Risoluzione anticipata. alcuni chiarimenti

[shara]

Perdona ancora uva (e chi se desidera,vorrà intervenire) ma vorrei tornare per un attimo sull’argomento perché mi sarebbe venuto un dubbio,credo importante, magari anche per chi si dovesse ritrovare in una situazione del genere

Se,come nel mio caso,Il conduttore del locale di mia proprietà mi ha inviato raccomandata della disdetta, risoluzione anticipata del contratto, in data 28/9/18 dichiarando che il locale sarà’ libero da persone e cose a decorrere dal 30/11/18…dopodiché dalla data del 30/11/18 resterebbero ancora 4 mesi di locazione da pagare, relativi ai 6 mesi completi di preavviso…ma se in tale data il locale non viene ancora liberato delle sue cose ed io ovviamente non firmo il verbale della restituzione delle chiavi, cosa succede a quel punto?

Se non capisco male da quel momento diventa occupazione del locale, ma il conduttore nel frattempo e’ tenuto a pagare i restanti 4 mesi, come spiegato sopra…e a quel punto come si concilierebbero le cose?

Se in quel caso scatta l’indennità di occupazione, vuol dire forse che dovra pagare i 4 mesi mancanti più il tempo che il locale rimane ancora occupato?

 

[moralista]

SI

 

[uva]

se in tale data il locale non viene ancora liberato delle sue cose ed io ovviamente non firmo il verbale della restituzione delle chiavi, cosa succede a quel punto?

Succede che la locazione prosegue.
Se non firmate il verbale di rilascio e tu non ritiri le chiavi, perché l'inquilino occupa ancora l'immobile con beni di sua proprietà, il contratto non è risolto ma prosegue. Non fai la pratica di risoluzione all'Agenzia delle Entrate.

Ipotizziamo che l'inquilino liberi il locale a fine dicembre: ti pagherà il canone di dicembre e ti dovrà pagare tre mesi di mancato preavviso (sempre a condizione che l'immobile rimanga sfitto da gennaio a marzo 2019). Il contratto sarà risolto al 31/12/2018.

L'indennità di occupazione (art. 1591 Cod.Civ.) è dovuta se il conduttore occupa ancora i locali dopo la risoluzione del contratto.
L'importo dovuto dal conduttore è uguale al canone di locazione, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno (che, se richiesto, deve essere provato dal locatore).

Io ragiono come proprietaria, e mi sembra appunto ragionevole venire incontro all'inquilino (ovviamente ad uno che paga, in caso di morosità il discorso cambia!) concedendogli il tempo necessario per sgomberare.
Così dopo la "proroga" accordatagli posso rientrare in possesso del mio immobile libero da persone e cose.

 

[shara]

@moralista
grazie per la risposta...secca e precisa!

 

[shara]

@uva
Caro (o cara?) uva sai spiegare in maniera molto chiara quando rispondi ad una domanda…anch’io ragiono da proprietaria che come te ha ancora una coscienza e so anche cosa significa avere un attivita commerciale, visto che la stessa di cui stiamo parlando e’ stata mia per diversi anni e ancora prima dei miei genitori,percio so, come te mettermi bene nei panni dell' (ex) conduttore.

quando in precedenza mi ha chiesto di ridurre il canone io glielo concesso senza problemi (variazione canone) per due volte di seguito e nella zona l’affitto che chiedevo era già,e ancora prima,in media più basso degli altri.

Ora questa (eventuale) proroga di riconsegna, per me diventa cosa molto complicata concedergliela, anche perché nel frattempo gli ho pure spiegato che dovrò affrontare un viaggione per venire li (e sono perciò impossibilitata a intrattenermi per un lungo periodo) e accennato, onde evitare pure malaugurati equivoci (quindi l’ho pure avvertito in anticipo! in qualche modo..anche se spessissimo ho potuto riscontrare che molte, pure troppe persone,fanno comunque “orecchie da mercante”) che il locale deve essere liberato alla tale data,che d’altronde e’ stato lui stesso a decidere insieme a tutto il resto.

La sua e’ stata una decisione legittima ma repentina e se ne dovra perciò assumere tutte le responsabilità, visto che come spiegato sopra non potrei, nemmeno volendo, venirgli ancora incontro.

visto che vivo all’estero da già diversi anni, ti posso dire che in Italia, a parte la burocrazia mostruosa e che a volte diventa un incubo kafkiano, questa in fondo non e’ altro che il prodotto della stessa mentalità che lo alimenta,di chi pretende diritti senza pero considerarne i doveri conseguenti…sarai d’accordo immagino

 

[uva]

sarai d’accordo immagino

Sì, sono d'accordo.
Essendo anch'io una proprietariA (quindi grazie per il cara!) spesso mi devo districare fra i vari adempimenti burocratici.
Spero che nel Paese dove ti sei trasferita le pratiche siano più semplici!

 

[shara]

@uva
ce hai ancora un altro po di pazienza per spiegarmi una cosa?

nel cercare di trovare altre informazioni mi e’ capitato di leggere anche un altro tuo intervento su questo forum che fa sempre riferimento all’argomento,e scrivi:

A me è capitato un caso analogo: l'inquilino mi ha inviato disdetta anticipata del contratto di locazione, osservando il preavviso e fissando la data del rilascio. Io l'ho accettata.
In seguito l'inquilino non è riuscito a rispettare quella data e mi ha chiesto di poter restare ancora un paio di mesi perché la nuova abitazione che aveva acquistato non era ancora pronta. Ho preteso che mi inviasse una richiesta scritta in tal senso.
Io gliel' ho concesso, sempre con risposta scritta, e per i due mesi che è rimasto nel mio appartamento mi ha pagato l'indennità di occupazione (art. 1591 Cod.Civ.) dello stesso importo del canone di locazione. Poi è andato via.
(link qui sotto)

Risoluzione anticipata contratto non rispettata


Quindi se anche a me mi venisse richiesto più tempo dalla data prescritta sulla disdetta perché il locale sia sgombro, posso fare lo stesso.

La richiesta scritta da parte del conduttore e' consigliabile che sia scritta e consegnata tramite raccomandata a/r?

e nel frattempo pero la risoluzione va comunque chiusa all’Agenzia delle Entrate..esatto?

Pero,qualora anch'io dovrei fare cosi…dovrei anche avere la prova che il locale in tal data non sia ancora libero (in fondo che ne so se poi il conduttore afferma il contrario?)..per questo farebbe testo la raccomandata di cui sopra o pensi avrei bisogno d’altro? ..Che so un legale che mi accompagna a ispezionare il locale il giorno prima..un testimone qualunque? ..delle foto datate?

 

[uva]

Nel mio caso che hai citato avevo risolto il contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate nella data prevista per il rilascio, perché l'inquilino un mese prima mi aveva già consegnato un mazzo di chiavi. Le chiavi mi servivano per gestire gli appuntamenti finalizzati alla ricerca dei nuovi conduttori.
Nell'appartamento c'erano ancora dei mobili che l'inquilino avrebbe traslocato nella sua casa nuova, casa che gli è stata consegnata dal suo venditore con due mesi di ritardo. Aveva già traslocato o rottamato altri mobili, e lui abitava altrove con la fidanzata.
Quindi per quei due mesi mi ha pagato l'indennità di occupazione.
Aggiungo che i rapporti tra di noi erano buoni: sapevo che di lui mi potevo fidare.

La tua situazione mi pare diversa: tu non hai una copia delle chiavi e non puoi controllare la situazione.
Ti consiglierei di recarti sul posto (o inviare persona di tua fiducia) verso fine novembre, qualche giorno prima della data indicata dall'inquilino per il rilascio. Se vedi che il locale è ancora occupato, puoi procedere come ho fatto io. Ma dovresti essere certa che i giorni/mesi che ti chiede l'inquilino per sgomberare (richiesta scritta e inviata con raccomandata per avere data certa) siano sufficienti, altrimenti scaduto quel periodo ti ritrovi al punto di partenza! E possibilmente dovresti ritirare una copia delle chiavi, per controllare che tutto proceda come previsto.

Secondo me è importante risolvere il contratto quando l'immobile è stato rilasciato libero da persone e cose, quando il proprietario ha potuto verificare che non vi siano danni imputabili al conduttore che devono essere da lui risarciti. Solo in quel momento firmo il verbale, ritiro le chiavi, e restituisco il deposito cauzionale all'inquilino.

 

[shara]

@uva

a locale ancora non sgombro io non firmo nessun verbale..ok!
appurato questo mettiamo ora ipotesi che;

se il locale risultasse ancora non sgombro ma da lui, nonostante la mia sollecitazione,non ricevo nessuna richiesta di proroga scritta?
a quel punto in che modo si può testimoniare/attestare questa situazione e che nemmeno avrei creato io?

E se (sempre se si verifica il caso sopra) invece gliela scrivo io una raccomandata che dice che il locale in data x come prescritto,non e’ stato riconsegnato libero facendogli presente che da quel momento inizia l’indennità di occupazione per la mancata riconsegna?…pero dovrei come detto all’inizio avere una prova concreta,incontestabile…non credo pero sia sufficiente la mia sola testimonianza..o no?!…dovrei forse farla scrivere da un professionista del settore?

tra parentesi..io non e’ che non voglio dare fiducia ma allo stesso tempo mi devo tutelare! visto pure la mia situazione un po "precaria"…se, sempre nell'ipotesi,le cose impicciate le fanno gli altri non e’ giusto e non voglio assolutamente andarci io di mezzo

 

[uva]

a locale ancora non sgombro io non firmo nessun verbale.

Finché le parti (proprietario e inquilino) non firmano il verbale di rilascio e le chiavi non vengono restituite, la locazione continua.
E' inutile pensare adesso di risolvere il contratto basandosi esclusivamente sulla data prevista dal conduttore per il rilascio. A volte, purtroppo, le previsioni non corrispondono a quanto poi si verifica.

Considerando il fatto che il tuo inquilino non ha rispettato il preavviso di 6 mesi ma si è impegnato a pagare le mensilità mancanti, è possibile che si prenda altro tempo per traslocare.

L'unico modo per appurare se al 30 novembre il locale è sgombero è fissare un appuntamento con l'inquilino, fare un sopralluogo e constatarlo di persona.
Se ci si reca sul posto e l'inquilino non si fa trovare, oppure c'è ma non apre, allora a quel punto si può pensare di mandargli una raccomandata.
Capisco che tu vivendo lontano hai difficoltà a gestire la cosa: non puoi delegare una persona di tua fiducia?

Non è chiaro se l'inquilino ti aveva versato un deposito cauzionale.
Se sì, è pure probabile che lui intenda compensarlo con le mensilità successive a novembre (dando per scontato che ti pagherà regolarmente ottobre e novembre).
Questo non è corretto, perché il deposito cauzionale serve innanzitutto a garantire il proprietario da eventuali danni arrecati all'immobile. Però tanti inquilini non pagano gli ultimi mesi proprio perché preferiscono compensarli con la cauzione.