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robertomarte

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Proprietario Casa
Buon giorno , siamo un'edificio di 18 appartamenti , tre scale , tre ascensori , tre piani e 6 appartamenti per scala. Fino ad ora le spese per gli ascensori ( tutti e tre assieme ) venivano suddivise in base ai millesimi ascensori giustamente calcolati sulla base di piano. Ora il nostro Amministratore ha suddiviso le spese per singolo ascensore/ scala e attribuite ( con parametro dei millesimi ) separatamente alle tre scale. Significa in pratica che , al contrario di prima, se devo sostituire il motore dell'ascensore della scala B se lo pagano solo quelli della la scala B. L'amministratore ha applicato questo criterio dicendo che , essendo una nuova legge , puo' farlo d'autorità senza avere una delibera assembleare. Lo stesso criterio lo vuole applicare anche alla " manutenzione scale ". A noi questa nuova legge non risulta, cosa ne pensate ?
 

Dimaraz

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Proprietario Casa
Nessuna "nuova Legge" !!!

La riforma del 2012 (entrata in vigore Giugno 2013) ha fatto delle precisazioni ma nulla vi impedisce di continuare a ripartire le spese come avete sempre fatto specie se la cosa è fissata in un Regolamento di Condominio contrattuale (fornito dal costruttore o votato con 1000/1000).

In ogni caso l'amministratore non ha il potere di cambiare i criteri usati a suo libero arbitrio ma solo dopo delibera assembleare.
 

Luigi Criscuolo

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Proprietario Casa
Comunque il criterio di suddividere le spese di manutenzione degli ascensori (e anche delle scale) scala per scala è corretto: in questo caso si configurano, da sempre, 3 condomini parziali, uno per ogni scala. Anzi un condomino, se così non fosse, potrebbe rivolgersi al giudice per ottenere la modifica del criterio di suddivisione. Se si dovesse rompere una colonna di scarico relativa ad una scala la dividete fra tutti i condòmini? Se tale ripartizione (alla volemose bene) fosse indicata nel regolamento contrattuale per cambiarla non c'è bisogno di 1000/1000 perché non rientra tra le norme che limitano l'esercizio individuale della proprietà acquisita, basta la maggioranza dei presenti all'assemblea che abbiano 500/1000.
 

basty

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Proprietario Casa
Comunque il criterio di suddividere le spese di manutenzione degli ascensori (e anche delle scale) scala per scala è corretto:
Giusto averlo ricordato.

Il criterio adottato dal nuovo amministratore "sarebbe" corretto (e da sempre): vero anche che se nel passato la ripartizione era stata diversa, è giusto mantenere la consuetudine, se no varrebbe il principio del chi ha avuto ha avuto , chi ha dato ha dato, scurdammoce o passato.

Quanto ad applicarlo anche agli scarichi....... può aver senso di fronte a comportamenti colposi. Altrimenti , come scriveva qualcuno, il condominio diventa una questione da .... farmacisti.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
è giusto mantenere la consuetudine
Giustissimo, ma se il criterio è sbagliato, prima o poi bisogna correggerlo.
Visto che siamo in tema di citazioni direi che questo è il caso di "Cuiusvis est errare: nullius nisi insipientis, in errore perseverare", ovvero "è cosa comune l'errare; è solo dell'ignorante perseverare nell'errore" (Cicerone).
il condominio diventa una questione da .... farmacisti.
avevo usato io questa espressione ma in un'altra discussione dove il postante era molto pignolo, ma non metteva in discussioni i principi della gestione della comunione che sono praticamente uguali a quelli condominiali.
Altrimenti succede quello che è successo nel condominio dove abita mia sorella. La storia l'ho già scritta e riscritta: in sostanza in un condominio formato da tre edifici ciascuno con tre scale con 10 appartamenti per scala distribuiti su 5 piani fuori terra, alcuni condomini si sono organizzati si sono rivolti ad un progettista che ha progettato un ascensore esterno. Si sono tenute delle assemblee scala per scala e gli ascensori sono stati costruiti: in una scala hanno aderito 6 su 10 ma c'è stata una scala dove l'ascensore è stato costruito solo per il volere di un condomino. Si è verificato il caso in cui un condomino del piano rialzato di una scala abbia fatto causa al condominio sostenendo che la costruzione dell'ascensore gli ha tolto il 50% di visuale, ridotto il coefficiente aeroilluminante, e violato la privacy. Il condomino ha vinto nonostante il condominio avesse eccepito l'errata individuazione della parte convenuta, e siccome il condominio è stato condannato a pagare circa 35.000 € l'amministratore ha spalmato la spesa su 89 proprietari. Perché si è sempre fatto così quando si doveva ripartire una spesa condominiale; a nulla sono valse le recriminazioni di coloro che, abitando in altri edifici e non essendo neanche proprietari dell'ascensore nella scala dove abitavano, si sono visti richiedere la loro parte proporzionalmente ai loro millesimi di proprietà. Questo è il risultato del modo di ragionare "consuetudinario" che tu caldeggi: c'era chi godeva degli agi dell'ascensore e c'era gente che non usava l'ascensore che doveva pagare i danni che l'ascensore provocava. In appello la terna giudicante ha confermato la condanna del condominio ma ha inserito il concetto di condominio parziale per cui la spesa di primo grado è stata ricalcolata sulla base del condominio parziale: solo i proprietari dell'ascensore che aveva causato i danni. I proprietari dell'ascensore reo di danneggiare un condomino della stessa scala in cui è montato hanno ottenuto di pagare solo il 50% delle spese d'appello di loro competenza in quanto si erano "astenuti" dal ricorrere in appello perché nel frattempo avevano promosso una causa contro il progettista.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Mah: il principio della ripartizione ex art. 1124 è un articolo derogabile, quindi non vedo come possa essere imposto dal giudice. Poi se ne vedono di tutti i colori....

OT: Quanto alla frase meglio condominio di farmacisti ... o macellai mi sembra di ricordare fosse di "moralista" e credo si riferisse alle osservazioni analitiche di Francesca, relative alla analisi dei costi di ponteggio ecc.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Mah: il principio della ripartizione ex art. 1124 è un articolo derogabile, quindi non vedo come possa essere imposto dal giudice.
Come "derogabile"? Il primo comma dice: Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
L'articolo è stato ritoccato con la legge 220/2012 nota come"Legge dl condominio".
 

robertomarte

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Proprietario Casa
Grazie per la costruttiva partecipazione. La legge 220/2012 è chiarissima ma ho omesso un particolare ,nel sottotetto di una delle tre scale c'è il locale caldaie quindi è evidente che l'utilizzo dell'ascensore è superiore.Lo conferma il fatto che la spese di manutenzione è del 25% circa superiore a quella degli altri due. Non lo sono ma se fossi un proprietario di quella scala non sarei d'accordo sulla divisione proposta.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
nel sottotetto di una delle tre scale c'è il locale caldaie quindi è evidente che l'utilizzo dell'ascensore è superiore.Lo conferma il fatto che la spese di manutenzione è del 25% circa superiore a quella degli altri due.
il fuochista va 6/7 volte al giorno tutti i giorni in caldaia assieme a tre o 4 tecnici con i secchi di carbone o di pellet? La caldaia non è a gas metano? Se il fabbricato è nato così si tratta di una servitù di quella scala nei confronti dei condomini abitanti nelle altre due scale.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
c'è il locale caldaie quindi
Beh, in questo caso effettivamente quella scala/ascensore non sarebbe solo al servizio dei residenti nella scala.
Come "derogabile"? Il primo comma dice: Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
Leggiti il penultimo comma dell'art. 1138, già esistente anche prima della legge di condominio. Solo l'ultimo comma è stato aggiunto (animali domestici)
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Leggiti il penultimo comma dell'art. 1138, già esistente anche prima della legge di condominio.
Le differenze dell' art. 1124 tra prima e dopo la L.220/2012 sono molto limitate: è stata aggiunta la parola ascensore dopo la parola scale e hanno sostituito ricostruite (che si riferiva alle sole scale) con la parola sostituiti (che si riferisce scale ed ascensori).
Mi sembra che il comma del 1138 da te citato non faccia alcun riferimento sulla divisione delle spese di manutenzione delle cose comuni a servizio di parte dei condomini.
 

robertomarte

Membro Attivo
Proprietario Casa
Nessun fuochista , abbiamo il teleriscaldamento e in piu' da quella scala si accede al tetto dove abbiamo i pannelli solari condominiali. DI FATTO ! a consuntivo , la spesa , ripeto, è superiore del 25% e se fossi un condomino di quella scala mi in****erei.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma elenca gli articoli “inderogabili” tra i quali non compare il 1124
Il comma da te citato si riferisce alle
"Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [72, 155 disp. att.]."
Certo che con 1000/1000 si può derogare su tutto: il problema sorge quando 1/1000 non è più d'accordo per cui si applica il codice civile; ed il c.c. dice che il costo della manutenzione degli ascensori va ripartito tra i proprietari che ne fanno uso secondo un ben preciso criterio. Chi non è proprietario non paga.
 

proid

Membro Attivo
Nessun fuochista , abbiamo il teleriscaldamento e in piu' da quella scala si accede al tetto dove abbiamo i pannelli solari condominiali. DI FATTO ! a consuntivo , la spesa , ripeto, è superiore del 25% e se fossi un condomino di quella scala mi in****erei.
ma l'originario criterio di suddivisiome in millesimi proprieta' tra tutti per tutti gli ascensori e' davvero prescritto nel regolamento e c'e' una tabella ad hoc unificata?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
ma l'originario criterio di suddivisiome in millesimi proprieta' tra tutti per tutti gli ascensori e' davvero prescritto nel regolamento e c'e' una tabella ad hoc unificata?
Questa è una giusta osservazione, nel caso qui particolare.

Come "derogabile"?
Mi sembra una affermazione un pò diversa dalla seconda.
Certo che con 1000/1000 si può derogare su tutto:
Se fosse un regolamento contrattuale, quell' 1/1000 sbaglio o si attacca al tram?

... e poi mica vero che si può derogare su tutto..... lo hai riscritto anche tu:
e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [72, 155 disp. att.]."
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Se tale ripartizione (alla volemose bene) fosse indicata nel regolamento contrattuale per cambiarla non c'è bisogno di 1000/1000 perché non rientra tra le norme che limitano l'esercizio individuale della proprietà acquisita, basta la maggioranza dei presenti all'assemblea che abbiano 500/1000
Suvvia...non mi cadere su tali erroracci...dopo tutto quel che predico.

Se il Regolamento di Condominio (di tipo Contrattuale) spiega come ripartire una (o più) spesa anche se in modo differente da quanto fissato dalla Legge ...chi vuole modificare dovrà ottenere una delibera approvata con 1000/1000.

Senza se e senza ma.

Quanto alla norma sul Condominio Parziale la stessa è derogabile anche per "consuetudine/facta concludentia".
 

robertomarte

Membro Attivo
Proprietario Casa
ma l'originario criterio di suddivisiome in millesimi proprieta' tra tutti per tutti gli ascensori e' davvero prescritto nel regolamento e c'e' una tabella ad hoc unificata?
L'originario regolamento di condominio aveva una sola tabella millesimale che veniva applicata per TUTTO. Lo scorso anno abbiamo deliberato di creare una tabella ad hoc per gli ascensori introducendo il fattore di piano, ma questo non c'entra nulla con la divisione per scala.
 

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sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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