Buongiorno,
gli immobili donati sono difficilmente commerciabili perché gli atti di donazione sono soggetti alla azione di riduzione delle donazioni: in pratica, alla sua morte gli altri suoi figli potrebbero rendere inefficace l'atto di donazione se e nei limiti in cui esso avrà leso la quota di eredità loro riservata.
La banca non concede mutuo perché l'ipoteca iscritta sull'immobile potrebbe non esplicare alcuna funzione di garanzia: qualora fosse esperita azione di riduzione, infatti, la donazione perderebbe i propri effetti e l'immobile rientrerebbe nell'asse ereditario.
Gli altri eredi potranno ottenere la restituzione dell'immobile a seguito dell'azione di riduzione se l'azione stessa verrà esercitata entro e non oltre venti anni dalla stipula della donazione (art. 563 comma 1 c.c.).
E' difficilissimo ottenere un finanziamento offrendo in garanzia soltanto l'immobile donato.
