ad abitarci, essendo pure inutile il lavoro dell'attuale amministratore, possiamo dividerci i compiti e arranggiarci?
     
  2. Manuela Fragale

    Manuela Fragale Nuovo Iscritto

    Per maggiore chiarezza, la risposta al quesito viene suddivisa in due punti.

    1) L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea oppure dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino se per due anni non ha reso il conto della sua gestione o se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (art. 1129 Cod.civ.). Le deliberazioni che concernono la revoca dell’amministratore devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 Cod. civ.).

    2) Non importa quante unità immobiliari siano abitate: si deve procedere alla nomina dell'amministratore interno/esterno quando i condòmini sono più di quattro; se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini (art. 1129 Cod. civ.).
     
  3. noel

    noel Nuovo Iscritto

    Concordo.
    Comuinque potete no0minare uno di voi a turno.
    Non deve essere per forza un amministratore di professione.
    Cordialmente
    Noel
     
  4. Oronzo Crescenzio

    Oronzo Crescenzio Membro dello Staff

    L'art. 1129 c.c. dispone che l'assemblea provveda alla nomina di un amministratore se i condomini sono più di quattro. La nomina, però, non è obbligatoria, o almeno non lo è fino a quando, anche un solo condomino, non la pretenda con ricorso al Tribunale; pertanto ben possono i condomini, di fatto, amministrare il condominio, collegialmente o a turno, senza investire formalmente una persona della funzione di amministratore. Occorre però aggiungere che la Cassazione, con sentenza n. 1791 del 12/2/1993, ha stabilito che l'amministratore può essere nominato anche tacitamente, ossia per il fatto che i condomini abbiano considerato una determinata persona amministratore a tutti gli effetti, ricorrendo a lei abitualmente in tale veste, per cui questo orientamento si riflette inevitabilmente sulle non poche ne lievi responsabilità che la legge ricollega a questo organo condominiale.
    Nulla esclude, poi, che l'amministratore possa essere nominato anche se i condomini sono quattro o meno di quattro, l'importante essendo che la nomina avvenga con la prevista maggioranza. Non potrebbe, invece, il regolamento del condominio, ancorché approvato all'unanimità, prevedere che l'amministratore non debba essere nominato anche se i condomini sono più di quattro, perché si porrebbe in contrasto con una norma inderogabile e sarebbe di conseguenza impugnabile. E neppure potrebbe, il regolamento approvato all'unanimità, riservare la funzione di amministratore alla persona in esso indicata, trattandosi anche in questo caso di porsi in contrasto con la norma, anch'essa inderogabile, che riserva la nomina dell'amministratore all'assemblea.
    Il successivo art. 1136 prevede che la nomina dell'amministratore avvenga sempre (quindi anche in seconda convocazione) con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell'edificio (ossia almeno 500/1.000); i giudici, però (Cass. 9/2/1980, n. 901), hanno ritenuto valida la nomina effettuata in seconda convocazione con un numero di voti corrispondenti a più di un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di più della metà del valore dell'edificio; così come hanno considerato valido il voto favorevole alla propria nomina, espresso dall'amministratore uscente e delegato da altri condomini a partecipare all'assemblea, non ravvisando nella circostanza un conflitto d'interessi che si sarebbe invece avuto qualora l'amministratore avesse votato a titolo personale in quanto condomino (Cass. 14/12/1997, n. 11254). Se l'assemblea non provvede alla nomina dell'amministratore, o sorgono contrasti in merito, ciascun condomino può rivolgersi al Tribunale affinché provveda alla nomina, assumendosene però le spese legali. E a proposito di spese, l'amministratore nominato dal Tribunale ha diritto a un compenso, anche se il regolamento di condominio prevede che l'incarico sia gratuito, magari perché svolto a turno dai condomini; e siccome trattasi generalmente di un professionista (per es. geometra, avvocato), si applicano voci ed importi della rispettiva tariffa professionale, i cui oneri ricadono suoi condomini in proporzione ai millesimi di proprietà: consigliabile, pertanto, accordarsi sulla nomina diretta dell'amministratore, a costo di dar vita a una seduta-fiume dell'assemblea.
    I condomini non possono invece chiedere al Tribunale la nomina di un amministratore giudiziario affinché risolva i contrasti, sorti fra gli stessi, in ordine ai rispettivi diritti sulle cose comuni, poiché la nomina dell'amministratore giudiziario è giustificata soltanto dal dissidio sull'amministrazione delle cose comuni; in tal caso, quindi, si dovrà intraprendere una causa vera e propria. La nomina di un amministratore giudiziario non può essere chiesta dall'amministratore, anche se dimissionario, poiché questa facoltà spetta solo ai condomini (Trib. Torino, 29/11/2000).
    Può accadere che le norme che disciplinano la nomina dell'amministratore siano contenute in regolamento cosiddetto contrattuale: in un regolamento, cioè, così chiamato perché approvato o accettato da tutti i condomini e non approvato dall'assemblea a semplice maggioranza, indicato, questo, come regolamento assembleare; ciò non toglie che queste disposizioni possano essere modificate a maggioranza dall'assemblea, trattandosi di norme aventi natura strettamente regolamentare e non contrattuale, in quanto rivolte a disciplinare l'organizzazione e la gestione della cosa comune, senza incidere sui diritti individuali dei singoli condomini (Cass. 12/1/1978, n. 124).
    Ok capito!!!!!!!
    Buona fortuna. :) ;)
     
  5. carlor

    carlor Nuovo Iscritto

    Poiché non siete più di quattro, non c'è nessun obbligo a mantenere l'amministratore: in altre parole nessuno dei tre può esigerlo.
     
  6. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il problema dell' amministrazione condominiale non si risolve "licenziando" l' amministratore, ma organizzando la gestione.

    L' organizzazione del condomìnio, infatti, è indispensabile a causa dei servizi di gestione insostituibili che fornisce:

    La rappresentanza legale, la gestione della cassa, la cura e la manutenzione dei beni comuni.

    Proprio perchè i condòmini hanno un bisogno assoluto di organizzarsi, non ne possono cioè fare a meno; proprio per questo, chi governa il condomìnio, se agisce in mancanza di un sistema di procedure controllato, può imporre prezzi altissimi per i servizi di gestione erogati, per quanto questi possano essere scadenti.

    Ossia, l' amministratore in carica può permettersi di esigere e incassare altissime quote condominiali, mentre dall' altro lato può permettersi di dare in cambio il minimo indispensabile in fatto di servizi, trattenendo e usando per sè la differenza tra le risorse incamerate e quelle erogate.

    Così massimizza i profitti! E' la legge della domanda e dell' offerta in un regime monopolista!

    Siccome gli amministratori sono imposti dalla legge, finora essi hanno agito con la piena libertà di poter imporre anche la propria organizzazione e il proprio sistema di procedure; proprio per questo motivo gli amministratori, spesso, sono inefficienti; sempre, sono potenzialmente in conflitto di interessi; occasionalmente, fuggono con i soldi della cassa comune.
     
  7. geomtupputi

    geomtupputi Membro Attivo

    Professionista
    L'amministratore condominiale pro-tempore deve esserci sempre dal momento in cui è stato nominato una persona x la prima volta!

    Fate una riunione, redigete il verbale e nominato uno di voi e a ruotate ogni anno!

    Saluti :D
     
  8. Claudiucreed

    Claudiucreed Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti ho appena acquistato un appartamento e vorrei sapere se posso rinunciare all'amministratore perche ho l'ingresso indipendente solo l'acqua e in comune con gli altri e voglio mettere contatore e non voglio spendere dei soldi per l'amministratore che alla fine lo pago per niente grazie in anticipo
     
  9. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Avere l'ingresso indipendente non implica non essere in condominio.
    Se sei in condominio, la possibilità di non avere un amministratore è immaginabile solamente nel caso che tutti i partecipanti siano d'accordo.
     
  10. Claudiucreed

    Claudiucreed Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ok grazie ma mi sembra assurdo di pagare 900 euro all'anno solo per per le spese dell acqua e dell'amministratore
     

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