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  1. LILIA HARTMANN

    LILIA HARTMANN Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno. Nel palazzo in cui si trova il mio appartamento e dove abbiamo da pochi mesi conclusi i lavori di rifacimento dei frontalini e ripitturazione della facciata, risultano ora infiltrazioni dal terrazzo dell'attico e pare dunque che adesso se ne debba rifare la pavimentazione. Il terrazzo fa parte dell'appartamento attico e costituisce lastrico solare. Come andranno ripartite le spese fra il proprietario del terrazzo e gli altri condomini? Grazie
    Lilia Hartmann
     
  2. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Secondo il disposto dell'art. 1126 c.c. ovvero 1/3 a carico del condòmino/proprietario del lastrico e i restanti 2/3 a carico dei condòmini che beneficiano della funzione di copertura dello stesso.

    Cassazione civ., Sez. II, 25-02-2002, n. 2726
    Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ.

    Cassazione Sez. II, N° 735 del 19/01/2004
    In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura.
    Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo (muretti, pavimenti, etc.), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio.
     
    A LILIA HARTMANN e meri56 piace questo messaggio.
  3. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se un immobile sta sotto il lastrico per una data percentuale come si procede?
    Ad esempio se la spesa totale è S, i millesimi dell'ui sono m, la percentuale di copertura di ui è p, qual'è la quota che grava sull'immobile?
     
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In questo caso ci vuole un tecnico che dovrà suddividere le superfici soggiacenti la copertura secondo la proprietà non si usa la percentuale. Se ad esempio al secondo piano di un edificio i locali coperti dal lastrico solare sono parte di un proprietario e parte di un altro proprietario ciascuno proprietario pagherà in base alla superficie interessata dalla copertura in modo che la somma sia uguale alla quota stabilita per ogni piano.
     
  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non hai risposta alla domanda.
    Farò un esempio coi numeri, per aiutarti.
    La spesa totale di rifacimento del lastrico solare è di 5.000 €, un immobile sotto il lastrico ha 50 m/m di proprietà generale ed è coperto dal medesimo al 40%. Quanto pagherà la proprietà di quell'immobile?
    Tempo per rispondere 5 minuti (ti dò tempo in abbondanza) e ti consento l'uso della calcolatrice o del regolo calcolatore.
     
  6. LILIA HARTMANN

    LILIA HARTMANN Membro Junior

    Proprietario di Casa
    GRAZIE, OTTIME E PUNTUALI RISPOSTE.
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mi dispiace che tu non abbia capito la mia risposta. Comunque anche il secondo esempio, per me, è posto male.
    Diciamo che il rifacimento di un lastrico solare ad uso esclusivo costi 6.000 euro.
    1/3 cioé 2.000 euro li paga il titolare del diritto esclusivo. 2/3 cioé 4.000 euro li pagano quelli che hanno locali sottostanti al lastrico . I piani sottostanti sono 4, ma i locali e le superfici coivolte dalla copertura del lastrico solare sono differenti. Ti anticipo che, in questo caso, secondo me, non puoi usare le tabelle millesimali di proprietà degli appartamenti coinvolti dalla capertura del lastrico solare. Ogni piano deve pagare in parti uguali, cioé 1.000 euro. Al piano rialzato le stanze coperte dal lastrico sono 3: due sono di un proprietario, che però ha un appartamento di 3 locali, e la terza di un altro condomino che vive in un appartamento di 4 locali. I 1.000 euro si suddividono secondo le superfici delle stanze. Se tu dividessi secondo i millesimi di proprietà quello con quattro locali pagherebbe di più rispetto a quello con tre locali pur avendo solo una stanza sotto la copertura del lastrico.
    Discorso diferrente si può fare quando sotto il lastrico solare c'é solo una stanza, uguale per tutti per cui non ci sono problemi di ulteriore suddivisione degli importi quindi si usano le tabelle di proprietà
     
  8. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vuoi dire che se i piani sono x ogni piano paga 1/x dei 2/3 della spesa totale e la spesa tra le u.i. del piano è ripartita sulla base dei millesimi di proprietà? Strano!
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Perché strano se i locali sotto copertura sono 1 e sono tutti uguali. Se vuoi si può anche dividere in parti uguali. In questo caso la differenza e solo di forma non di sostanza.
     
  10. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In un condominio ogni ui è valorizzata a millesimi (di proprietà, di riscaldamento, di scale, etc.). Perché non usarli quando necessario?
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Guarda che tu stesso nel tuo intervento precedente hai messo in dubbio quello che stai sostenendo ora.
     
  12. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    O Perbacco si perde la testa a seguire il discorso ma il caro Luigi secondo me dice giusto se si è coperti in modo disuguale si deve pagare secondo copertura non in base ai millesimi anche se intrinsecamente il calcolo è collegato in base al valore dell'abitazione.
    Quando avete finito di discutere e avete trovato una intesa vorrei porre un'avariante alla domanda iniziale
     
  13. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Infatti il contributo alla spesa è il prodotto tra:
    - millesimi di proprietà
    - percentuale di copertura,
    per cui un'u.i. con 100 m/m su 1.000 coperta al 50% paga (poiché 50% * 10 : 1.000 fa 0,05) 0,05 x S, ove S è la spesa che compete all'insieme delle u.i. che stanno sotto il lastrico solare.
    La matematica non è un'opinione e inoltre io ho insegnato matematica alle scuole superiori.
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    professò non ho capito da dove viene 10
     
  15. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' vero, 10 viene da 100, ma non doveva venire (stava da solo, come poteva?).
    La frase clou dunque è:
    50% * 100 : 1.000 dà 0,05
    Congratulazioni, vedo che segui!
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Grazie. Però vorrei sapere quale è il calcolo per stabilire la quota spettante del 50%.
    Perché secondo me le superfici coperte dal lastrico si ripetono in modo uguale e ripetitivo piano per piano; quello che può variare è la proprietà dei locali coperti dal lastrico. Quindi si va sempre a lavorare prima sulle superfici interessate. Poi io sostengo di dividere direttamente i 2/3 per il numero di piani e ,quello che risulta per ogni piano, dividerlo ulteriormente proporzionalmente alle superfici di proprietà.
    Tu invece prendi i m/m di proprietà li correggi secondo la percentuale di copertura risultante dalla somma di tutti i locali e moltiplichi il risultato per l'importo dei 2/3.
    Nulla da eccepiere: però ti faccio notare che nel caso in cui il lastrico solare di cui si parla copre solo i condomini del lato di sinistra della scala, se tu usi i m/m di proprietà questi sono riferiti a tutto il complesso, compreso i condomini del lato destro della scala, che però non sono coperti dal lastrico solare oggetto dei lavori e quindi non partecipano alle spese. Per cui è concettualmente errato procedere sempre come dici tu anche se l'errore è uguale per tutti i condomini coinvolti.
    Tu insegnavi matematica ma io ho insegnato stechiometria usando il regolo circolare (che ho ancora).;)
     
  17. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ho fatto l'ipotesi che la parte dell'u.i. coperta dal lastrico sia pari al 50% della superficie dell'u.i. Dunque non viene da un calcolo, ma è un'ipotesi iniziale. Se la superficie dell'u.i. fosse di 100 metri quadri e la parte coperta fosse 40 metri quadri la percentuale sarebbe pari a:
    40 : 100 = 40%.
     
  18. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Consideriamo i prodotti del tipo mi * pi, ossia i prodotti tra i millesimi e le percentuali. Per le u.i. che non stanno sotto il lastrico questi prodotti sono nulli, perché qualunque numero moltiplicato per zero dà zero.
    Quindi il contributo alla spesa dell'i-esima u.i. è rappresentabile sempre e comunque come:
    mi * pi /somma (mi * pi), ove può accadere che alcuni prodotti siano nulli.
    Al limite, se tutti i prodotti sono nulli (perché per loro non c'è alcuna copertura) tranne uno, supponiamo quello relativo all'immobile 1, allora:
    contributo di 1 = (m1 * p1) /(m1 * p1) = 100%
    contributo di ciascuno degli altri ( i diverso da 1) = (mi * 0 )/(m1 * p1) = 0%.
    Ora ti è chiaro?
    Ora capisco anche perché la gente gioca al lotto, definito da De Finetti "la tassa sugli imbecilli".
     
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  19. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Esiste una sentenza che risolve il problema posto da Jac0, nella divisione dei 2/3 delle u.i. si tiene conto dell'intero valore millesimale;

    In tema di ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, quando l’art. 1126 CC fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo. (Tribunale di Bologna Sezione I, 27 novembre 2001 n. 3343)
     
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  20. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho posto un problema, ho dato una soluzione, che è ben diverso. Quanto alla sentenza, osservandola si arriva all'assurdo che se un'u.i. è coperta ad esempio per l'1% paga in proporzione a m, m sono i millesimi, anziché, come è logico a:
    m * 1%.
    Ossia, in termini semplici, paga 100 € laddove dovrebbe pagare soltanto 1 €.
    Non ci sto.
     
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