agamennone

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Ciao
ho cercato molto in questo sito ma non comprendo bene come muovermi
Ho visto un immobile che vorrei acquistare
Due livelli
Piano primo con cucina, camera, soggiorno, bagno e 2 terrazze. Piano secondo la classica soffitta con bagno (correttamente accatastato come bagno) e terrazza. Il problema è che nella soffitta sono state ricavate due camere ma catastalmente gli spazi risultano accatastati "soffitta". Cosa deve fare il venditore prima di vendere (infatti non voglio certo come acquirente accollarmi un abuso)? Cambiare la destinazione d'uso indicando al catasto "camera/camera" anzichè soffitta? Corretto? è risolvibile? Grazie per l'aiuto
 

basty

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Presumibilmente è un abuso: e verosimilmente non è stato possibile includere la volumetria della soffitta nella parte abitabile. quindi non è possibile il cambio di destinazione. Solo un tecnico, verificando gli indici di edificazione può darti una risposta esatta.

Cosa deve fare il venditore ..
... direi, che deve in sostanza venderti una soffitta e non una vera e propria mansarda.

Che poi ci siano un mare di questi "abusi", è altrettanto vero. Al giusto prezzo si possono prendere in considerazione.
 

Franci63

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Proprietario Casa
. Il problema è che nella soffitta sono state ricavate due camere ma catastalmente gli spazi risultano accatastati "soffitta".
Il problema non è solo la non conformità catastale ( se fosse solo quello, basterebbe fare una variazione in Catasto), ma la situazione urbanistica.
Ovvero, è decisamente probabile che il permesso di costruire preveda una soffitta non abitabile, non certo due camere , e probabilmente nemmeno il bagno.
Ed è anche probabile che la situazione non sia sanabile, per aver già raggiunto il massimo della superficie abitabile concedibile.
Questo cosa comporta ?
Che è in vendita un bilocale (cioè il primo piano con camera e soggiorno+ servizi), con soffitta: il prezzo deve essere congruo, e non certo paragonabile a quello di un quadrilocale.
Inoltre, difficilmente la banca concederebbe un mutuo , se anche il bagno è abusivo.
Acquisto rischioso, quantomeno da valutare con estrema cautela, con un tecnico di fiducia.
 

agamennone

Nuovo Iscritto
Conduttore
vi ringrazio molto. L'immobiliarista dice che la soffitta è accatastata A2 e il bagno in soffitta risulta da planimetria catastale. quindi il bagno non è abusivo. il problema però sono le 2 camere. potrebbe essere fatta solo variazione catastale dei 2 vani soffitta in 2 camere? grazie infinite.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
L'immobiliarista dice che la soffitta è accatastata A2 e il bagno in soffitta risulta da planimetria catastale.
Cosa risulta in Catasto è abbastanza ininfluente: conta cosa è stato autorizzato da permesso/licenza edilizia.
Per vedere se almeno il bagno è regolare ( cosa di cui mi permetto di dubitare), l’unico sistema è avere in mano la pratica depositata in Comune: se il venditore non ce l’ha, serve fare un accesso agli atti.
Se anche il bagno risulterà in regola, non basterebbe la variazione catastale per avere le due camere in regola.
L’immobiliarista ( immagino ti riferisca all’agente immobiliare) è un po’ superficiale.
 

vittorievic

Membro Senior
Proprietario Casa
si può ricavare un bagno in una soffitta perché sono previste altezze diverse dalle altre stanze da abitare. Il bagno è comprensibile perché può essere usato quando si sta sul terrazzo senza dover scendere. Diverso è il discorso delle camere perché devono rispondere a determinati requisiti di altezza in funzione del soffitto: se è piano oppure a falde. Come ti è già stato spiegato le due stanze se sono abitabili fanno cubatura quindi se c'era la possibilità di rendere UFFICIALMENTE abitabili queste due stanze, l'ufficializzazione sarebbe stata fatta dal costruttore. Cosa c'è scritto sul progetto approvato in comune? Se c'è scritto soffitta ha avuto l'abitabilità da soffitta e non da mansarda, altrimenti ci sarebbe scritto mansarda.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Aggiungo qualche altra considerazione.

dice che la soffitta è accatastata A2
Bisogna verificare cosa bisogna intendere: verosimilmente la soffitta è rappresentata insieme all'appartamento, il tutto classificato A/2 . Dico questo perchè una soffitta è omologabile ad una cantina, che spesso non è accatastata a parte (C/2), ma inclusa come accessorio nella planimetria dell'alloggio. (ma resta una cantina o una soffitta)

il bagno in soffitta risulta da planimetria catastale.
Forse non è vietato mettere un bagno o lavanderia in un locale di sgombero: ma come scriveva Franci occorre verificare sia anche descritta nella documentazione urbanistica (permesso di costruzione): solo dopo diventa regolare.

il problema però sono le 2 camere. potrebbe essere fatta solo variazione catastale dei 2 vani soffitta in 2 camere?
La sistemazione catastale non elimina l'abuso: solo se viene ammessa la abitabilità dall'UTComunale, potrà ufficialmente diventare una mansarda con camere da letto.

Se l'abuso rimane, difficilmente il perito della banca concede il mutuo.
 
Ultima modifica:

griz

Membro Storico
Professionista
è la classica situazione nella quale una soffitta è stata adattata per poterci dormire ma dal punto di vista autorizzativo è una soffitta, la soffitta come parte dell'unità immobiliare è censita con l'appartamento in A/2 ma non significa che sia tutto abitabile, quindi non può essere venduto come appartamento con 3 camere da letto e nemmeno abitato così. Questo potrebbe anche generare problemi rispetto al numero delle persone che vi potranno andare a vivere: se è un bilocale non ci potrà risiedere una famiglia numerosa. Ovviamente il tutto dovrà avere il prezzo adeguato
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
La soffitta / sottotetto o come lo vogliamo chiamare non è adibito per abitarci. Cosa poi che taglia la testa al toro e' che non sconta i parametri urbanistici ossia non è stata computata come superfice e neppure come volume, quindi non legittimata per uso residenziale. Perché sia legittimata deve averne i requisiti e attuare un cambio d'uso mediante pratica edilizia del caso
 

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