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Domus Via Latina

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti, questo è il mio primo post.
Sono il locatore di una unità immobiliare ad uso abitativo in Roma; ho sottoscritto un contratto transitorio di 11 mesi con specializzanda in medicina, residente fuori dal comune di RM.
Sono proprietario di altri immobili nel comune.
Il motivo della transitorietà ricade sul conduttore.

Nel contratto stipulato viene specificato:
"1) il contratto è stipulato per la durata di mesi undici (11), e precisamente dal 01/0x/2021 al 31/xx/2021 allorché, fatto salvo quanto previsto dal punto 2, cesserà senza bisogno di disdetta alcuna

2) Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi dell'evento e della dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata A/R da inviarsi al conduttore nel termine di giorni 5 prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera ovvero di venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998. In ogni caso ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza e non lo adibisca, nel termine di tre mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi espressamente dichiarati nel contratto il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'art. 2, comma 1, legge n. 431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura fino a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito
" ( non ho effettuato alcuna dichiarazione)

3) Le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria, in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare la l’unità immobiliare in oggetto per un periodo non eccedente gli undici mesi per motivi di studio e qualifica professionale, essendo Medico iscritta al corso di formazione specialistica universitaria fuori sede; si allega al presente contratto copia del contratto di formazione specialistica universitaria attestante la durata limitata della attività formativa nel comune di Roma. Il conduttore dichiara altresì di confermare l’esigenza transitoria e temporanea dell’immobile, e sarà tenuto a comunicare tempestivamente al locatore qualsiasi variazione professionale o studentesca."

Ad integrazione, il conduttore ha sottoscritto una autocertificazione di svolgere attività protempore nel comune di RM.

Nei fatti:
- il conduttore ha prodotto copie di cedolini di pagamento dello stipendio da parte dell'università, l'attestato di assegnazione della posto nel corso di specializzazione, e varie mail, ma mai la copia del contratto firmato, sostenendo che la segreteria non lo ha ancora prodotto.
Da specificare che il corso di specializzazione ha durata di 4 annui, e la facoltà universitaria ha diritto di revocare il posto, anno per anno, per declinate ragioni di condotta o assenza dello studente in formazione.
- il conduttore non risulta mai puntuale nei pagamenti


Fatte tutte le premesse, sono a chiedere:
- al termine degli 11 mesi posso interrompere il rapporto con il conduttore, senza alcun preavviso scritto, (magari un avviso di cortesia a voce un paio di mesi prima)?
- qualora io possa interrompere il rapporto, senza obbligo di proroga o rinnovo, sono libero di cercarmi un altro conduttore immediatamente? oppure devo lasciar correre del tempo?

Grazie mille in anticipo per qualsia chiarimento possiate darmi.

P.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Il contratto è stato stipulato secondo quanto prevede l'art. 2 del decreto interministeriale 16 gennaio 2017? In primis, doveva essere stipulato esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato B a quel decreto).
Il canone è stato definito dalle parti all'interno dei valori minimi massimi stabiliti nell'accordo territoriale?
Inoltre, dato che sembra che per la stipula le parti non siano state assistite dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, è stata richiesta e ottenuta la necessaria attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali?
E ancora,
2) Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi dell'evento e della dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria
La conferma del permanere dell'esigenza di transitorietà mediante lettera raccomandata da inviarsi (anche da parte del locatore) prima della scadenza del termine stabilito nel contratto era prevista dal precedente decreto interministeriale 30 gennaio 2002. Il vigente decreto del 2017 invece non la prevede.

In conclusione, sembra proprio che quel contratto, non rispettando le disposizioni debba essere ricondotto alla tipologia del contratto cosiddetto "a canone libero" (durata 4+4 anni).
La mancata osservanza delle disposizioni sopradescritte, fa venire meno anche il riconoscimento delle agevolazioni fiscali previste per questa tipologia contrattuale (applicazione dell'aliquota del 10% in caso di opzione per la cedolare secca, riduzione aliquota IMU al 75%).
E se nel contratto non è stata inserita apposita clausola con la quale la conduttrice dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da 500 euro a 2.000 euro.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
I contratti di locazione transitori devono essere redatti in conformità al modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017) che all'Art. 1 recita:

Articolo 1 (Durata)
Il contratto è stipulato per la durata di ………………mesi/giorni, dal …………. al ………………., allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta.


L'Art. 2 si riferisce alla dichiarazione che giustifica l'esigenza transitoria di una delle parti, nel tuo caso del conduttore che l'ha ben specificata. Manca l'allegato relativo al contratto da lui stipulato con l'Università: è opportuno procurarselo per dimostrarne la durata.

Ritengo che alla scadenza degli 11 mesi il conduttore debba rilasciare l'immobile, perché per i contratti transitori non è previsto il rinnovo tacito.
Se lui volesse proseguire nella locazione (avendone i requisiti, cioè un prolungamento del suo impegno lavorativo con nuova scadenza certa) e tu fossi d'accordo, dovrete stipulare un nuovo contratto transitorio. Presumo che non accadrà, siccome scrivi che
il conduttore non risulta mai puntuale nei pagamenti
Potrebbe sorgere un problema se dal suo contratto con l'Università risultasse una durata superiore a 11 mesi.
 

Domus Via Latina

Membro Junior
Proprietario Casa
Grazie innanzi tutto delle delucidazioni.
Vorrei specificare che il conduttore mi ha fornito una copia del contratto a firma singola,la sua, e non la copia con la firma dell'istituto. Ora, in extrema ratio potrebbe anche aver "inventato tutto", ma ritengo che i cedolini di pagamento inviatemi sia probatori e pongano fiducia sulla genuinità del tutto; eppure non si riesce ad avere una copia firmata dalla segreteria della facoltà, mio elemento di perplessità.
Il contratto in oggetto, come citato prevede la durata dell'intero corso di formazione professionale, e cita:
"il presente contratto decorre dal 26/01/2021, ed è automaticamente prorogato di anno in anno al termine della durata del corso, previa verifica delle condizioni legittimanti...2

Quindi , dal mio punto di vista si tratta di un contratto di 1 anno, ed i successivi sono condizionati a parametri o clausole che devono verificarsi, o non verificarsi.
DI qui la domanda:
potrebbe il conduttore recriminare nelle opportune sedi una prosecuzione del contratto di locazione?
e potrebbe altresì avanzare richiesta di risarcimento in caso di locazione ad altro soggetto?

Grazie mille di nuovo.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
potrebbe il conduttore recriminare nelle opportune sedi una prosecuzione del contratto di locazione?
Come già scritto, il contratto è ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 dell'articolo 2 del decreto interministeriale 16 gennaio 2017.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il conduttore mi ha fornito una copia del contratto a firma singola,la sua, e non la copia con la firma dell'istituto.
Secondo me hai sbagliato a stipulare il contratto di locazione transitorio con quel conduttore prima che ti consegnasse il suo contratto di lavoro regolarmente firmato anche dal datore di lavoro (l'Università).

il presente contratto decorre dal 26/01/2021, ed è automaticamente prorogato di anno in anno al termine della durata del corso, previa verifica delle condizioni legittimanti
Siccome il contratto di locazione transitorio non si rinnova tacitamente ma scade al termine della durata concordata (nel tuo caso 11 mesi), l'eventuale proroga del contratto di lavoro non ti obbliga a proseguire la locazione con quel conduttore.

Non è chiaro (io lo davo per scontato ma nei post precedenti non l'hai precisato) se il canone di locazione è stato calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale, e se il contratto transitorio è stato asseverato da un'Organizzazione sindacale (dei proprietari o degli inquilini) firmataria dell'Accordo.
Puoi dare una risposta precisa su questo particolare importante?
 

Domus Via Latina

Membro Junior
Proprietario Casa
Non è chiaro (io lo davo per scontato ma nei post precedenti non l'hai precisato) se il canone di locazione è stato calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale, e se il contratto transitorio è stato asseverato da un'Organizzazione sindacale (dei proprietari o degli inquilini) firmataria dell'Accordo.
Puoi dare una risposta precisa su questo particolare importante?
Chiedo scusa per la mancata risposta,mi era sfuggita la domanda.

Si, il canone del contratto è stato calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale, ed il contratto transitorio è stato asseverato da un'Organizzazione sindacale degli inquilini, firmataria dell'Accordo.

La conferma del permanere dell'esigenza di transitorietà mediante lettera raccomandata da inviarsi (anche da parte del locatore) prima della scadenza del termine stabilito nel contratto era prevista dal precedente decreto interministeriale 30 gennaio 2002. Il vigente decreto del 2017 invece non la prevede.
Purtroppo mi rendo conto solo ora di aver lasciato un refuso, riveniente dalla formula contrattuale che usavo in precedenza.

E se nel contratto non è stata inserita apposita clausola con la quale la conduttrice dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da 500 euro a 2.000 euro.
La clausola è stata inserita, ed è stata fornita copia dell'attestato della prestazione energetica.

in conclusione, sembra proprio che quel contratto, non rispettando le disposizioni debba essere ricondotto alla tipologia del contratto cosiddetto "a canone libero" (durata 4+4 anni).
Ora che ho completato un po meglio il quadro della situazione, credi che possano sussistere elementi di fragilità tali da permettere una riconduzione "a canone libero" (durata 4+4 anni)?

P.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
possano sussistere elementi di fragilità tali da permettere una riconduzione "a canone libero" (durata 4+4 anni)?

Direi di no.

Se il contratto transitorio è stato asseverato significa che è stato controllato da quel Sindacato inquilini e ritenuto regolare.
Mi stupisce non sia stata rilevata l'anomalia del contratto di lavoro del conduttore non firmato dall'Università.
Da come l'hai descritto:
una copia del contratto a firma singola,la sua, e non la copia con la firma dell'istituto.
sembra più una bozza che un contratto concluso tra datore di lavoro e lavoratore.

Se alla scadenza il contratto di lavoro verrà prorogato dall'Università, ciò non comporta necessariamente il rinnovo del contratto di locazione transitorio. Che scade al termine del periodo concordato (11 mesi) e comporta il rilascio dell'immobile da parte del conduttore.

Tu sarai libero di scegliere se stipulare un nuovo contratto transitorio con quella persona, di durata uguale al rinnovo del suo contratto di lavoro, oppure destinare in altro modo l'immobile (locazione ad altro conduttore o vendita).
 

Domus Via Latina

Membro Junior
Proprietario Casa
Mi stupisce non sia stata rilevata l'anomalia del contratto di lavoro del conduttore non firmato dall'Università.
Immagino che l'associazione inquilini,leggendo l'interezza della documentazione, possa aver commesso la leggerezza di non verificare la presenza di tutte le firma; il mio dubbio quindi era fondato.

Grazie per tutti gli interventi.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
"il presente contratto decorre dal 26/01/2021, ed è automaticamente prorogato di anno in anno al termine della durata del corso, previa verifica delle condizioni legittimanti "

E' molto strano che l'organizzazione che ha asseverato il contratto non abbia contestato questa clausola. Se si tratta di contratto ad uso transitorio non è previsto il rinnovo automatico.
Però se il contratto è stato asseverato e tu vuoi liberarti dall'inquilino, suggerirei di inviargli una raccomandata a.r. con la quale gli rammenti che in data 25/01/2022 il contratto scade e che entro quella data i locali dovranno essere lasciati liberi da persone e cose. Così potrai valutare la sua eventuale reazione e prepararti nel caso contestasse la fine locazione.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
"il presente contratto
Quella frase riguarda il contratto di lavoro stipulato tra il conduttore e l'Università, non il contratto di locazione transitorio (post n. #4).

La clausola del contratto di locazione transitorio recita:
"1) il contratto è stipulato per la durata di mesi undici (11), e precisamente dal 01/0x/2021 al 31/xx/2021 allorché, fatto salvo quanto previsto dal punto 2, cesserà senza bisogno di disdetta alcuna
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Quella frase riguarda il contratto di lavoro stipulato tra il conduttore e l'Università, non il contratto di locazione transitorio (post n. #4).
Ah ok, avevo frainteso. Meglio così. Allora a maggior ragione vale ricordargli la scadenza improrogabile con una bella raccomandata.
 

Domus Via Latina

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti.
Sto ancora riflettendo su come procedere nella mia situazione, ma grazie ancora per il supporto ricevuto.

Nel frattempo mi è sorta un altra domanda:
1) per vostra esperienza e conoscenza, va obbligatoriamente specificato nel contratto transitorio, tra le modalità di pagamento, la modalità bonifico, pur rimanendo sotto la soglia del limite del contanti, oppure il locatore può pretendere il pagamento esclusivamente in contanti?

Grazie.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
La modalità di pagamento può essere concordata tra locatore e conduttore.
Infatti nell'Art. 4 del modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017) sta scritto che il conduttore si obbliga al pagamento con bonifico bancario ovvero....

Se si sceglie il pagamento in contanti, esso non deve superare il limite di legge come hai giustamente detto tu.
Attualmente è consentito per importi inferiori a 2.000 euro, ma dal 1° gennaio prossimo diminuirà a 1.000 euro.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Sto ancora riflettendo su come procedere nella mia situazione
In concreto cosa vorresti fare?

Ricordo che c'era il problema del contratto di lavoro del tuo conduttore: ti ha poi fornito la copia firmata dal datore di lavoro (l'Università)?
Secondo me hai comunque diritto di rientrare in possesso dell'immobile alla scadenza dell'undicesimo mese, perché il contratto transitorio cessa senza necessità di disdetta e non è previsto il rinnovo tacito.

Il fatto che
il contratto transitorio è stato asseverato da un'Organizzazione sindacale degli inquilini, firmataria dell'Accordo.
è un elemento a tuo vantaggio.

Se l'attuale inquilino ottiene la conferma del lavoro per un periodo predeterminato ed è persona a te gradita, potete stipulare un nuovo contratto di locazione transitorio della durata corrispondente a quella del suo contratto di lavoro.
 

Domus Via Latina

Membro Junior
Proprietario Casa
In concreto cosa vorresti fare?

Ricordo che c'era il problema del contratto di lavoro del tuo conduttore: ti ha poi fornito la copia firmata dal datore di lavoro (l'Università)?
Secondo me hai comunque diritto di rientrare in possesso dell'immobile alla scadenza dell'undicesimo mese, perché il contratto transitorio cessa senza necessità di disdetta e non è previsto il rinnovo tacito.

Il fatto che

è un elemento a tuo vantaggio.

Se l'attuale inquilino ottiene la conferma del lavoro per un periodo predeterminato ed è persona a te gradita, potete stipulare un nuovo contratto di locazione transitorio della durata corrispondente a quella del suo contratto di lavoro.

Il problema principale per me era la scarsa puntualità nei pagamenti, motivo per cui intendo passare ad un pagamento contanti; in alcuni casi vengono campate "banali scuse" di problemi internet, servizio banking non attivo, iban errato e così via.
Da un paio di mesi il conduttore ha probabilmente percepito il mio disappunto, ed ha mostrato molta più cura nella puntualità.

Nell'ultimo incontro, a 2 mesi dalla scadenza, il conduttore a espresso il gradimento per l'immobile, ed il desiderio di proseguire. Da parte mia, ben compresi i limiti operativi di questo contratto, e del conduttore, si può provare.
Quindi probabilmente sottoscriverò un nuovo contratto di 12 mesi, a patto che mi vengano fornite copia firmata dall'università del contratto, e attestazione del passaggio dell'esame abilitante/validante , che ha cadenza annuale (per me ragione del transitorio)

Vediamo come evolve.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
probabilmente sottoscriverò un nuovo contratto di 12 mesi, a patto che mi vengano fornite copia firmata dall'università del contratto,
Concordo.
E' fondamentale che la durata del contratto transitorio corrisponda a quella del contratto di lavoro del conduttore.
Se costui
ha mostrato molta più cura nella puntualità.
fai bene a stipulare un nuovo contratto con lui se preferisci una locazione transitoria.
A parte gli studenti, sovente è difficile trovare potenziali inquilini che abbiano i requisiti per questa tipologia contrattuale.
 

Domus Via Latina

Membro Junior
Proprietario Casa
Concordo.
E' fondamentale che la durata del contratto transitorio corrisponda a quella del contratto di lavoro del conduttore.
Se costui

fai bene a stipulare un nuovo contratto con lui se preferisci una locazione transitoria.
A parte gli studenti, sovente è difficile trovare potenziali inquilini che abbiano i requisiti per questa tipologia contrattuale.

Vista la tua riflessione, mi chiedo:
ma il contratto transitorio va bene anche per studenti, o per loro c'era un contratto specifico?
 

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