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  1. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    Ciao a Tutti,

    ho acquistato un appartamento all'ultimo piani con soffitta sovrastante .

    Ho acquistato anche la soffitta raggiungendo 50mq di superfice ,che mi permettono l'ottenimento dell'abitabilità del sottotetto .

    Ho presentatao la dia al comune , con richiesta di recupero sottotetto
    e ampliamento dell'unità immobiliare sottostante , da unire tramite scala interna .

    Il comune , in pre analisi della dia , mi chiede di aprire 3 velux nel mio sottotetto ,ma mi chiede anche un nulla osta dell'ammistratore per l'apertura .......:shock:


    Non cambiando la destinazione d'uso del tetto , secondo il codice civile , tale richiesta è del tutto illegittima , essendo peraltro il comune a chiedermi di aprire dei velux per poter rendere abitabile il sottotetto .......

    Posso oppormi a tale richiesta illegittima?
    Sapete indicarmi sentenze in merito a casi analoghi ?
    Grazie per l'aiuto!

    Cristiana
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Sono d'accordo con Lei che il Comune non dovrebbe interferire ma per eviatare impropri coinvolgimenti da chi non conoscono bene le norme ha probabilmente "messo le mani avanti" per evitare noie (assai frequentemente in casi del genere ignari condomini vanno a reclamare in Comune )

    A prescindere da cio' comunque tenga conto di quanto segue:
    Condominio:
    Secondo una sentenza della Cassazione del 1998 (sentenza 1498 del 12/2/1998) il proprietario di un sottotetto può aprire un abbaino purché non pregiudichi la funzione di copertura del tetto e l'opera sia eseguita a regola d'arte. In teoria non è necessario ottenere la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, tuttavia poiché quest'ultima può sempre contestare l'opera dal punto di vista del decoro architettonico è sempre consigliabile sottoporre l'opera preventivamente all'assemblea di condominio per evitare future tensioni e contestazioni.

    COMUNE
    Lei correttamente prima di iniziare i lavori ha dato comunicazione dell'inizio dei lavori al Comune che probabilmente ha disposto delle prescrizioni compatibili con il suo ruolo teso a garantire l'ottimale abitabilità anche in funzione di aerazione e illuminazione.
     
  3. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    Decorsi 28 giorni dalla presentazione della Dia , il comune torna alla carica e chiede al mio architetto (con una telefonata.....e non per scritto)di fornire una nuova autorizzazione scritta dell'amministrazione del condominio per l'apertura dei velux previsti e imposti dal comune stesso , sia come numero che come dimensioni , che sono da aprirsi nel mio sottotetto .
    L'amministratore sa perfettamente tutto , ha visto i disegni e mi ha firmato un nulla osta facendo riferimento alle opere interne e non all'apertura dei velux (per la cui autorizzazione non vuole prendersi nessuna briga perchè secondo lui dovrebbe fare una riunione condominiale x deliberare )
    Io sono scandalizzata da tanta incoerenza .
    mi sono letta tutte le sentenze di cassazione pubblicate su internet , non ultima la n. 17099 del 2006 ,
    il codice civile stesso art. 1102 sancisce l'uso della cosa comune .
    Ma allora a che serve avere il codice civile , le leggi ,le sentenze di cassazione , per poi dare discrezionalità ad un
    Amministratore o a dei vicini di casa invidiosi , se autorizzarti ad aprire un velux o meno ?
    Io sono esasperata , il comune se unon porto il nulla osta mi blocca la dia .....:disappunto:
    l'unica è opporsi e far causa al comune?
     
  4. antonio goglia

    antonio goglia Membro Junior

    Professionista
    cara cristina, purtroppo anche il sottoscritto si trova nella tua stessa situazione. L'arroganza dell'amministrazione consiste proprio nell'imporre le proprie regole e a sua volta esige di non fartele rispettare. Assurdo ma è così||| soluzione? Leggiti le sentenze del Tar Veneto e Abruzzo.
    cordialià
    Antonio
     
  5. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    Grazie Antonio,
    sai dove posso trovarle ?
    Mi mandi il link?
    grazie mille
    Cristiana
     
  6. antonio goglia

    antonio goglia Membro Junior

    Professionista
    - NON È NECESSARIO IL NULLA OSTA DEL CONDOMINIO PER RICHIEDERE IL PERMESSO DI COSTRUIRE
    Il T.A.R. Veneto, Sez. II - 4 aprile 2009, n.1198 e il T.A.R. Abruzzo, L’Aquila, Sez. I - 24 marzo 2009, n. 221 sostengono quasi contemporaneamente il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, sicché l’interessato è tenuto a fornire al Comune prova del suo diritto, ma quest’ultimo non può e non deve svolgere sul punto verifiche eccedenti quelle richieste dalla ragionevolezza e dalla comune esperienza, in relazione alle concrete circostanze di fatto, tanto più che, come lo stesso art. 11 specifica, il permesso di costruire non incide sulla proprietà o altri diritti reali e non comporta limitazione dei diritti dei terzi.
    Non è quindi necessario allegare alla richiesta di permesso di costruire il consenso degli altri partecipanti alla comunione. Il singolo condomino, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102 c.c. (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 c.c. (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 c.c. (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni), può ottenere a proprio nome la concessione edilizia per un'opera da realizzare sulle parti comuni di un edificio senza chiedere il consenso degli altri condomini, sempre che le opere siano strettamente pertinenziali all'unità immobiliare. Il condòmino può apportare al muro perimetrale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modificazioni che consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condòmini, ivi compreso l’inserimento nel muro di elementi ad esso estranei e posti al servizio esclusivo della sua porzione, purché non impedisca agli altri condòmini l’uso del muro comune e non ne àlteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità
    - RILASCIO NULLA OSTA AL COMUNE
    Il diritto del condomino di usare le parti comuni dell'edificio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso (arti. 1102 e 1139 c.c.), implica per questi ultimi l'obbligo di comportarsi in modo da non rendere impossibile, e ingiustificatamente più gravoso, l'uso del singolo e così il dovere di quell'attiva cooperazione necessaria per l'uso del condomino. Pertanto, qualora un terzo estraneo alla comunione, ma di cui il condomino debba necessariamente avvalersi per la sua posizione di monopolio o supremazia, contesti il diritto del condomino di fare un certo uso legittimo della cosa comune senza il preventivo nulla-osta degli altri condomini, costoro non possono rifiutarne il rilascio, sempreché il rifiuto non risulti in concreto giustificato da un ragionevole motivo.
    n.b: il terzo estraneo è il comune!!!!!

    - Consiglio di Stato, sez. V, 25 giugno 997, n. 699 - Concessione e autorizzazione edilizia - Opere nelle parti comuni del condominio - Non necessita assenso dei condomini a tal fine.
    Non è necessario l'assenso dei condomini per il rilascio dei titoli edilizi relativi a parti comuni
    La pubblica amministrazione deve limitarsi al titolo formale di disponibilità della porzione immobiliare e rilascia le autorizzazioni sempre con salvezza dei diritti dei terziL'amministrazione comunale non può e non deve essere fatto carico di dirimere le controversie civili. Il singolo condòmino ha titolo, anche se il condominio non abbia dato o abbia negato il proprio consenso ad ottenere la concessione edilizia per un’opera a servizio della sua abitazione e sita sul muro perimetrale comune, che si attenga ai limiti suddetti, com’è già stato stabilito da questa Sezione con decisioni 23 giugno 1997 n. 699 e 9 novembre 1998 n. 1583. Sono principi espressi nelle seguenti massime: Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699 Diritto
    *****************************************************************************************
    spero di essere stato utile.
    Antonio.
     
    A yulia sivas piace questo elemento.
  7. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    Grazie Antonio ,
    è davvero molto utile!
    Purtroppo , pero' ancora molti Comuni Italiani, si inventano le loro regole , alla faccia di qualsiasi articolo del codice civile , perseguendo i loroi scopi come entità sorde a prescindere di qualsiasi tipo di evidenza giuridica .

    In bocca al lupo per la tua questione in sospeso !

    Cristiana
     
  8. antonio goglia

    antonio goglia Membro Junior

    Professionista
    Ciao Cristiana (scusa per Cristina) se non hai ancora risolto il tuo caso posso darti una dritta!!!!!
    Premetto che mi sono recato da in legale(anch'essa scandalizzata dalla richiesta del Comune) .
    Bando alle premesse........ ti consiglio di compilare la scia(segnalazione inizio attività) e se il tuo comune (nell'elenco dei documenti da allegare) inserisce la voce : produrre nulla osta cond.le o verbale assemblea, tu allegaci un bel ART 1102!!!!!
    Ti faccio notare che la DIA è stata sostituita dalla SCIA , la quale non richiede l'inizio dei lavori dopo 30 gg, e per n/s fortuna, puoi fare quanto da te ideato esattamente lo stesso giorno che hai protocollato la tua richiesta!!!
    se dovessi affrontare le malvagie maglie della giustizia..... almeno ci vai con i lavori fatti ....e son convinto con la vittoria in tasca!!!!!
    Antonio
     
  9. cristiana

    cristiana Nuovo Iscritto

    Ciao Antonio,
    all'epoca ho fatto una dia , la scia ancora non era in vigore. , ma il comune mi ha chiesto,
    (a prescindere dalle mie opposizioni verbali con tanto di copia di sentenze che gli ho prodotto e copia dell' articolo 1102 del codice civile in questione ) ,
    comunque e tassativamente il nulla osta dell'amministratore o la delibera condominiale .

    Ha preteso anche , in un secondo tempo, la firma dell'amministratore sui disegni della dia del sottotetto e dei velux da aprire .
    In alternativa ......obbligo di delibera condominiale ...........

    Notare che mi ero già opposta verbalmente direttamente con il tecnico comunale al quale era stata assegnata la mia pratica

    Tutto questo, inoltre , non mi è stato chiesto subito , ma hanno iniziato a farlo ufficialmente solo il 29 giorno di scadenza dei termini di inizio lavori della dia , Bloccandomi di fatto i termini della dia senza consentirmi di iniziare i lavori di demolizione del tetto il giorno dopo come previsto .

    Insomma un abuso di potere bello e buono.
    Lavori bloccati , oppure inizio di causa legale contro il comune ,
    Ti rinnovo quindi i miei auguri per la tua questione , per me , uscirne bene facendo partire i lavori nei tempi previsti , non è stato semplice .....

    auguri
    Cristiana
     
  10. golden

    golden Nuovo Iscritto

    Signora Cristiana vorreisapere notizie sul vostro caso visto che io mi trovo nelle medesime condizioni.
    Grazie
    Tito
     
  11. filippone

    filippone Nuovo Iscritto

    purtroopo non se le inventono, c'è anche chi gli da ragione, anche se io come tu ed altri, trovo la pretesa di avere la delibera assembelare una limitaizone del diritto di comproprietà.
    Leggi questa assurda sentenza:

    "La giurisprudenza, che in passato era prevalentemente orientata nel senso che il parametro valutativo dell’attività amministrativa in materia edilizia è quello dell’accertamento della conformità dell’opera alla disciplina pubblicistica che ne regola la realizzazione, salvi i diritti dei terzi e senza che la mancata considerazione di tali diritti possa in qualche modo incidere sulla legittimità dell’atto, più recentemente (cfr. C.d.S., Sez. V, 15.3.2001 n. 1507) ha avuto occasione di precisare che la necessaria distinzione tra gli aspetti civilistici e quelli pubblicistici dell’attività edificatoria non impedisce di rilevare la presenza di significativi punti di contatto tra i due diversi profili. In proposito ha, pertanto, chiarito che non è seriamente contestabile che nel procedimento di rilascio della concessione edilizia l’amministrazione abbia il potere ed il dovere di verificare l’esistenza, in capo al richiedente, di un idoneo titolo di godimento sull’immobile, interessato dal progetto di trasformazione urbanistica, trattandosi di una attività istruttoria che non è diretta, in via principale, a risolvere i conflitti di interesse tra le parti private in ordine all’assetto proprietario degli immobili interessati (nel caso in esame concernenti la legittimità - o non - della esecuzione, ai sensi dell’art. 1102 c.c., delle opere edilizie che interessano porzioni condominiali comuni), ma che risulta finalizzata, più semplicemente, ad accertare il requisito della legittimazione del richiedente. Ha, pertanto, concluso che, conformemente a quanto previsto dal cit. art. 4 della L. n. 10/77, in caso di opere che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari, è legittimo esigere il consenso degli stessi (che può essere manifestato anche per fatti concludenti) e che, a maggior ragione, qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all’intervento progettato, la scelta dell’amministrazione di assentire comunque le opere (in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici) evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale, perché non dà conto della effettiva corrispondenza tra la richiesta di concessione e la titolarità del prescritto diritto di godimento" (cfr. in termini, anche C.d.S., Sez. V, 20.9.2001 n. 4972; Tar Toscana 23.11.2001 n. 1651; Tar Emilia Romana-Parma, 21.3.2002 n. 183).

    Consiglio di Stato - Sezione V, 21 Ottobre 2003, Sentenza n. 6529

    questa è una cosa tipicamente italiana.
    Tu hai diritto di non chiedere niente a nessuno ai sensi dell'art.1102, poi però l'autorizzazione assembelare la pretende il comune, quindi che se ne fa uno del 1102??
    Il comune limita i diritti del singolo sulla cosa comune.
    Io son dell'opinione si approfitta del fatto che i privati difficilemnte fanno ricorso, piuttosto che mettersi contro il comune, pregano gli altri condomini di rilascaire l'autorizzaizone.
    Motivo: il comune non vuole confondersi in contenziosi tra privati e quindi per non saper ne leggere ne scrive chiede di tutto di più.

    Poi, che i comuni si fanno le regole per conto loro è senz'altro vero.
    Un comune vicino a quello dove abito ha messo una regola andando contro al senso stesso delle DIA, per il quale ogni DIA viene accettata se non dopo aver presentato una richiesta di autorizzazione preventiva dallo stesso comune.
    Roba da matti, da denuncia
     

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