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#1
Circa un anno fa ho stipulato, tramite agente immobiliare, che lo ha steso, un contratto di "Locazione Abitativa di Natura Transitoria" per un piccolo appartamento di mia proprietà. (Per l'esattezza il 22/11/17 - registrazione 27/11/17, scadenza 30/11/18). In testa al contratto è stato richiamato il riferimento di legge (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1).

L'Articolo 1 (Durata) del contratto recità: "Il contratto è stipulato per la durata di 12 (dodici) mesi, dal 01/12/2017 al 30/11/2018 allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 cessa senza bisogno di alcuna disdetta."

Né io, locatore, né il conduttore abbiamo dato seguito alla seguente clausola dell'Articolo 2 (Esigenze del locatore e del conduttore) del contratto: "Il locatore ed il conduttore si obbligano a confermarsi reciprocamente il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto (natura transitoria) tramite lettera raccomandata da inviarsi entro 30 giorni prima della scadenza dello stesso."

Io ho commesso un errore di valutazione, considerandolo una pura formalità, nella presunzione della buona fede del locatore.

Con Raccomandata A.R. in data 17/11/18 (che risulta consegnata oggi 20/11/18) ho semplicemente ricordato al locatore la cessazione del contratto al 30/11/18, la mia intenzione di NON rinnovarlo, e chiedendone il rilascio, "libero da persone e cose" entro la data di scadenza. Nel frattempo, ieri sera 19/11/18, il conduttore mi ha comunicato, tramite SMS (irritualmente e, a mio giudizio, fuori dai termini) che "lascerà la casa per il 30 Novembre 2012". Cioè, di fatto, dopo 4 anni dalla stipulazione.

Domanda: quancuno che ha competenza legale e/o ha affrontato una situazione simile può darmi qualce consiglio? Grazie :)
 
#3
Forse intendevi scrivere 2021 ?
Grazie per la correzione: ovviamente intendevo 2021.

Forse meriterebbe considerare anche il resto della citazione paolina: ... coinquinatis autem et infidelibus nihil mundum, sed inquinatae sunt eorum et mens et conscientia.

Una franca domanda, per la quale gradirei un'altrettanto franca risposta: con la Sua citazione latina, sta Lei forse suggerendo che la mia ingenuità e/o la mia fiducia nel rispetto dei patti liberamente sottoscritti sono fuori dalla realtà (italiana, ovviamente)? :triste:
 

Nemesis

Membro Storico
#4
Non avendo rispettato tutte le condizioni previste per un contratto di natura transitoria, la durata della locazione è ricondotta a quella prevista dall'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (quattro anni più quattro anni).
 
Piaciuto: uva
#5
Il locatore ed il conduttore si obbligano a confermarsi reciprocamente il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto
Questa formulazione mi sembra piuttosto strana. Se è il conduttore ad avere esigenze di transitorietà, lo deve documentare alla stipula del contratto e poi non deve mandare raccomandate. Se è il locatore, invece, ad avere le esigenze di transitorietà, alla stipula non deve documentare un bel niente però deve poi confermare l'esigenza transitoria con la raccomandata. Erano tue le esigenze di transitorietà?
 
#6
Ho appena trovato che l'obbligo di conferma da parte del locatore sarebbe stato abrogato dal D.M. 16 gennaio 2017. Possibile? Ora vado a cercarlo e cerco di capire se è vero
 

uva

Membro Senior
#8
rispetto dei patti liberamente sottoscritti
I patti sono sottoscritti liberamente, ma devono uniformarsi a quanto prescritto dalla legge.
Probabilmente l'esigenza che giustifica la transitorietà non è stata specificata, o opportunamente documentata, oppure non è tra quelle previste dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.
In questi casi il contratto non è transitorio, ma diventa libero della durata di 4 anni + 4.

E' un'esigenza del locatore o del conduttore?
Per quali motivi?
 
#9
Ringrazio Nemesis per aver formulato lo "scenario peggiore" ("quattro anni più quattro anni").

Ringrazio Elisabetta48 per aver approfondito il punto delicato dell'obbligo per locatore e conduttore di "confermarsi reciprocamente il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto (natura transitoria) tramite lettera raccomandata da inviarsi entro 30 giorni prima della scadenza dello stesso".

L'obbligo della conferma della motivazione della transitorietà (in particolare da parte del locatore) "sarebbe stato abrogato dal D.M. 16 gennaio 2017 [<= link]", e questo sarebbe coerente con il fatto che nel modello ministeriale per il contratto transitorio (allegato B <= link) "non si parla di necessità di conferme".

Capisco correttamente?
 
#10
[Il ricorso alla Locazione Transitoria è] un'esigenza del locatore o del conduttore?
Del locatore (cioè io, nel caso specifico).
Per quali motivi?
Le motivazioni, varie, possono riassumersi nella formula "mantenere la disponibilità a breve", e sono almeno in parte illustrate nell'articolo Contratto transitorio: esigenze del locatore (<= link; Barbara Togni, 5 marzo 2018 @ suggerimentimmobiliari.it).

Temo di aver sopravvalutato la prevalenza della frase "Il contratto è stipulato per la durata di 12 (dodici) mesi, dal 01/12/2017 al 30/11/2018 allorché ... cessa senza bisogno di alcuna disdetta [grassetto aggiunto qui]", sottovalutando (ahimé), l'uso che un conduttore chiaramente in mala fede avrebbe fatto di "fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2". :triste:

P.S. Quanto scritto da Elisabetta48 sulla non obbligatorietà (in particolare per il locatore) di confermare le motivazioni della transitorietà mi dà qualche speranza ... :confuso:
 

uva

Membro Senior
#11
Le motivazioni, varie, possono riassumersi nella formula "mantenere la disponibilità a breve"
Temo che purtroppo questa motivazione, molto generica, dell'esigenza transitoria da parte del locatore non sia valida.
Per cui il conduttore, che forse ha interpellato un legale in merito, ritiene che il contratto sia automaticamente ricondotto alla tipologia "libero" della durata di 4 anni + 4.

Occorre leggere l'Accordo Territoriale del Comune dove è situato l'immobile, e verificare l'elenco delle motivazioni previste per giustificare l'esigenza transitoria del locatore.
Quelle non previste non sono valide.

Recentemente abbiamo discusso su questo Forum un caso simile al tuo: contratto transitorio di 12 mesi (per esigenze in quel caso del conduttore) le cui motivazioni non sono valide. Per cui è stato ricondotto ad un 4 + 4 e il locatore non può rientrare in possesso del suo immobile alla scadenza inizialmente prevista:
Contratto transitorio di 12 mesi
 
#12
Le motivazioni, varie, possono riassumersi nella formula "mantenere la disponibilità a breve",
Concordo su quanto dice @uva. Non vorrei che la riconduzione a un 4+4 sia dovuta a carenza di motivazione. Non so se l'appartamento è a Vicenza, nel qual caso le motivazioni adducibili da parte del proprietario sono queste (ma nelle altre città più o meno la storia è la stessa):

"Quando il proprietario ha esigenze di adibire entro 18 mesi l'immobile ad abitazione propria, dei figli, dei genitori, per motivi di: - trasferimento temporaneo della sede di lavoro - matrimonio - matrimonio dei figli - rientro dall’estero - attesa di autorizzazione dal comune per il richiesto cambio di destinazione di dell immobile - attesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Genio Civile per ristrutturazione o demolizione dell’immobile o ampliamento con alloggio attiguo - attesa della stipula di un contratto definitivo di vendita con preliminare già stipulato e data della stipula definitiva entro 24 mesi."

Se non hai specificato una delle cose elencate, la vedo grigia... Penso però che tu possa pretendere dall'inquilino qualcosa di più formale dove venga motivato il perchè della sua richiesta così anche tu sai in che direzione muoverti e puoi valutare se glielo puoi contestare
 

uva

Membro Senior
#13
pretendere dall'inquilino qualcosa di più formale dove venga motivato il perchè della sua richiesta
Effettivamente l'inquilino avrebbe potuto esprimersi con maggior chiarezza, ma non ha un obbligo in tal senso.
Dal primo post si evince che l'inquilino ha inviato il suo SMS il giorno prima di ricevere la raccomandata con la quale il locatore gli comunicava la cessazione del contratto al 30/11/2018.
E' probabile che risponda (o faccia rispondere dal suo avvocato) che quella scadenza non ha alcuna validità.

Se, come è purtroppo probabile, il contratto è ricondotto alla durata di 4 anni + 4, una disdetta da parte del conduttore adesso è prematura. Se intende andare via a novembre 2021 lo dovrà comunicare con un preavviso di 6 mesi.

Sarà comunque un vantaggio se l'inquilino presenterà regolare disdetta e lascerà l'immobile alla fine del primo quadriennio
Se così non fosse, il locatore potrà evitare il rinnovo di ulteriori 4 anni solo per uno dei motivi elencati nell'art. 3, c. 1 della l. 431/1998.
 
#14
[1] Temo che purtroppo questa motivazione ["mantenere la disponibilità a breve"], molto generica, dell'esigenza transitoria da parte del locatore non sia valida.

Quelle [motivazioni] non previste [dall'Accordo Territoriale del Comune] non sono valide.
[2] Non vorrei che la riconduzione a un 4+4 sia dovuta a carenza di motivazione. Non so se l'appartamento è a Vicenza, nel qual caso le motivazioni adducibili da parte del proprietario sono queste (...): "Quando il proprietario ha esigenze di adibire entro 18 mesi l'immobile ad abitazione propria, etc. [citazione da Accordo Territoriale per la Locazione. Comune di Vicenza]".
Penso però che tu possa pretendere dall'inquilino qualcosa di più formale dove venga motivato il perchè della sua richiesta così anche tu sai in che direzione muoverti e puoi valutare se glielo puoi contestare.
[3] Dal primo post si evince che l'inquilino ha inviato il suo SMS il giorno prima di ricevere la raccomandata con la quale il locatore gli comunicava la cessazione del contratto al 30/11/2018.
E' probabile che risponda (o faccia rispondere dal suo avvocato) che quella scadenza non ha alcuna validità.
Ringrazio uva e Elisabetta48 per le loro risposte puntuali e chiarificatrici. Di seguito formulo alcuni commenti, citando l'essenziale delle loro risposte, con riferimenti.

[1] La mia "motivazione locatore" ["mantenere la disponibilità a breve"], è effettivamente "molto generica", e non compare né nel contratto sottoscritto, né in alcun allegato allo stesso. Inoltre, se l'elenco dei motivi citati nelll'Accordo Territoriale è da considerarsi (non indicativo, ma) esaustivo, non rientra in alcuno dei motivi elencati.

[2] Vedi sopra. L'appartamento è a Vicenza. Quanto a "carenza di motivazione", ti sarei davvero grato se mi spiegassi come questa "carenza" si concilierebbe con quanto riportato nei tuoi post di martedì 20/11/18 ore 20:59 e 21:17 dove si parla di "obbligo di conferma da parte del locatore [che] sarebbe stato abrogato dal D.M. 16 gennaio 2017". Quindi, in tempo utile prima della stipula del mio contratto.

[3] A integrazione di quanto riportato nel mio primo post posso aggiungere che l'Agente Immobiliare che ha procurato l'inquilino e ha steso e registrato il contratto, mi ha confermato ieri 21/11/18 che, oltre alla mia motivazione (comunque troppo generica, a quanto intendo), sussisteva, alla data della stipula, la motivazione del conduttore, che si trovava sotto sfratto dalla sua abitazione di Vicenza, pur avendo la sua attività fuori Vicenza, e che sceglieva di prendere in locazione il mio appartamento (completamente arredato), in attesa di una soluzione (di affitto o di acquisto) più definitiva.
 
#15
se mi spiegassi come questa "carenza" si concilierebbe con quanto riportato nei tuoi post
Si concilia in questo modo: subito ho pensato che la richiesta di riportare il contratto a un 4+4 fosse dovuta al tuo ritardo nel mandare la conferma delle tue esigenze di transitorietà, ma mi convinco sempre di più che invece è per la carenza nelle motivazioni. Guarda nel D.M. 16 gennaio 2017 di cui ti avevo girato il link (ma le cose stavano già così anche nella legge più vecchia)

"Art.2
....
6. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla
durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in
caso di inadempimento delle modalita' di stipula del contratto
previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo.

4. I contratti di cui al presente articolo devono contenere una
specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorieta'
del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo
definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata
superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al
contratto.
..."

A mio parere era già il contratto inadempiente alle modalità di stipula visto che non avete motivato le esigenze di transitorietà con voci previste dall'Accordo territoriale e tanto meno le avete documentate. Il comma 6 dice che in questo caso il contratto viene ricondotto a un 4+4

Inutile andare a pensare al discorso della conferma (che invece nel contratto avevate messo ancorchè non più richiesta), quando già è invalido il contratto
 

uva

Membro Senior
#16
sussisteva, alla data della stipula, la motivazione del conduttore, che si trovava sotto sfratto dalla sua abitazione di Vicenza, pur avendo la sua attività fuori Vicenza, e che sceglieva di prendere in locazione il mio appartamento (completamente arredato), in attesa di una soluzione (di affitto o di acquisto) più definitiva.
Se era così, il motivo dell'esigenza transitoria (questa volta del conduttore) andava scritto nel contratto, e pure documentato.

Ma non sarebbe stato un motivo valido, se non supportato da una documentazione scritta. Tipo un preliminare di acquisto di una casa, o un impegno formale per la stipula di un contratto di locazione.
Documenti da cui si possano evincere date certe, non programmi o aspettative future generiche.

Sono cose che un Agente Immobiliare che si occupa di contratti di locazione deve sapere!

In conclusione: non pensare più all'obbligo di conferma del locatore: nella situazione in cui ti trovi non è rilevante (e pare che quell'obbligo non esista più).
Ora ti trovi con un contratto libero di 4 anni + 4.
Se ti è indispensabile rientrare velocemente in possesso dell'immobile puoi solo negoziare col conduttore un suo rilascio spontaneo, offrendogli un congruo incentivo economico.
 
#17
Se ti è indispensabile rientrare velocemente in possesso dell'immobile puoi solo negoziare col conduttore un suo rilascio spontaneo, offrendogli un congruo incentivo economico.
Come ho esplicitamente ammesso nel mio primo post, io "ho commesso un errore di valutazione, considerando [l'esplicitazione delle motivazioni per il Contratto di Locazione di Natura Transitoria, e la verifica della loro inclusione nell'Accordo Territoriale per la Locazione del Comune di Vicenza] una pura formalità, nella presunzione della buona fede del locatore".

Il locatore è lui stesso un agente immobiliare quindi, poiché, come tu scrivi ...
Sono cose che un Agente Immobiliare che si occupa di contratti di locazione deve sapere!
... la mala fede del locatore nel sottoscrivere il contratto è certa e certificata.

Ho preso buona nota del tuo consiglio, e sto verificando a che condizioni sarebbe disposto a rilasciare "spontaneamente" il mio appartamento.
 

uva

Membro Senior
#18
Il locatore è lui stesso un agente immobiliare
Intendi dire il conduttore (= locatario = inquilino).

Se costui è un agente immobiliare hai ragione a considerarlo in mala fede (a meno che sia proprio ignorante in materia di locazioni).

Mi incuriosisce che questo inquilino/agente immobiliare abbia preso in locazione il tuo immobile perché "si trovava sotto sfratto" a Vicenza. Spero non sia stato sfrattato per morosità, e adesso cerchi il modo di stare lì senza pagare!
 
#19
Intendi dire il conduttore (= locatario = inquilino).
Grazie per aver notato e corretto la mia svista. Sì, intendevo dire il conduttore.
Se costui è un agente immobiliare hai ragione a considerarlo in mala fede (a meno che sia proprio ignorante in materia di locazioni).
Nulla è mai certo, ma, vista la chiarezza della data di cessazione indicata, e lo SMS che mi ha recentemente mandato, propendo per la mala fede.
Mi incuriosisce che questo inquilino/agente immobiliare abbia preso in locazione il tuo immobile perché "si trovava sotto sfratto" a Vicenza. Spero non sia stato sfrattato per morosità, e adesso cerchi il modo di stare lì senza pagare!
La tua curiosità mi ha dato l'opportunità di una verifica dettagliata: l'inquilino ha sempre regolarmente e puntualmente pagato il canone. Sono certo che sa che gli conviene, perché il canone, considerando l'appartamento, le finiture, l'arredo e la zona centralissima è relativamente modesto. E la morosità è una delle poche condizioni per le quali l'ingiunzione di sfratto è relativamente certa ed efficace. Certe cose, il mio inquilino/agente immobiliare le ha ben presenti ...

Col senno di poi, avrei dovuto notare che il proprietario dell'appartamento dove abitava aveva dovuto ricorrere allo sfratto (per decorsi termini e/o per motivata necessità di rientro in possesso) per toglierselo di torno. Evidentemente fa parte della categoria degli inquilini che "si affezionano" alla casa :disappunto:
 

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Salve,dal 20 settembre 2017 sono venuto ad abitare con una famiglia a cui ho prestato la mia opera di badante per un loro cugino gravemente ammalato, che è deceduto dopo un mese,la famiglia di sua spontanea volontà mi fece la proposta di rimanere a vivere con loro fin quando non avrei trovato un'altra lavoro ma non mi avrebbero pagato per dare una mano in casa,mi dovevo accontentare di vitto e alloggio
moralista ha scritto sul profilo di luciano155.
ma non c'è neanche il profilo di luciano155
tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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