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agamennone

Nuovo Iscritto
Conduttore
Ciao
ho cercato molto in questo sito ma non comprendo bene come muovermi
Ho visto un immobile che vorrei acquistare
Due livelli
Piano primo con cucina, camera, soggiorno, bagno e 2 terrazze. Piano secondo la classica soffitta con bagno (correttamente accatastato come bagno) e terrazza. Il problema è che nella soffitta sono state ricavate due camere ma catastalmente gli spazi risultano accatastati "soffitta". Cosa deve fare il venditore prima di vendere (infatti non voglio certo come acquirente accollarmi un abuso)? Cambiare la destinazione d'uso indicando al catasto "camera/camera" anzichè soffitta? Corretto? è risolvibile? Grazie per l'aiuto
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Presumibilmente è un abuso: e verosimilmente non è stato possibile includere la volumetria della soffitta nella parte abitabile. quindi non è possibile il cambio di destinazione. Solo un tecnico, verificando gli indici di edificazione può darti una risposta esatta.

Cosa deve fare il venditore ..
... direi, che deve in sostanza venderti una soffitta e non una vera e propria mansarda.

Che poi ci siano un mare di questi "abusi", è altrettanto vero. Al giusto prezzo si possono prendere in considerazione.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
. Il problema è che nella soffitta sono state ricavate due camere ma catastalmente gli spazi risultano accatastati "soffitta".
Il problema non è solo la non conformità catastale ( se fosse solo quello, basterebbe fare una variazione in Catasto), ma la situazione urbanistica.
Ovvero, è decisamente probabile che il permesso di costruire preveda una soffitta non abitabile, non certo due camere , e probabilmente nemmeno il bagno.
Ed è anche probabile che la situazione non sia sanabile, per aver già raggiunto il massimo della superficie abitabile concedibile.
Questo cosa comporta ?
Che è in vendita un bilocale (cioè il primo piano con camera e soggiorno+ servizi), con soffitta: il prezzo deve essere congruo, e non certo paragonabile a quello di un quadrilocale.
Inoltre, difficilmente la banca concederebbe un mutuo , se anche il bagno è abusivo.
Acquisto rischioso, quantomeno da valutare con estrema cautela, con un tecnico di fiducia.
 

agamennone

Nuovo Iscritto
Conduttore
vi ringrazio molto. L'immobiliarista dice che la soffitta è accatastata A2 e il bagno in soffitta risulta da planimetria catastale. quindi il bagno non è abusivo. il problema però sono le 2 camere. potrebbe essere fatta solo variazione catastale dei 2 vani soffitta in 2 camere? grazie infinite.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
L'immobiliarista dice che la soffitta è accatastata A2 e il bagno in soffitta risulta da planimetria catastale.
Cosa risulta in Catasto è abbastanza ininfluente: conta cosa è stato autorizzato da permesso/licenza edilizia.
Per vedere se almeno il bagno è regolare ( cosa di cui mi permetto di dubitare), l’unico sistema è avere in mano la pratica depositata in Comune: se il venditore non ce l’ha, serve fare un accesso agli atti.
Se anche il bagno risulterà in regola, non basterebbe la variazione catastale per avere le due camere in regola.
L’immobiliarista ( immagino ti riferisca all’agente immobiliare) è un po’ superficiale.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
si può ricavare un bagno in una soffitta perché sono previste altezze diverse dalle altre stanze da abitare. Il bagno è comprensibile perché può essere usato quando si sta sul terrazzo senza dover scendere. Diverso è il discorso delle camere perché devono rispondere a determinati requisiti di altezza in funzione del soffitto: se è piano oppure a falde. Come ti è già stato spiegato le due stanze se sono abitabili fanno cubatura quindi se c'era la possibilità di rendere UFFICIALMENTE abitabili queste due stanze, l'ufficializzazione sarebbe stata fatta dal costruttore. Cosa c'è scritto sul progetto approvato in comune? Se c'è scritto soffitta ha avuto l'abitabilità da soffitta e non da mansarda, altrimenti ci sarebbe scritto mansarda.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Aggiungo qualche altra considerazione.

dice che la soffitta è accatastata A2
Bisogna verificare cosa bisogna intendere: verosimilmente la soffitta è rappresentata insieme all'appartamento, il tutto classificato A/2 . Dico questo perchè una soffitta è omologabile ad una cantina, che spesso non è accatastata a parte (C/2), ma inclusa come accessorio nella planimetria dell'alloggio. (ma resta una cantina o una soffitta)

il bagno in soffitta risulta da planimetria catastale.
Forse non è vietato mettere un bagno o lavanderia in un locale di sgombero: ma come scriveva Franci occorre verificare sia anche descritta nella documentazione urbanistica (permesso di costruzione): solo dopo diventa regolare.

il problema però sono le 2 camere. potrebbe essere fatta solo variazione catastale dei 2 vani soffitta in 2 camere?
La sistemazione catastale non elimina l'abuso: solo se viene ammessa la abitabilità dall'UTComunale, potrà ufficialmente diventare una mansarda con camere da letto.

Se l'abuso rimane, difficilmente il perito della banca concede il mutuo.
 
Ultima modifica:

griz

Membro Storico
Professionista
è la classica situazione nella quale una soffitta è stata adattata per poterci dormire ma dal punto di vista autorizzativo è una soffitta, la soffitta come parte dell'unità immobiliare è censita con l'appartamento in A/2 ma non significa che sia tutto abitabile, quindi non può essere venduto come appartamento con 3 camere da letto e nemmeno abitato così. Questo potrebbe anche generare problemi rispetto al numero delle persone che vi potranno andare a vivere: se è un bilocale non ci potrà risiedere una famiglia numerosa. Ovviamente il tutto dovrà avere il prezzo adeguato
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
La soffitta / sottotetto o come lo vogliamo chiamare non è adibito per abitarci. Cosa poi che taglia la testa al toro e' che non sconta i parametri urbanistici ossia non è stata computata come superfice e neppure come volume, quindi non legittimata per uso residenziale. Perché sia legittimata deve averne i requisiti e attuare un cambio d'uso mediante pratica edilizia del caso
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La norma generale è che l'unità immobiliare per essere oggetto d'atto deve essere in regola, sia urbanisticamente che catastalmente. Pertanto gli ambienti devono indicare sia nel progetto che nella planimetria catastale la stessa destinazione e le stesse altezze.
In particolare i vani devono avere la superficie minima prevista con gli infissi esterni in grado di soddisfare il rapporto aero illuminante di legge. Poi le altezze non devono essere inferiori a quelle minime abitabili, misurate dal pavimento al soffitto orizzontale, alla base delle falde sovrastanti il vano o alla media delle altezze se fosse una falda unica.
Infine la destinazione prevista nel progetto deve corrispondere a quella riportata sulla planimetria catastale con le possibili variabili.
 

agamennone

Nuovo Iscritto
Conduttore
grazie a tutti, gentilissimi. mi è chiaro. l'agente immobiliare mi conferma che catastalmente risulta soffitta e infatti viene venduto come soffitta, anche se nella pratica sono state realizzate 2 camere. il bagno è regolare da planimetria. da verificare certamente se risultava in progetto urbanistico e nel premesso di costruire (dovrò fare accesso agli atti o chiederlo al venditore). quanto alla soffitta lui sostiene "la soffitta viene consegnata vuota, se poi uno decide di fare camere è scelta individuale". comprendo che non è così, in quanto ci vuole una corretta destinazione d'uso fondata su criteri di abitabilità (misure, luci, ecc) come avete indicato. a questo punto mi chiedo: posto che correttamente mi starebbero vendendo una soffitta, è possibile lato mio sanare modificando la destinazione in 2 camere (preciso che la soffitta è già divisa in 3 vani da planimetria catastale e infatti l'appartamento risulta 5 vani, ovvero cucina, soggiorno, camera al piano primo che valgono 3, un bagno che vale 0,5, in soffitta 3 vani che valgono 0,5 l'uno, per un totale di 5 vani)? e quindi far diventare l'appartamento di 3,5 vani piano primo e 2,5 piano mansarda (2 camere che valgono 1 ciascuna e un bagno da 0,5)? quanto costa una sanatoria? capisco che devo contattare un tecnico di fiducia che valuti se ci sono ancora cubature disponibili e se siano rispettati i criteri ma ritenete possa essere sanabile? venditore ha detto che non lo fa perchè lui vende come soffitta e soffitta è. che ne pensate? Grazie mille, spero di essermi spiegato
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ti dico come la penso.

Il venditore vende quello che ha. Ma è il prezzo di vendita a stabilire se "vende" una soffitta o se "Vende" un appartamento di 5,5 vani.

Perchè legalmente lui vende un trilocale, con un disimpegno: e soprattutto di fatto vende un immobile con un abuso, che preclude concessione mutui (anche in futuro) e impedisce ad esempio di usufruire di bonus detrazioni, tipo il superbonus, che hanno come vincolo l'assenza di irregolarità edilizie.

Che sia possibile regolarizzare in futuro, non credo: ritengo che la pratica non sia mai stata fatta perchè non possibile, cioè è stata sfruttata tutta la volumetria disponibile per quel lotto, in base agli indici di fabbricabilità: Dubito che nel futuro vengano aumentati.

Quindi:
il prezzo non deve essere molto superiore al valore di mercato di un 3,5 locali; (al più puoi riconoscere un bonus per la disponibilità di questo sottotetto
Devi essere conscio di acquistare con un abuso, assumendoti i rischi (relativi se nessuno lo viene a sapere, ma tali sono)
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
itenete possa essere sanabile?
Dubito; se fosse stato possibile l'avrebbe già fatto il costruttore, o l'attuale venditore, e potrebbe vendere ad una cifra decisamente più alta.
la soffitta viene consegnata vuota, se poi uno decide di fare camere è scelta individuale
Questo non è del tutto sbagliato, lui vende soffitta, tu ne fai quello che vuoi; ma va verificato se il bagno è in regola, cosa decisamente dubbia.
legalmente lui vende un trilocale
Un bilocale con cucina, direi; appartamento con soggiorno , cucina, camera e bagno è definito un bilocale.

un bagno che vale 0,5
Il bagno vale 1/3 di vano, cosi come corridoi, ripostigli, disimpegni
in soffitta 3 vani che valgono 0,5 l'uno
Soffitte e cantine valgono 1/4 di vano; se è ambiente unico ( ufficialmente), ne conti solo uno, non tre.
Peraltro non capisco perche ti interessa la descrizione catastale, che deve seguire la regolarità urbanistica, e serve solo a fini fiscali, per il pagamento delle imposte.
 

griz

Membro Storico
Professionista
Questo non è del tutto sbagliato, lui vende soffitta, tu ne fai quello che vuoi; ma va verificato se il bagno è in regola, cosa decisamente dubbia.
non è detto: spesso si individuano vani accessori nei sottotetti e si chiamano "WC" o "lavanderia" collegate magari agli altri vani come "stenditoio"
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
I vani indicati sono vani catastali, vedi l'allegato che chiarisce come si calcolano.
Il conteggio è irrilevante in questa discussione: ovvio che sull'atto indicherà i vani ufficiali (catastali): ma qui il problema è di rendersi conto se il sottotetto può essere convertito in mansarda. Io non lo credo: lo avrebbe già fatto il costruttore originario.

(E' la medesima situazione della casa dove abitavo in piemonte: il sottotetto sono stato obbligato a comprarlo se volevo l'ultimo piano: ma il costo ha comportato solo un incremento del 10% rispetto all'analogo alloggio ai piani inferiori: e preciso che era stato consegnato al grezzo.)
 
Ultima modifica:

Gianco

Membro Storico
Professionista
ma qui il problema è di rendersi conto se il sottotetto può essere convertito in mansarda. Io non lo credo: lo avrebbe già fatto il costruttore originario.
Se il vano non ha l'altezza, l'estensione o non gode dell'illuminazione/aria sufficiente è considerato un locale di sgombero, quindi 1/3 di vano catastale.
 

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