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  1. vinz64

    vinz64 Nuovo Iscritto

    Pongo due domande:
    (1) qual'è la differenza tra terreno lottizzato ed edificabile cui ci si riferisce nella nuova finanziaria 2010 per la rivalutazione del bene con l'imposta sostitutiva del 4%
    (2) premessa: ho ricevuto in donazione circa 10 anni fa un terreno con casa già costruita negli anno 80; il terreno è diventato da un anno circa nuovamente edificabile ed essendo grande ho ottenuto una concessione per costruire una nuova casa su una sua parte che sto quindi frazionando catastalmente per poterla rendere vendibile; è una lottizazione ? è un semplice terreno edificabile ? quale imposta si applica sulla plusvalenza da vendita da confrontare con il 4% sul valore di perizia ?

    grazie
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Differenze fra terreni oggetto di Lottizzazione o suscettibili di utilizzazione edificatoria
    Le due fattispeci se generano plusvalenza in sede di vendita , questa subisce una differente tassazione .
    L’ “acquisizione ” del terreno non può che derivare che da un atto tra vivi o mortis causa;
    la sua vendita come detto può generare plusvalenza tassata diversamente a seconda dell’una (lottizzazione) o dell’altra ipotesi (utilizzazione edificatoria) . Necessita pertanto una disamina per identificare l'una e l' altra.

    Prima fattispecie : (lettera a. del comma 1 dell'articolo 67 del T.U.I.R)La lottizzazione o esecuzione di opere intese a creare i presupposti di edificabilità .-E' "lottizzazione" qualsiasi utilizzazione del suolo che preveda la realizzazione di un insediamento edificatorio e che comporti quindi la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria o secondaria; la lottizzazione è indipendente dall'effettivo frazionamento del terreno e dal numero dei proprietari; non costituisce lottizzazione il solo frazionamento che preveda l'utilizzazione del terreno per scopi diversi. Si evidenzia inoltre che la lottizzazione è un'attività che deve essere autorizzata dopo avere esaurito un ben preciso iter amministrativo, cui parte essenziale è rappresentata dalla cosiddetta convenzione di lottizzazione, che si sostanzia nella cessione gratuita, da parte del proprietario del terreno lottizzato e a favore della pubblica amministrazione delle aree sulle quali saranno eseguite le opere di urbanizzazione primaria e secondaria; l'esecuzione di opere tese a rendere i terreni edificabili si ha nel caso in cui in cui un terreno non idoneo alla costruzione sia stato trasformato a scopo edificatorio (purché ovviamente la costruzione sia effettivamente realizzabile e che quindi sia ricompreso in una zona edificabile) senza una vera e propria lottizzazione con autorizzazione delle competenti autorità comunali. In sostanza se è vero che la lottizzazione può implicare l'esecuzione di opere, è altrettanto vero che l'esecuzione di opere non necessariamente implica una lottizzazione.

    Seconda fattispecie: (lettera b) dell'art. 67 del T.U.I.R); la plusvalenza eventuale deriva dalla "cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione". L ' area suscettibile di utilizzazione edificatoria sembra esistere come elemento di potenziale edificabilità anche se non sono stati adottati gli strumenti urbanistici ( esempio in seguito ad una delibera di variante del PRG che destini ad edificabilità aree già agricole )
    Le istruzioni alla compilazione di Unico definiscono i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria , "quelli qualificati come edificabili dal piano regolatore generale o, in mancanza, dagli altri strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione" . Pareva fino alla emanazione del decreto Bersani fosse necessario l 'avvio di un iter amministrativo, non necessariamente completo, ma comunque giunto a un punto tale per cui non vi poteva essere dubbio che l'area fosse edificabile anche se, all'atto della cessione, tecnicamente non poteva essere rilasciata la concessione edilizia nè il certificato di destinazione urbanistica come edificabile appunto.

    IL DECRETO BERSANI
    Con l'art.36 co.2, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 è stata introdotta una nuova definizione di "area fabbricabile" : "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo". Ciò significa che il momento in cui un terreno perde la sua connotazione agricola e diviene potenzialmente "edificabile", ai fini tributari (e impositivi), anticipatamente rispetto al normale iter amministrativo. Secondo tale orientamento la possibilità di edificare, in concreto, deriva soltanto dalla approvazione del piano regolatore del Comune seppure condizionato all'approvazione degli Enti Superiori o all' adozione degli strumenti attuativi dello stesso P.R.G.
    IN SINTESI
    Pertanto se ai fini civilistici fino a quando il Piano del Comune non sia approvato non è possibile procedere alla edificazione, ai fini fiscali non è necessario che il procedimento amministrativo sia concluso: è sufficiente l'adozione del Piano Regolatore Comunale per definire un area come edificabile ed applicare ad essa la relativa disciplina, a prescindere dai successivi provvedimenti amministrativi.
    Inoltre, è importante sottolineare che sia l'Agenzia delle Entrate sia la Corte di Cassazione si sono pronunciati definendo l' art.36 co. 2, del decreto Bersani, una "norma di interpretazione autentica"; e come tale essa può essere applicata anche a fattispecie verificatesi prima dell'entrata in vigore del decreto Bersani.

    Pertanto se non si è più che certi, meglio attendere l'iter conclusivo prima di fare il rogito di vendita ; infatti se a posteriori (ipotesi rara ) un piano regolatore venisse respinto dall'amministrazione superiore (e perciò non avesse più alcuna valenza) la eventuale cessione dell'area potrebbe venire risolta e ,per le imposte pagate, dover chiedere il rimborso, cosa lunga e penosa.

    Tale opinione trae conferma dalla posizione dell'Agenzia delle Entrate, secondo cui la situazione edificatoria và focalizzata a fine iter , tanto che l’AdE stessa cosi’ si pronuncia : "una volta intervenuta l'approvazione da parte della Regione, la qualificazione dell'area sarà quella risultante dallo strumento urbanistico generale così come approvato dalla Regione".
     
    A vinz64, Steman e Claudio Aprile piace questo elemento.
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La soluzione al suo caso sta nella Rivalutazione terreni edificabili, o agricoli ma potenzialmente edificabili
    La finanziaria 2010 ha riaperto i termini per rideterminare tramite una perizia giurata il costo di acquisto dei terreni edificabili e agricoli che in caso di vendita realizzano una plusvalenza tassata tra i redditi diversi. Le nuove date di riferimento sono il 1° gennaio 2010 per individuare il valore dei beni e il 31 ottobre 2010 per versare l'imposta sostitutiva del 4%--
    In sintesi se Lei ha un valore storico di 10.000 e rivaluta a 100.000 pagando il 4% ( imposta sostitutiva) e se poi Lei rivende a 100.000 paga zero di IRPEF . E' un "treno" da non perdere.
    Circolare 30 gennaio 2002 n.9-E Ministero delle Finanze:
    IL valore attribuito ai terreni agricoli dalla perizia di stima giurata può essere assunto come valore iniziale ai fini del calcolo della plusvalenza anche nel caso in cui tali cespiti diventino edificabili per effetto di successivi strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

    Se invece si vende il terreno PROVENIENTE DA SUCCESSIONE con destinazione agricola la plusvalenza non viene MAI TASSATA , sia che l' acquisizione sia avvenuta da meno o piu’ di 5 anni

    Se si cede un terreno edificabile la tassazione è ordinaria (secondo le aliquote progressive) o a tassazione separata (in base alla aliquota media IRPEF del biennio precedente). La scelta và fatta con il commercialista di fiducia
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
  5. vinz64

    vinz64 Nuovo Iscritto

    ottimo grazie :)
     

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