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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Salve a tutti.

Locazione abitativa 3+2, contratto in cedolare secca intestato a due fratelli A+B.

A ha dato disdetta al 1° agosto.

Dal 1° settembre al posto di A subentrano i genitori che staranno con il figlio B, senza alcuna variazione contrattuale. Cosa devo fare? Non ho mai fatto subentri, solo risoluzioni.


1)RLI Agenzia delle Entrate /adempimento successivo codice 4 risoluzione di A a data 01.08.2020, gratuito

2)Tramite i servizi telematici dell’Agenzia, con il software RLI e mediante l’addebito del costo su conto corrente dei 67 euro, subentro (codice 6) con data 01.09.2020

3) e (RLI), scegliendo opzione Codice 3 “Cessione” indicando i dati di chi cede il contratto e di chi subentra;

2 e 3 si fanno insieme o con un duplice invio?

Nel caso in cui risoluzione e subentro possa farli tutti al 1 agosto cambia qualcosa?

Non avendo previsto subentro nel contratto, chi paga i 67 euro … io già mi devo sbattere per tutte le variazioni...
Si deve fare anche una scrittura privata?

So che sarebbe stato più semplice fare la risoluzione di A+B e fare un nuovo contratto (non avrei problemi per l'allungamento del periodo che si creerebbe) ma, essendo in canone concordato non avevo fatto l'attestazione di rispondenza all'epoca non obbligatoria e per la quale adesso vogliono un centone oltre a dovermi recare a 40+40 km.

Grazie come al solito.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Secondo me non si deve fare la risoluzione, perché il contratto di locazione rimane "attivo" malgrado il cambio di conduttori.

1) 1° agosto: Cessione del contratto dal fratello A (che recede) al fratello B (che rimane come unico conduttore).
Quadro A - Adempimento successivo - cod. 3
Quadro B - dati dei conduttori cedente e cessionario

2) 1° settembre - Subentro dei due genitori X e Y.
Quadro A - Adempimento successivo - cod. 6
Tipologia di subentro - cod. residuale 6
Quadro B - dati dei genitori X e Y nuovi conduttori.

Se le parti sono d'accordo, mi pare opportuno fare un unico passaggio al 1° agosto, ossia il subentro di X e Y al posto di A.
Indicando nel Quadro B i dati del conduttore A che non è più parte del contratto (cedente) e quelli dei subentranti X e Y.
 
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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se le parti sono d'accordo, mi pare opportuno fare un unico passaggio al 1° agosto, ossia il subentro di X e Y al posto di A.
Oltre che per quella ragione,è opportuno anche per poter usufruire di RLI telematico.
Se il subentrante è già parte del contratto Il SW da errore (mi pare confermato recentemente). Bisognerebbe quindi registrare in ufficio.
Indicando invece subito la cessione di A ai genitori la registrazione avviene online
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Se il subentrante è già parte del contratto Il SW da errore (mi pare confermato recentemente). Bisognerebbe quindi registrare in ufficio.
Sì, ho letto l'altra discussione dove si parla di questo errore.
Metto il link, nel caso possa interessare anche a @cec :

E' un caso che non mi è mai capitato, quindi non ho esperienza diretta, ma mi pare strano che non si possa fare telematicamente.
 
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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
E' un caso che non mi è mai capitato, quindi non ho esperienza diretta, ma mi pare strano che non si possa fare telematicamente.
La questione è alquanto datata: e credo non sia stata ancora affrontata.

Nel 2014 avevo contribuito (semplice editor) a compilare una guida all'uso del RLI, che credo potrai ancora reperire sul forum immobilio.

Ma ti allego uno degli esempi che affrontava questo tipo di situazioni, con i relativi commenti.

Esempio 2A: Contratto Di Locazione Ad Uso Abitativo: CESSIONE A
SEGUITO DI AGGIUNTA DI UN NUOVO CONDUTTORE
A, B, C = soggetti originari
D = nuovo soggetto che entra
Per la maggior parte degli uffici tale fattispecie, da un punto di vista tributario, si configura
come cessione: i cedenti 001, 002, 003 cedono parte della loro quota di contratto al
cessionario 004, vale a dire a colui che va ad aggiungersi alla convivenza stessa. Ma cosa
succede in telematico? Succede che se io imposto i dati in questo modo, il pericolo (reale) è
che il sistema mi scarichi i tre cedenti e i loro codici fiscali e consideri unico conduttore il
cessionario 004.
Una procedura consigliata potrebbe essere la seguente:
001 cedente A
002 cedente B
003 cedente C
004 cessionario A
005 cessionario B
006 cessionario C
007 cessionario D

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO: CESSIONE A SEGUITO DI AGGIUNTA DI UN
NUOVO CONDUTTORE
- REGIME ORDINARIO
- CEDOLARE SECCA
QUADRO A
SEZIONE II – ADEMPIMENTO SUCCESSIVO
TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO = 3 (CESSIONE)
CEDOLARE SECCA = Non flaggare/barrare la casella.
DATA CESSIONE = Indicare la data del subentro del nuovo conduttore.
SEZIONE III – RICHIEDENTE
Deve coincidere con una delle parti del contratto precedentemente registrato.
TIPO SOGGETTO = 1
QUADRO B
Nel caso di aggiunta di un nuovo conduttore in una convivenza già formatasi occorre indicare
come cedenti e cessionari i soggetti originari e come cessionario il soggetto subentrante.
A titolo esemplificativo: A, B, C = soggetti originari e D = nuovo soggetto, indicare in
NUMERO CONDUTTORE:
MODULO 001
001 cedente A
002 cedente B
003 cedente C
004 cessionario A
MODULO 002
005 cessionario B
006 cessionario C
007 cessionario D
Istruzioni v16 RLI 51
QUADRO C
E’ obbligatorio compilare il quadro solo se è presente il campo CDC.
ATTENZIONE
Nemmeno la strada di indicare gli stessi soggetti come cedenti e cessionari è priva di ostacoli
(il sistema me lo accetta, ma l’ufficio come si muoverà?).
Esistono pareri discordi tra i vari uffici nel caso in cui un nuovo conduttore si aggiunga ad un
gruppo di coinquilini. Per la maggior parte degli uffici tale fattispecie, da un punto di vista
tributario, si configura come cessione parziale di contratto: i cointestatari cedenti cedono
parte della loro quota di contratto al cessionario, vale a dire a colui che va ad aggiungersi agli
altri cointestatari.
Va peraltro osservato che altri uffici non inquadrano la fattispecie in questione come cessione, ma come cambio di titolarità o integrazione/variazione di contratto: per tali uffici la cessione non può essere per quote, ma per intero contratto con un solo cedente e un solo cessionario:
non può esserci cessione se si cede una quota di contratto, e ciò vale sia nel caso in cui si aggiunga un nuovo soggetto sia nel caso in cui esca un soggetto originario senza che un nuovo conduttore lo sostituisca. In tale circostanza, quindi, non è possibile avvalersi del modello RLI, ma occorre presentare il modello 69 unitamente all’atto di modifica o integrazione e a copia dell’avvenuto versamento (modello F23; cod. trib. 109T; 67 euro).
Pertanto, se non si vuole rischiare, in assenza di chiarimenti (beata illusione) o sviluppi del software (tipo un campo con le percentuali di quota di contratto) si consiglia di utilizzare la modalità cartacea presso ufficio e seguire le indicazioni che saranno fornite.
Prima di procedere, si consiglia di rivolgersi all’ufficio competente.
Il contenuto era stato elaborato da una bravissima utente, (Pennylove) sulla base dell'analisi delle specifiche di trasmissione del RLI. Purtroppo da molto tempo non è più presente sul forum.

Non ne hai bisogno ma allego comunque la guida, superata nei dettagli, non essendo più stata aggiornata.
 

Allegati

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
la guida, superata nei dettagli, non essendo più stata aggiornata.
Superata, non aggiornata, e prolissa: 65 pagine contro le 12 delle istruzioni Agenzia delle Entrate!
La (seppur bravissima come dici tu, io non ho presente chi sia) autrice forse non ha il dono della sintesi!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La (seppur bravissima come dici tu, io non ho presente chi sia) autrice forse non ha il dono della sintesi!
Devi considerare un piccolo (!?) particolare: quando è stata sviluppata, i dubbi erano molti: per cui più che una guida è diventata una collezione di casi. E poichè la casistica è piuttosto ampia, le pagine si sono incrementate.
Che io sappia ai tempi non esisteva nemmeno una pagina di esempi di fonet Agenzia delle Entrate.
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
Salve a tutti.

Locazione abitativa 3+2, contratto in cedolare secca intestato a due fratelli A+B.

A ha dato disdetta al 1° agosto.

Dal 1° settembre al posto di A subentrano i genitori che staranno con il figlio B, senza alcuna variazione contrattuale. Cosa devo fare? Non ho mai fatto subentri, solo risoluzioni.


1)RLI Agenzia delle Entrate /adempimento successivo codice 4 risoluzione di A a data 01.08.2020, gratuito

2)Tramite i servizi telematici dell’Agenzia, con il software RLI e mediante l’addebito del costo su conto corrente dei 67 euro, subentro (codice 6) con data 01.09.2020

3) e (RLI), scegliendo opzione Codice 3 “Cessione” indicando i dati di chi cede il contratto e di chi subentra;

2 e 3 si fanno insieme o con un duplice invio?

Nel caso in cui risoluzione e subentro possa farli tutti al 1 agosto cambia qualcosa?

Non avendo previsto subentro nel contratto, chi paga i 67 euro … io già mi devo sbattere per tutte le variazioni...
Si deve fare anche una scrittura privata?

So che sarebbe stato più semplice fare la risoluzione di A+B e fare un nuovo contratto (non avrei problemi per l'allungamento del periodo che si creerebbe) ma, essendo in canone concordato non avevo fatto l'attestazione di rispondenza all'epoca non obbligatoria e per la quale adesso vogliono un centone oltre a dovermi recare a 40+40 km.

Grazie come al solito.
Le procedure telematiche delle Entrate non tollerano scarichi o aggiunte di locatori o conduttori, ma solo locatori o conduttori di pari numero che entrano ed escono e con codici fiscali diversi dei cedenti e dei cessionari (un soggetto non può rivestire contemporaneamente due ruoli, quello di cedente e di cessionario), pena blocco con alert “Il soggetto è già stato indicato in un rigo precedente. Valore dichiarato: XXX”.

Ergo, il caso di specie può essere lavorato solo dall’ufficio competente nella forma cartacea di “cessione” (Adempimento successivo = cod.3), e non in forma di “subentro” (Adempimento successivo = cod.6, che riguarda altri negozi) in due distinti passaggi per ricreare una posizione tributaria in capo ai nuovi aventi causa (civilistiamente è bene, invece, operare tale passaggio con scrittura privata: ogni modifica del contratto prevede, infatti, la forma scritta).

° Prima cessione (1° agosto): scarico da 2 a 1 = A + B (cedenti) a B (cessionario);

° Seconda cessione (1° settembre): aggiunta da 1 a 3 = B (cedente) a B + C + D (cessionari).
 
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Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Confermo anch'io, a dicembre ho avuto un caso in cui sono usciti 2 conduttori e ne è subentrato un terzo, avevamo dubbi sia io che gli impiegati Agenzia delle Entrate che andasse a buon fine, telematicamente, invece tutto a posto.
Invece se il subentrante è il codice fiscale già presente in contratto il sistema lo rileva come "errore" e tocca andare allo sportello.
 
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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
° Prima cessione (1° agosto): scarico da 2 a 1 = A + B (cedenti) a B (cessionario);

° Seconda cessione (1° settembre): aggiunta da 1 a 3 = B (cedente) a B + C + D (cessionari).
Ok grazie, ma se, come chiedevo sopra, potessi accordarmi per fare risoluzione e subentro tutti al 1 agosto , sarebbe possibile con la procedura telematica? Mi confermi?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
fare risoluzione e subentro tutti al 1 agosto
Forse non ti è chiaro che NON devi fare la risoluzione del contratto, perché quel contratto di locazione non cessa: rimane "in vita", anche se cambiano alcuni conduttori.
In pratica:
va via il fratello A (cedente)
e arrivano i genitori X e Y (cessionari).
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Inoltre fare all'1 agosto la cessione dall'uscente ai nuovi inquilini ti protegge dal rischio di restare con un solo inquilino, nel caso in agosto ci ripensassero o qualcosa non andasse a buon fine.
 

cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Forse non ti è chiaro che NON devi fare la risoluzione del contratto, perché quel contratto di locazione non cessa: rimane "in vita", anche se cambiano alcuni conduttori.
In pratica:
va via il fratello A (cedente)
e arrivano i genitori X e Y (cessionari).
si scusami cessione +subentro
 
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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Rieccomi qua... Innanzi tutto dovrò fare la cessione ed il subentro in date separate, i genitori vogliono aspettare l'incarico scolastico.
Sul subentro ho un problemino.
Il contratto ai fratelli A+B era in canone concordato con un risparmio solo IMU del 25%, cedolare al 21% perchè piccolo comune.
Il fratello B che resta manterrà la residenza e non varia nulla; i genitori che entrano hanno la loro casa fuori regione e non prenderanno residenza, ma vorrebbero figurare nella locazione per detrarre il costo di affitto.
Il che mi farà decadere lo sconto IMU, sono oltre 230 euro in più. Il prezzo della locazione era già molto basso, perdere ancora 230 euro mi scoccia!
Soluzioni?
Lasciare il contratto al solo fratello B e lui fare una sublocazione ai genitori (che io avevo espressamente vietato in contratto, ma potrei cambiare la clausola nella scrittura privata che farò e nella quale i subentranti dichiarano di aver letto il contratto esistente ed accettarlo)? Detrarrebbero?
Grazie
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Dire ai genitori che devono prendere la residenza nel luogo dove dimoreranno abitualmente, quindi nella casa dove subentrano come conduttori al posto del figlio A.

Se vogliono mantenere la residenza nella loro abitazione per non pagare l'IMU, e contestualmente
vorrebbero figurare nella locazione per detrarre il costo di affitto.
mi pare siano persone che pensano di poter fare come gli pare e come gli conviene.
Io come locatore gli spiegherei cosa devono fare, senza escogitare dei sotterfugi.
 

cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Confermo che ad oggi non è possibile la cessione telematica RLI del contratto ad un soggetto già facente parte di esso. Al rientro dalle ferie sono andata a stampare la cessione ed invece ho trovato la RICEVUTA DI SCARTO ADEMPIMENTI SUCCESSIVI con causale di errore: UN CESSIONARIO RISULTA PRESENTE NEL CONTRATTO. Quindi dovrò recarmi in ufficio. Devo scaricarmi prima e riempire il modulo RLI o si fa sul posto verbalmente con l'impiegato o meglio ancora porto quello già riempito e che mi è stato scartato dal sistema?
Andando in agenzia devo portare l'F24 pagato con i 67 euro o posso farlo successivamente? Codice tributo 1502?
Grazie
 
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