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Pippo Latorre

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Proprietario Casa
Ai fini del godimento del superbonus, una villetta a schiera con accesso da strada condominiale può essere considerata "UNITA' FAMIGLIARE ABITATIVA INDIPENDENTE"?
Grazie, Pippo.
 

basty

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Proprietario Casa
Strada condominiale,.. presumo parte comune del condominio, come un cortile, giardino ecc.
per me rimane la domanda iniziale
 

Biz Consulting

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In effetti la domanda ha senso, visto che sia il Decreto del MISE (art.3, comma1, lett. i) riporta che:
<<la presenza di un "accesso autonomo dall'esterno", presuppone che l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva>>

E la famigerata Circolare 24 dell'Agenzia delle Entrate (pag. 14) ribadisce il concetto:
<<La presenza, inoltre, di un "accesso autonomo dall’esterno", presuppone, ad esempio, che "l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva">>.

È proprio quel "di proprietà esclusiva" che sposta l'ago della bilancia...
Anche per noi resta un dubbio da risolvere e fa parte di una serie di domande che vogliamo porre al Fisco per avere una spiegazione chiara di cosa s'intenda con questa definizione.

Per cui, al momento, non mi sbilancio in interpretazioni personali (lo fa già abbastanza a sprorposito il Fisco... :sorrisone: ;) )
 

Pippo Latorre

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Proprietario Casa
Urge un chiarimento da parte dell'A.D.E. Non può essere che hanno diritto le ville singole con accesso da strada pubblica e non hanno diritto le villette a schiera/unità famigliari indipendenti che si trovano in un residence/villaggio/lottizzazione all'interno dei quali le strade sono sempre private e condominiali.
 

Dimaraz

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Proprietario Casa
Premesso che non è l'Agenzia delle Entrate a poter sindacare su cosa intendesse il Legislatore... l'accesso autonomo s'intende che si accede all'edificio senza prima attraversare un ingresso comune.
 

Biz Consulting

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Professionista
Premesso che non è l'Agenzia delle Entrate a poter sindacare su cosa intendesse il Legislatore... l'accesso autonomo s'intende che si accede all'edificio senza prima attraversare un ingresso comune.
Concordo sul fatto che non l'Agenzia delle Entrate non possa parlare per bocca del legislatore ma, in questo caso, è proprio quest'ultimo che parla di "accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva".

Se hai letto il mio post precedente, infatti, questa frase è parte della definizione di "edificio unifamiliare" contenuta nel decreto del MISE, il quale ha una rilevanza fondamentale ai fini della corretta applicazione del superbonus.
Per cui, non darei così per scontato che basti che l'ingresso all'unità non sia preceduto da un ulteriore ingresso comune.

Quello che sta preoccupando tutti i tecnici (compresi i miei colleghi) deriva dal fatto che la definizione contenuta nella prima bozza del decreto era molto meno restrittiva (e meno precisa) di quella approvata in ultima istanza.

Di fatto, la prima versione diceva:
"per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un'unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare"

Quella approvata in via definitiva, invece, è stata profondamente integrata e dice:
"per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi ''funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per
l'energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo) e la presenza di un "accesso autonomo dall'esterno", presuppone che l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva
".

Il fatto che le parti aggiunte battano sul concetto di "proprietà esclusiva" sia in merito agli impianti che alle vie di accesso, fa riflettere.
Nessun tecnico, visto che dovrà asseverare queste condizioni con attenzione e a stretto rigor di norma (pena pesanti sanzioni), si sta azzardando a interpretare in modo troppo estensivo questa definizione.

Sarei d'accordo con te se l'ultimo periodo fosse stato: "presuppone che l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente di proprietà esclusiva non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino".
Ma, dato che quel "di proprietà esclusiva" è stato messo alla fine della frase, pare proprio che sia riferito a cortili e giardini.

Purtroppo noi comuni mortali non possiamo chiedere questa "spiegazione grammaticale" direttamente al ministero e bisognerà per forza di cose passare attraverso canali intermedi, tipo l'Agenzia delle Entrate che, nel dubbio, può invece interpellare per via diretta i ministeri.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Concordo sul fatto che non l'Agenzia delle Entrate non possa parlare per bocca del legislatore ma, in questo caso, è proprio quest'ultimo che parla di "accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva".

Se hai letto il mio post precedente, infatti, questa frase è parte della definizione di "edificio unifamiliare" contenuta nel decreto del MISE
Ma il MISE non è il "legislatore".
 

Biz Consulting

Membro Attivo
Professionista
Ma il MISE non è il "legislatore".
Il MISE è guidato dal Ministro dello Sviluppo Economico, che fa parte del Consiglio dei Ministri, il quale rappresenta il Governo, che è un organo esecutivo e non legislativo.
Per cui se è vero che un decreto ministeriale non ha forza di legge, d'altro canto ne è un completamento.
Di fatti è la legge stessa a prescriverlo dopo aver delineato i principi fondamentali di un certo ambito e ad esso affida l’esatta definizione tecnica ed attuazione.

Per cui, a parte la precisazione sulla struttura organizzativa dei poteri del nostro Paese, quello che conta è il concetto: Il Parlamento (legislatore) ha attribuito la specifica tecnica di questa legge ai Ministeri di competenza (tra cui il MISE), che hanno ideato questa definizione di "unità unifamiliare" (spero confrontandosi anche col legislatore prima di metterla nero su bianco).
E questo è quanto devono prendere come riferimento gli asseveratori.

Fatta salva la tua conoscenza dell'organizzazione dello Stato (sicuramente migliore della mia), ti sarei grato se potessi esprimere anche una tua opinione riguardo al topic della discussione che fosse di aiuto a chi ha posto la domanda.
Tu cosa consiglieresti? Se fossi un tecnico che deve asseverare, come ti muoveresti?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
ma, in questo caso, è proprio quest'ultimo che parla di "accesso dalla strada
Ma nel caso specifico @Pippo Latorre specifica che il suo è un edificio autonomo, che rispetta in toti la descrizione che riporti ...anche nel senso più restrittivo che gli si viglia dare... perché si parla di strada ...termine che include anche quelle private.

Quanto alle disquisizioni più generali su cosa intendesse il Legislatore e/o successive spiegazioni nei Decreti attuativi mi esprimerò successivamente...oggi ho troppi impegni.
 

Biz Consulting

Membro Attivo
Professionista
strada ...termine che include anche quelle private
Attenzione, non c'è scritto "strada privata" che, nel senso urbanistico del termine, è una strada non pubblica che potrebbe consentire l'accesso anche ad altre case autonome e, addirittura, condomini.
E la @Pippo Latorre ha parlato di "strada condominiale"che, dunque, non è di proprietà esclusiva della sua unità, ma condivisa con altri edifici.

Di fatto, la locuzione usata e ricorrente nella definizione è "di proprietà esclusiva".
E il fatto che l'oggetto della definizione del MISE sia l'"unità unifamiliare", porta a intendere che l'uso dei termini "proprietà esclusiva" ed "uso esclusivo" (sia in riferimento agli impianti che agli spazi di affaccio degli ingressi autonomi) siano ad essa riferiti.

È scontato che se l'accesso autonomo dell'unità affaccia su suolo pubblico (piazza, strada, marciapiede, ecc.) non si pongano questioni.
Ma, vista la struttura della definizione, pare che per il MISE non sia la stessa cosa se lo spazio d'accesso (cortile, giardino, strada) è di proprietà/uso comune con altri edifici.

Ripeto, non sto dicendo che questa sia senza ombra di dubbio l'interpretazione del legislatore ma, allo stesso tempo, non sono neppure così sicuro che non lo sia, vista la modifica apportata alla definizione prima del testo definitivo.

Come sapete, prudenza e pignoleria sono le mie parole d'ordine, visto che per lavoro devo dare dei pareri che possono pesare sul portafoglio e sulla sicurezza dei miei clienti.

Quindi, non do mai nulla per scontato, sopratutto quando si tratta dell'ambito legislativo e burocratico del nostro Paese.
Penso che almeno sul fatto che quest'ultimo non sia esempio di chiarezza e semplicità siamo concordi tutti.
 

Pippo Latorre

Membro Attivo
Proprietario Casa
Provo a reinterpretare il mio quesito fermo restando che un chiarimento da parte del legislstore andrebbe fatto. Se, per essere unità indipendente, ci deve essere un "portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva", a ben interpretare la proprietà esclusiva deve essere di una delle tre ipotesi (strada o giardino o cortile) essendoci un "OR" logico e non un "AND". Se così non fosse tutte le case con accesso da strada pubblica verrebbero escluse. Il che non credo sia la volontà del legislatore. Ad essere ancora più pignoli la "o" che segue la parola strada apre una seconda e unica ipotesi "da cortile o giardino" (se ci fossero 2 ipotesi il legislatore avrebbe "da cortile o da giardino") disgiunta dalla prima ("accesso dalla strada") per cui è plausibile che la "proprietà esclusiva" sia riferita solo alla seconda ipotesi ("da cortile o giardino". Quindi secondo questa, a mio avviso, plausibile interpretazione, la mia abitazione è indipendente perchè il mio accessso è da giardino di proprietà anche se la strada per arrivarci è condominiale. Inoltre avrebbero diritto tutte le abitazioni indipendenti con accesso da strada pubblica perchè l'esclusività di possesso non riguarderebbe la strada di accesso.
Penso che questa sia la volontà del legislatore e credo che abbia scritto bene la legge anche se dà adito ad interpretazioni diverse. Come la pensate voi?
 

Biz Consulting

Membro Attivo
Professionista
a mia abitazione è indipendente perchè il mio accessso è da giardino di proprietà anche se la strada per arrivarci è condominiale
Beh, questo cambia parecchio le cose, visto che l'affaccio dell'ingresso all'unità è su un giardino di tua proprietà esclusiva (cosa che prima non avevi scritto) e non direttamente sulla strada condominiale.
Stando così le cose, nel tuo caso specifico è inutile farsi troppe s.... mentali sulla proprietà della strada.

In ogni caso, ho inviato al contact center dell'Agenzia delle Entrate una mail chiedendo lumi proprio sull' interpretazione dell'espressione "di proprietà esclusiva".
Vediamo cosa dicono.
Non sono loro i legislatori, ma almeno si potrà conoscere la loro campana e, magari, verrà loro lo scrupolo di interpellare i ministeri di competenza.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
ho inviato al contact center dell'Agenzia delle Entrate
Forse il percorso migliore era un interpello.

Che la interpretazione restrittiva evidenzi una sorta di discriminazione eccessiva, lo darei per certo: il che non aggiunge niente , se non la speranza che la cosa giunga alle orecchie del "legislatore" e provveda ad emanare una definizione più ragionevole e chiara.
Non si capisce perchè il tutto valga per un condominio e non per una casa unifamiliare.
Io ad esempio ho un piccolo alloggio in montagna, terra-cielo come mi pare lo chiamate, oggi sarebbe un condominio a schiera, ma è nato addirittura lottizzando le fette del terreno: ed ogni casa accede attraverso un cortile, scala e strada comuni.
Si è discusso per anni su come considerare il tutto: con le regole della comunione o con quelle del condominio...; per fortuna non abbiamo in previsione di considerare sto bonus...!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Fatta salva la tua conoscenza dell'organizzazione dello Stato (sicuramente migliore della mia),
A proposito di meccanismi legislativi/ministeriali, ho letto in questi giorni un divertente libello piuttosto istruttivo su come nascano e si svolgano queste procedure:

Titolo: Io sono il Potere.


Non condivido appieno la recensione allegata: la mia impressione è stata che non ci sia alcun anonimo dietro al libro, bensì una raccolta di testimonianze (... gossip) raccolte da Giuseppe Salvaggiulo e riportate in prima persona: certamente il tono è di autocompiacimento, ma mi è sembrata più una scelta letteraria. Una testimonianza più seriosa sarebbe stata noiosa.
A 20 anni mi sarei scandalizzato: alla mia età .... e ce n'è voluto di tempo.... ho capito che da che mondo è mondo, la politica, gli affari, la carriera, sono anche (o soprattutto?) il risultato di un insieme di relazioni.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Concordo, ma l'interpello ha dei costi in termini di tempo/uomo ben più alti rispetto ad una mail.
Sinceramente, finchè non ci sarà un cliente pagante che ha questo problema, me ne guardo bene da far preparare un interpello. :sorrisone:
Francamente mi stupisci: io me ne sono avvalso una o due volte, come privato cittadino, ed ho solo esposto il mio caso, la mia interpretazione e posto le domande.
Non mi è parso complicatissimo

La risposta è pervenuta dopo qualche mese, ma mi è servita.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
ma, in questo caso, è proprio quest'ultimo che parla di "accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva".
Torno brevemente data l'ora e la giornata pesante.

Intanto sottolineo che anche il legislatore ha usato la "o" e non la "e".

Quindi non devono "coesistere" tutte le caratteristiche ma basta una.

Poi sulle "spiegazioni" dell'Agenzia delle Entrate (siano di un addetto allo sportello, purché scritta, di un interpello o di una Circolare) ... la mia "filosofia" è che non sono probanti.
Se ti torna utile/comoda fanne uso...colpa loro se sbagliano..ma spesso contengono delle vere "castronerie"
Nella citata leggo che il Condominio fino ad 8 proprietari è "minimo", che in quanto tale non devono richiedere il Codice Fiscale .

Quanto al "decreto" partorito dal MISE mi risulta che siano stati già predisposte delle ulteriori precisazioni ma non ancora in GU perché all'esame della Corte dei Conti.

Ripeti la mia opinione sulla "truffa" che si cela in certi proclami del politico di turno.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Nella citata leggo che il Condominio fino ad 8 proprietari è "minimo", che in quanto tale non devono richiedere il Codice Fiscale .
Ricordo che su questo tema si era svolto uno dei primi "scontri" avuti con te: indubbiamente non ho la dimestichezza giuridica che tu vanti circa la lettura delle leggi ecc; ....
Ma anche questo presupposto da te riaffermato , se ricordi la discussione, secondo me già difettava di certezze: perché la legge sul codice fiscale , in particolare per questi soggetti senza personalità giuridica piena come il condominio, recitava che l'obbligo di dotarsi di codice fiscale, nasceva solo in caso di uso che lo richiedesse. (... vado a memoria...)

Non era quindi così esplicita la base del tuo argomentare che concludeva che dal momento che un soggetto vive in questa società, ne nasceva l'ovvia conseguenza che del CF non se ne poteva fare a meno. Il che è indiscutibilmente vero, ma quel solo è una delle tante perle della nostra legislazione. In contrasto con una altra legge che non prevedeva eccezioni.
 

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