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Fisher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera a tutti,

dopo aver trovato un accordo sul prezzo di acquisto con il venditore, in attesa di firmare le carte per l'accordo preliminare (tecnicamente quindi ho solo una piccola caparra versata) sto riscontrando alcuni problemi con il venditore stesso per la gestione di un tubo del gas che passa sulla proprietà che sto comprando e va a servire il suo secondo appartamento.
Il tubo è esterno e circonda i tre lati dei balconi.
Il venditore sostiene che non c'è alcun altro passaggio possibile, abbiamo ispezionato l'immobile con distribuzione gas che ha confermato che trovare un nuovo passaggio per questi tubi sarebbe molto dispendioso e cmq assai difficile perchè nessun altra proprietà accetterebbe (pare non ci sia modo di farlo passare in pareti condominiali).
Trattasi del classico caso di servitù per successione padre di famiglia che inizialmente aveva tutto il piano e poi ha diviso l'immobile in due appartamenti distinti ed ora vende uno dei due (sono passati più di venti anni dalla creazione dei due appartamenti).
Ora, posto che anche se è soltanto un tubo esterno, mi dà parecchio fastidio comprare una casa dove accettare una servitù del genere. La notaia mi dice che non c'è molto da fare se non si riesce a trovare un altro sbocco per la via del gas.
che consigli avete?

Conviene mettere nel rogito un riferimento a questa servitù?

chiedere uno sconto sul prezzo d'acquisto (visto che anche la manutenzione di quel tubo dovrà essere eseguita dal sottoscritto) ?

non c'è alcuna altra possibilità?

mi hanno anche consigliato di stipulare una polizza che mi copra da eventuali danni (e costi di manutenzione).

grazie in anticipo

Giorgio
 

Fisher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Uso esclusivo dell'altro.
Il mio si sviluppa separatamente.
Partono dalla stessa sorgente ma sono due tubi diversi
 

Rina Scita

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Secondo me hai tutte le ragioni per opporti a questa servitù coattiva. Ci sono sentenze della cassazione che riportano che non è ammissibile la costituzione coattiva di una servitù di passaggio di tubi per la fornitura di gas metano : cassazione civile sentenza n. 11563 del 6 giugno 2016
 

Fisher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il problema è che temo che la sentenza della cassazione si riferisca a nuove allacciature Dove precisa che queste debbano essere volontarie e non coattive.

Per tutte le preesistenti (ed in questo caso è una servitù di più di 20 anni) vige il concetto che si compra con le servitù gravate.
Il punto è che l'agenzia prima della proposta nn mi ha mai fatto presente questa servitù cHe di fatto è coattiva visto che nn c'è alcuna possibilità di creare un passaggio alternativo.

Non so cosa fare. La casa mi piace ma è anche vero che c'è stata una omissione e se mi fermo ora perderò la caparra.
 

lello1179

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mi è sembrato quasi di rivivere il mio problema ...che cercando troverai su proprit .it, come te ho acquistato una proprietà nuova costruzione, ma e per puro caso, ho scoperto che all'interno del mio giardino esistevano ben 16 tubi di acqua e gas oltre un corrugato apparentemente elettrico, (servitù non apparente) che servivano le altre unità immobiliari. Morale della favola causa, doppia, citazione costruttore (realizzatore) condomini (quali proprietari dei beni, citati in solido per la sola responsabilità derivata dall'utilizzo dei tubi) cautelare in corso di causa, in quanto le tubazioni risultavano altresì sprovviste di qualsiasi documentazione/progetto/certificazione peggio, installate in difformità alla norma di sicurezza (verbale vigili del fuoco) in quanto i tubi (tutti) condividevano lo stesso scavo e tratto. (Difformità norma uni 7129) Nel giudizio di merito il giudice ha rinviato a sentenza, mentre nel cautelare il costruttore e il condomino sono stati condannati alla messa in sicurezza ed hanno altresì condiviso e da poco effettuato, anche la dislocazione in aria Condominiale ( mia domanda nel merito) Il tuo caso simile però trattasi di servitù apparente, ritengo doveroso osservare come più che coattiva sia atipica e inoltre il gas per la sua insita pericolosità non può essere coattiva, nemmeno un giudice può obbligarti a sopportare tale servitù. il gas differentemente dall'acqua non è un bene di prima necessità e altresì sostituibile con altre fonti ( bombolone sul balcone X intenderci). Poi da definire bene il concetto di servitù nel caso del precedente proprietario se era unico e di tale servitù ne beneficiava lui non è per pater familias in quanto lui non ha servitù X se stesso, oggi si sta verificando tale costituzione nel passaggio a te. Difatti Servitù per pater familias in qst caso si prospetta ma nn è detto che sia realmente attuabile per le motivazioni di cui sopra, dovresti innanzitutto ( convinto dell'acquisto) costituirne servitù in atto, con diritti e doveri in quanto la servitù per definizione propria è un "peso imposto su di un fondo" e in tal caso tu subisci il peso lui beneficia del tuo fondo, xtanto verificata la regolarità documentale all'azienda del gas di tale tratto, oltre che per scrupolo per capire chi lo ha fatto, devi scegliere se essere gravato da tale peso mettendolo nell'atto quale "peso subito" ed altresì il "servente" accettare di pagarti il ristoro economico immediato, che possa valere nella decurtazione del prezzo o nella costituzione di servitù con annesso indennizzo annuale. Ora tale decisione spetta a te, ma qualsiasi cosa farai e non trascriverai oggi non ti darà opportunità di rivalsa, perché stai acquistando consapevolmente e la partita la chiudi qui, senza se e senza ma nel futuro. Poi per la manutenzione non ti riguarda affatto, anzi, devi restare indenne da tale intervento ( specificandolo nell'atto) che resta a sua cura e spese e se fa danni e ti deve anche ripristinare lo stato dei luoghi, se la dislocazione è dispendiosa a tal uopo conviene a lui che ti decurti il prezzo e condividete il quantum, che non deve essere poco, se è veramente dispendiosa. La tua servitù può essere anche non onerosa, beneficiando eventualmente dello sconto restando indenne dai danni. Per la caparra se non è stato specificato che su tale immobile gravava detta problematica o comunque non potevi saperlo all'atto del versamento e dovrebbero restituirla, (se non lo fanno metti avvocato) perché se viene meno il tuo acquisto è dipeso da qst problema e avrebbero dovuto renderti edotto prima e non dopo. Se l'acquisti nell'atto scrivi tutto!! Ciao
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se il proprietario ha suddiviso il suo appartamento in due unità adeguando gli impianti, elettrico, idrico, fognario, telefonico, gas ed eventualmente con infissi e balconi a distanza inferiore a quelle legali, quando venderà, l'acquirente dovrà accettare e non chiedere sconti o deprezzamento in quanto lo stato dell'appartamento è tale per destinazione del padre di famiglia. Lui vende a quelle condizioni e chi acquista accetta lo stato di cose. Non occorre che passino vent'anni per l'usucapione.
 

magia2002

Membro Attivo
Proprietario Casa
Se l'appartamento ti piace non rinuncerei all' acquisto solo per un tubo del gas che e' ubicato all' aria aperta ( non crea nessun pericolo ) . Se non c'e' la possibilita' di variare il tracciato puoi tingere il tubo dello stesso colore del muro esterno e l'impatto visivo e molto inferiore . Siccome sei ancora in trattativa e questa servitu' di servizio e' venuta fuori ora puoi anche formulare una nuova offerta ma con il rischio che non ti venga accettata ( la risposta te la possono dare dopo 15-30 giorni ) e nel frattempo l'appartamento trova un' altro acquirente .
 

moralista

Membro Senior
Professionista
a parte il fatto che tutti i tubi del gas devono essere ubicati all'esterno, non vedo il problema
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se non c'e' la possibilita' di variare il tracciato puoi tingere il tubo dello stesso colore del muro esterno e l'impatto visivo e molto inferiore .
Se è un problema estetico, si può trovare un profilo che lo nasconda o lo copra con un motivo piacevole, per cui lo reputo un falso problema.
 

Fisher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il problema non è estetico.
C'è un tubo del gas che gira intorno al mio appartamento (esternamente ) x raggiungere la sua proprietà. Ora posto che io devo garantire questo passaggio perché non c'è nessuna possibilità di creare una via alternativa (agenzia non mi aveva informato su nulla preventivamente ) vorrei tutelarmi nel caso di operazioni di manutenzione ed eventuali spostamenti del tubo stesso. Devo accettare la servitù e devo pure pagare se il tubo si rompe? Mi sembra francamente troppo
 

lello1179

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ma se ti costituisce servitù ne devi subire il peso nn la gestione se l'agenzia non ti ha reso edotto devono restituirti caparra per vizi occulti.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Non credo che sia occulto, visto la sua posizione.
Non deve richiedere indietro niente visto che l'immobile che ha visto è quello con la condotta del gas ben visibile. E non è a sua discrezione se accettare o meno la servitù, visto che esiste per destinazione del padre di famiglia quando lui stipulerà.
 

lello1179

Membro Attivo
Proprietario Casa
Posso anche condividere che non è occulto con i se e i ma del caso, ma la costituzione del padre di famiglia avviene ora nel passaggio a terzi, prima di ciò essendo esclusivo proprietario non beneficia ne subisce servitù proprie , il concetto che lui prende atto di tale circostanza e può chiedere l'eventuale dislocazione ed attenzione che non esistono servitù di metanodotto per pater familias data l'insita pericolosità del gas e se detto tratto fosse abusivo?!? Ovvio che forse prima di versare la caparra avrebbe dovuto o potuto accertarsi di tt, ma credo sia in tempo per poter gestire la problematica. Il concetto è avere tt le rassicurazioni del caso e soprattutto non subire danni da tale servitù
 

magia2002

Membro Attivo
Proprietario Casa
Dopo 15 anni della loro instaurazione le servitu di servizio diventano effettive al 100% , anche se non c'e' nessuno scritto . La manutenzione compete al gestore del gas-enel-telecom ecc e tu devi permettere l'accesso agli impianti . Se chiedi tu lo spostamento il gestore si occupa dello spostamento solo se tu ti fai carico di tutti i costi .
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
E' una questione di lana caprina. Anche dove abito io il mio tubo del gas passa sul muro, all'aperto, di proprietà del condomino che abita nell'appartamento sottostante al piano rialzato. Condominio quadrifamiliare, costruzione del 1995, mai avuto discussioni o problemi di sorta. Ogni famiglia ha il suo contatore collocato all'interno di una loggia (terrazzino coperto al 50%).
 

magia2002

Membro Attivo
Proprietario Casa
Sempre e comunque se il tubo del gas e prima del contatore (contatore ubicato nel balcone del tuo vicino ) la proprieta' del tubo e del gestore del gas e la servitu' di servizio l'avresti non con il tuo vicino ma bensi' con il gestore . Stesso discorso vale per telecom -enel ecc . fino al contatore enel o alla prima presa telecom i cavi sono di proprieta' del gestore . Percui bisogna vedere dove e' il contatore del gas .
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La servitù esiste nel momento in cui c'è un fondo servente ed uno dominante. Fintanto che l'immobile è unico non esiste. Allorquando viene diviso in due unità si crea una servitù per "destinazione del padre di famiglia" e questa resta fintanto che i due proprietari non concordano di eliminarla: il fondo servente non può eliminarla in danno di quello dominante.
 

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