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  1. proid

    proid Membro Attivo

    Salve a tutti, sapreste darmi riferimenti normativi o sentenze che trattano sul come deve essere ripartita la spesa per l'allaccio dell'utenza idrica unica del condominio?
    Nel mio caso si stà facendo un riallaccio perchè il contatoire condominiale giace in un allaccio porvvisorio e dobbiamo spostarlo nella sua sede definitiva.
    Personalmente credo vada ripartito in millesimi proprietà tra tutte le unità immobiliari potenzialmente fruitrici (che abbiano la tubazione idrica anche se non allacciata... es. garage)
    Purtroppo in rete non ho trovato risposte al problema specifico e non so come chiarire una volta per tutte il concetto con gli altri condomini che non sono d'accordo (chia hanno molti millesimo ovviamente).
    Chi preme per la ripartizione in parti uguali porta a sostegno il fatto che l'ente acquedotto quantifica le spese di allaccio con un tot da aggiungere per ogni utenza nel condominio, personalmente credo che anche se così fosse i parametri dell'acquedotto non dovrebbero essere assimilabili nella conseguente ripartizione condominiale.
    saluti
     
  2. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,

    Se avete un regolamento di condominio guarda cosa dice in merito, altrimenti si adotta il disposto dell'art. 1123 cc.
    Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (millesimi), salvo diversa convenzione.
    Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

    Visto che stato apportando queste modifiche, (il mio è solo un parere) perchè non vi adoperate per mettere dei sottocontatori, in modo tale che ognuno paghi per quello che effettivamente consuma?
     
  3. proid

    proid Membro Attivo

    Ciao non mi riferivo alle spese di consumo ma alla spesa iniziale di allaccio alla rete comunale dell'intero palazzo.
    Alcuni condomini contestano la ripartizione in millesimi perchè a loro dire siccome l'acquedotto quantifica la tassa di allaccio in NUMERO_UTENZE X QUOTA_SINGOLA il condominio a sua volta dovrebbe ripartire in quote uguali tra i condomini la relativa spesa invece che in millesimi
    Non possiamo fare singoli allacci alla rete comunale per ogni utenza perchè abbiamo la cisterna a monte dei contatori singoli (e a valle del contatore comunale ovviamente)
     
  4. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,

    proprio per questo ti ho detto che la spesa va suddivisa per millesimi, essendo l'allaccio una parte comune ai sensi dell'art. 1117 cc.
    Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
    1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
    2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
    3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
     
  5. proid

    proid Membro Attivo

    Si sono assolutamente d'accordo sulla ripartizione in millesimi, nei miei sogni c'era di trovare una sentenza che avesse affrontato il caso specifico delle spese di allaccio/riallaccio idrico principale.
    Credo che non esista anche perchè nel 99% dei casi l'allaccio viene regolarizzato dal costruttore e quindi non rientra nei contenziosi dei riparti condominiali.
    grazie ugualmente
     
  6. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Domani provo a cercarla e se trovo qualcosa, te la posto. :daccordo:
     
  7. proid

    proid Membro Attivo

    grazie mille, buona serata :amore:
     
    A Alessia Buschi piace questo elemento.
  8. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao Proid,

    come sospettavo non ho trovato sentenze in merito, ma se scrivi che secondo alcuni condomini la ripartizione debba essere fatta per millesimi, vuol dire che le tabelle millesimali le avete :sorrisone:.

    L’art. 68, 2° co., disp. att. c.c. stabilisce che i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in una apposita tabella allegata al regolamento di condominio (se c'è).
    La funzione essenziale delle tabelle millesimali è quella di indicare innanzitutto «l'estensione del diritto di ciascun condòmino sulla proprietà delle parti comuni dell’edificio, che è il presupposto non tanto delle facoltà di godimento, le quali seguono regole proprie, quanto del riparto dei contributi condominiali».
    La tabella millesimale, dunque, «esprime in millesimi il valore di ciascuna proprietà esclusiva, in rapporto al valore dell’intero edificio, che è ipotizzato come pari al numero 1.000».
     
  9. proid

    proid Membro Attivo

    si i millesimi li abbiamo, è che non volevano usarli per ripartire questa spesa. Volevano ripartirla in parti uguali.
    Grazie ugualmente.
    Invertirò la mia posizione nel senso che le spese si ripartiscono in millesimi in base all'art. 1123 e chi non è d'accordo è pregato di produrre sentenza che dispone il riparto delle spese di allaccio generale in parti uguali.

    E' l'ultima parte dell'art. 1123 che è ambigua

    "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."

    ...perchè potrebbero dire che siccome l'allaccio generale è 'destinato a servire i condomini nella stessa misura' andrebbero ripartite in parti uguali.

    Onestamente non ho mai capito bene come applicare quella postilla finale del 1123
     
  10. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Aggiungo....

    Ai sensi dell’art. 1123, 1° co., c.c., le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.
    Dal testo del citato articolo si ricava che il criterio legale di ripartizione delle spese è derogabile dall’accordo unanime dei condòmini, che è espressione della loro autonomia negoziale. Tale accordo può essere contenuto in un regolamento di condominio di natura contrattuale ovvero essere oggetto di una delibera assembleare adottata all’unanimità dei condòmini. Sarebbe nulla e, pertanto, impugnabile senza limitazioni di tempo, una delibera che, in mancanza di accordo unanime, disponesse una ripartizione delle spese in base a criteri diversi da quello legale, mentre sarebbe annullabile quella che in concreto ripartisse le spese in violazione dei criteri di ripartizione già stabiliti.
    Il consenso unanime dei condòmini non richiede la forma scritta, ma può essere espresso anche per facta concludentia, dovendo, però, in ogni caso, la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi inequivocabilmente la volontà di accettare la deroga (Cass. 16-7-1991, n. 7884).
    Gli effetti di una deliberazione che deroghi al criterio stabilito dall’art. 1123 c.c. non si estendono, in base al disposto di cui all’art. 1372 c.c., agli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti, a meno che gli stessi non abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condòmini, anche per fatti concludenti, attraverso una univoca manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato intento con preciso valore sostanziale (Cass. 9-8-1996, n. 7353).
    L’art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, non pone alcun limite all’autonomia dei condòmini, oltre alla necessità, come già detto in precedenza, dell’unanimità dell’accordo, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condòmini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condòmini di partecipare alle spese medesime (Cass. 16-12-1988, n. 6844).

    In sintesi, se il regolamento contrattuale impone come criterio di riparto della spesa per millesimi, solo l'unanimità dei consensi può derogare a tale principio e disporre il riparto di spesa in maniera diversa.
     
  11. proid

    proid Membro Attivo

    il regolamento non dispone niente a riguardo e ovviamente non c'è l'unanimità nè per il riparto in millesimi e neanche per quello in parti uguali
     
  12. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Proid capisco che sei sconsolato :confuso:, però intendevo dire che il regolamento dispone come devono essere ripartite le spese in generale.

    L'ultimo a
    La postilla finale si riferisce a:
    Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
    Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
     
    A proid piace questo elemento.
  13. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non condivido per niente (e non è la prima volta) le risposte date da Alessia. Prova ad immaginare che tanti utenti proprietari di singole villette (tutte aventi la stessa distanza dal punto di fornitura) facciano domanda per avere allacciata l'acqua od il gas. Tutti pagherebbero la stessa cifra.
    E poi, perchè il proprietario di un appartamento grande deve pagare (per l'allaccio) più del proprietario di un mini appartamento? Forse per l'allaccio di un mini appartamento si lavora di meno?
    TUTTI UGUALI. Saluti.
     
  14. proid

    proid Membro Attivo

    Seguendo questa ratio si finisce per ripartire tutte le spese comuni in parti uguali dalla riparazione del portone (tanto serve nella stessa misura sia lo sgabuzzino che all'attico) a quella del giardino fino alla tinteggiatura della facciata senza rispettare il principio di proporzionalità in base al valore dell'unità immobiliare... d'altronde i millesimi condizionano anche il peso delle votazioni visto che ad esempio un attico ha più potere decisionale nel scegliere il preventivo per riparare il portone o rifare la facciata o appunto installare la linea e il contatore acqua generale appunto perchè ha più millesimi dello sgabuzzino. Poi non dimentichiamoci che l'assemblea che decide i lavori si costituisce soprattutto se è presente l'attico che lo sgabuzzino dato che nel secondo caso più difficilmente si raggiunge il quorum per deliberare.

    Lo scopo dell'art.1123 2^ comma è escludere completamente o parzialmente dalla spesa i condomini che traggono meno utilità dal bene (distinti corpi di fabbrica o tetto che non copre un'abitazione) e non di cambiare da millesimi a parti uguali il criterio di ripartizione di una spesa comune... infatti :

    (Cass. Civ. sez II, 23.12.1992 n. 13655)
    "La regola generale di ripartizione delle spese ai sensi degli articoli 1117 e 1123 1° comma del codice civile, è applicabile "solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà" ... quindi anche l'installazione di un contatore acqua generale!

    (Cassazione in sentenza n. 7077 del 22.06.1995)
    "In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi".
    Lo stesso principio è ribadito dalla giurisprudenza di legittimità nelle sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986 della Corte di Cassazione.

    Se poi non bastasse ipotizziamo per assurdo che non ci si accordi su come ripartire la spesa di allaccio generale del palazzo. Nessun appartamento avrebbe l'acqua e nell'eventualità di una vendita sarebbe svalutato a causa del disservizio ma non si es. €100 per l'attico ed €100 per lo sgabuzzino bensì proporzionalmente es. il 50% del suo valore.... appunto la svalutazione sarebbe proporzionale al valore dell'immobile... ergo ai suoi millesimi... e per contro anche il mantenimento o "conservazione" della cosa comune "allaccio generale" deve essere sopportata in proporzione ai millesimi.

    Ovviamente tifo per la ripartizione in millesimi ma credo che ci siano più elementi a favore di questa tesi piuttosto della tesi contraria (in parti uguali).
     
  15. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Caro proid, capisco il tuo tifo. Sappi però che i costruttori, di norma, prima di rogitare le singole unità, provvedono a stipulare i contratti per le varie utenze (fino ai punti di diramazione) ed addebitano in parti uguali.
    Se riesci nel tuo intento (parti proporzionali) complimenti.
     

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