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aleug

Membro Junior
Proprietario Casa
Buonasera. Innanzitutto mi scuso perché credo che questo sia un argomento sicuramente già trattato, ma non riesco a trovare una soluzione.

Siamo 12 comproprietari di un appartamento arrivatoci in eredità.
L'inquilino è moroso di 9 mensilità di affitto e non paga neanche il condominio.

Preciso che per la morosità stiamo provvedendo comunque allo sfratto esecutivo presso il Tribunale (Covid permettendo)

Il contratto in essere è di 4+4 anni e la scadenza del primo quadriennio è ad ottobre 2021.
Alla luce di quanto sopra avremmo deciso:

1) in 11 o 9 comproprietari su 12 di procedere nei confronti dell'inquilino con sfratto esecutivo per morosità ed ingiunzione per i mancati pagamenti del condominio.

2) inviare in 11 o 9 su 12 comproprietari all'inquilino, nei canonici 6 mesi prima della scadenza contratto, raccomandata a.r. contenente la volontà da parte nostra di non rinnovare il contratto.

La domanda che vorrei porre riguarda il punto 2)
e cioè: il non rinnovo contratto deve essere motivato e se sì in che termini?

E' nostra intenzione vendere.

Quanto tempo abbiamo per vendere dopo l'avvenuto rilascio dell'immobile? Nel caso non riuscissimo a vendere l'appartamento la legge cosa ci impone di fare? Reintegrare l'inquilino, pagare una multa o dobbiamo svendere la casa a qualsiasi prezzo?

Grazie
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
il non rinnovo contratto deve essere motivato e se sì in che termini?
Sì. Alla prima scadenza il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i motivi elencati all'art. 3 della legge n. 431/1998.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Osservazioni ai punti elencati:
1) sfratto e ingiunzione di pagamento sono due azioni indipendenti. Sullo sfratto nulla da commentare. Sul decreto ingiuntivo, ha senso se siete certi di potervi rivalere su qualche proprietà o rendita dell’inquilino. Altrimenti sommate spese per nulla
2) I comproprietari che non condividono l’iniziativa sono d’accordo a vendere?
 

aleug

Membro Junior
Proprietario Casa
Grazie a tutti per le risposte.
Si siamo tutti d'accordo a vendere.
Il problema è solo che non sappiamo cosa può succedere in caso non si riesca a vendere.
Una precisazione : 1 dei 12 è proprietario anche di una porzione di un altro immobile ed un altro del 100% di un appartamento
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Se ho capito bene la tua domanda e: siamo obbligati ad affittare o vendere la casa una volta che abbiamo dato lo sfratto all'inquilino e lui è andato via?
Anche se vi fosse una tale legge basta che metti delle piante grasse fuori al balcone e ogni tanto le vai ad innaffiare all'interno ci metti una sedia e un tavolo con una lampada che utilizzi quando vuoi per stare da solo a leggere e scrivere i tuoi pensieri.
Ti piace come idea?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Direi che la risposta sta nell'art. 3, c. 5 della legge 431/1998.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Per quanto riguarda il risarcimento eventualmente dovuto al conduttore:

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilita'
dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facolta' di
disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso e' tenuto
a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in
misura non inferiore a trentasei mensilita' dell'ultimo canone di
locazione percepito.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Copio e incollo:

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con
procedura giudiziaria, la disponibilita' dell'alloggio e non lo
adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha
riacquistato la disponibilita', agli usi per i quali ha esercitato
facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha
diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime
condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al
risarcimento di cui al comma 3.


Quindi nel vostro caso avreste 12 mesi di tempo per vendere l'immobile.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma l'inquilino verrebbe sfrattato per morosità mi sembra un tantino differente d quello che prevede la legge citata, tanto è vero che l'ultimo paragrafo cita: il comma 6, introdotto dal Senato, riconosce al conduttore la facoltà, qualora ricorrano gravi motivi, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Io sono andato a leggere la legge menzionata dal sito della Brogardi, copiato e incollato, è ho confuso con locatore e conduttore chiedo scusa.
Comunque la può usare per se, se l'inquilino volesse recriminare qualcosa anche se è moroso.
 
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Reazioni: uva

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Se ho capito bene, @chiacchia suggerisce un "piano B": se non si riesce a vendere l'appartamento uno degli eredi lo occupa (o finge di occuparlo) come sua abitazione, fissandovi la residenza anagrafica.
 
Ultima modifica:

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Però dovendo inviare al conduttore il diniego al rinnovo specificandone il motivo, non saprei dire se i locatori possono/devono prevedere fin da subito più alternative.
Il motivo dichiarato nella raccomandata di disdetta può essere la vendita, oppure l'uso per sé e/o propri familiari.
Non credo ci si possa riservare la doppia possibilità: se non si riesce a vendere la casa entro 12 mesi, allora uno dei comproprietari la usa per sé come dice @chiacchia

Art. 3, c. 2:
...Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
 
Ultima modifica:

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma stiamo parlando di un inquilino moroso non credo che vi dobbiate preoccupare più di tanto, lo sfrattate per morosità non per il non rinnovo del contratto, se poi siete fortunati che vi paga in quel caso potete sfrattarlo per uso personale e non credo che se viene adibito a studio dovete spostare la residenza di qualcuno di voi
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Se si decide di inviare al conduttore il diniego del rinnovo al termine del primo quadriennio, forse rimane da chiarire la questione dei due eredi che sono proprietari anche di altri immobili.

Copio e incollo l'art. 3, c. 1 che vi può interessare:

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Se invece si procede con lo sfratto per morosità, questi particolari non rilevano.
Il conduttore potrebbe sanare la morosità in udienza e proseguire nella locazione. Ma probabilmente avete la ragionevole tranquillità che ciò non accadrà e lo sfratto verrà convalidato dal giudice.
 
Ultima modifica:

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Già avrete il problema, essendo 12 proprietari, di accordarvi su cosa fare una volta ottenuta la disponibilità dei locali. Vista la già avviata causa legale per ottenere lo sfratto per morosità non vi conviene imbarcarvi anche nella comunicazione di diniego del rinnovo, sulla quale l'inquilino moroso potrebbe trovare un buon appiglio per chiedervi l'indennità di cui al comma 3 dell'articolo sopra citato. Per esperienza è meglio disfarsi subito di un immobile con 12 comproprietari in quanto mettere d'accordo 12 teste è un'impresa spesso ardua. Vendetelo e vi sarete tolti un grosso problema.
In alternativa potreste anche chiedere all'inquilino, in via non ufficiale, di comprarvelo saldando così anche il suo debito pregresso. Si risparmierebbe lo sfratto, il decreto ingiuntivo e il pagamento delle spese legali. Sempre che abbia disponibilità ovviamente.
 

aleug

Membro Junior
Proprietario Casa
Si infatti l'inquilino è proprietario di due appartamenti di cui uno forse sfitto.
Da quello che ho capito invece da parte nostra il fatto che un paio di noi sia proprietario di un appartamento oltre quello in cui abita è ostativo alla richiesta di non rinnovo contratto per vendita.
Voi avete ragione a dire di proseguire solo con lo sfratto per morosità ma se ne sentono tante ed ho paura che se il giudice non lo consentirà (inquilino solo e anziano) o la cosa dovesse andare per le lunghe dovremo tenerci sulle spalle altri 4 anni di morosità (ovvio che nessuno comprerebbe).
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
l'inquilino è proprietario di due appartamenti di cui uno forse sfitto.
Allora potrebbe essere interessante quanto prevede l'art. 3, c. 1 (fra le varie possibilità di diniego rinnovo al termine del primo quadriennio).

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
 

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