Supercondominio

[Francesca75]

Tu sei abituata a pensare ad un condominio come un palazzo con dentro diversi appartamenti; ma il condominio si realizza anche se chi ha lottizzato il terreno costruisce all'interno della medesima proprietà tante villette indipendenti: è un condominio orizzontale.
Tu non hai spiegato come si è arrivati alla situazione che hai descritto. In ogni caso sembra che i proprietari che hanno diritto ad usare la piscina ed i parcheggi siano 3: tu, il residence e l'altra abitazione indipendente. Per la gestione ordinaria, ma anche straordinaria, dovreste incaricare un professionista che stabilisca il peso delle singole proprietà per la ripartizione delle spese comuni. Poi sulla base di tale tabella, che di fatto è una tabella millesimale, gestire il condominio .
Non sono d'accordo con il tuo avvocato perché il Supercondominio è l'insieme di almeno due condomìni: in questo caso ci sono tre singole proprietà dove uno dei tre è proprietario di 3 appartamenti.

I proprietari sono 5 ed ognuno anche nell’atto notarile ha 1/5 di proprietà della parte comune ( piscina e parcheggi). Appunto per questo sulla parte comune non c’è ripartizione in millesimi. Le ville singole sono completamente indipendenti per ingresso, fognature, etc. Il residence ha un accesso unico per le 3 abitazioni. Quanto certificato dall’avvocato è stato firmato e accettato da tutti e 5 i proprietari. Se dovesse subentrare un amministratore in ogni caso non potrebbe amministrare sia il residence che la parte comune per un conflitto di interessi, quindi dovrebbero essere 2 persone differenti o sbaglio?

 

[Dimaraz]

Se dovesse subentrare un amministratore in ogni caso non potrebbe amministrare sia il residence che la parte comune per un conflitto di interessi, quindi dovrebbero essere 2 persone differenti o sbaglio?

Non corretto...perchè non esiste alcun conflitto di interesse.

Il "supercondominio" è una figura introdotta solo di recente a livello legislativo (recependo un incipit rinvenibile in precedenti sentenze)...ma nulla osta a che (specie nel vostro caso) si amministri come un unico Condominio curando una divisione fra parti comuni ed edifici privati (condominio parziale per il solo residence).

Visto che i rogiti (e par di capire pure il RdC) specificano la proprietà per quote identiche in capo ai singoli (1/5) il vostro più che "supercondominio" appare una "comunione".

Le regole differiscono solo in alcuni punti tanto che la sezione del Codice Civile che dispone sul Condominio rimanda alle regole della Comunione per tutto quanto non espresso.

 

[Luigi Criscuolo]

Bisogna intendersi innanzitutto sul termine "Residence" per me è una struttura ricettiva con diverse unità immobiliari dove gli abitanti non sono proprietari. Non so cosa intendi tu. Per questo motivo ho scritto nel mio precedente intervento che i proprietari erano 3 e non 5.
In ogni caso sembra che per "destinazione del padre di famiglia" il peso di ciascuna proprietà è stata stabilita dal costruttore, unico proprietario originario.
Quindi ciascuno di voi ha 200/1000 di proprietà sulla gestione della piscina e del parcheggio, oppure tu hai 200/1000, l'altra unita abitativa 200/1000 ed il Residence 600/1000?. Conviene sempre nominare un amministratore per le parti comuni, l'amministratore del Residence se lo sceglieranno i residenziali.

 

[Dimaraz]

Bisogna intendersi innanzitutto sul termine "Residence" per me è una struttura ricettiva con diverse unità immobiliari dove gli abitanti non sono proprietari. Non so cosa intendi tu.

Il Termine "residence" è usato con svariati intenti ...spesso per dare "risalto/abbellimento" ad un immobile condominiale o per specificarne la sola natura abitativa (no esercizi commerciali/uffici).

 

[Luigi Criscuolo]

Il Termine "residence" è usato con svariati intenti ...spesso per dare "risalto/abbellimento" ad un immobile condominiale o per specificarne la sola natura abitativa (no esercizi commerciali/uffici).

comunque ciò non sposta il nocciolo della questione: "Residence" o Condominio, visto che desiderano un amministratore, quando si decide per i parcheggi e per la piscina (e solo per quelli) si deve trovare per la loro gestione un apposito amministratore (che può essere lo stesso che amministra il Residence/condominio se sta bene anche agli altri due proprietari) . In queste assemblee il Residence/Condominio varrà 600/1000 ma varrà una testa non tre. SArà molto facile arrivare a soluzioni di stallo su decisioni importanti.

 

[basty]

casa indipendente che ha però in comune la zona parcheggi e piscina con un altra abitazione singola e un mini residence di 3 villette.

I proprietari sono 5 ed ognuno anche nell’atto notarile ha 1/5 di proprietà della parte comune ( piscina e parcheggi).

Quindi ciascuno di voi ha 200/1000 di proprietà sulla gestione della piscina e del parcheggio, oppure tu hai 200/1000, l'altra unita abitativa 200/1000 ed il Residence 600/1000?

il Residence/Condominio varrà 600/1000 ma varrà una testa non tre. SArà molto facile arrivare a soluzioni di stallo su decisioni importanti.

Non sono convinto: Poichè il cosiddetto residence sembra composto da 3 villette, e gli atti assegnano 1/5 a ciascuno dei proprietari, nei confronti della "comunione" mi sembra partecipino indipendentemente i 5 componenti della comunione, per rispettive quote di 1/5 = 200/1000. Che poi il residence abbia da regolamentare il "proprio" condominio, è altro tema..

Visto che i rogiti (e par di capire pure il RdC) specificano la proprietà per quote identiche in capo ai singoli (1/5) il vostro più che "supercondominio" appare una "comunione".

E le disposizioni sulla comunione differiscono su alcuni punti, dalle regole del condominio. Ad esempio non è previsto un quorum nelle assemblee, ecc. vedi art 1105 e seguenti del c.c.

 

[Dimaraz]

quando si decide per i parcheggi e per la piscina (e solo per quelli) si deve trovare per la loro gestione un apposito amministratore

Nessun obbligo in tal senso...ma come già scritto se la maggioranza (3 su 5) decide allora la nomina potrebbe anche essere unica.

In queste assemblee il Residence/Condominio varrà 600/1000 ma varrà una testa non tre

NO.
Le parti comuni risultano rogitate a tutti i singoli "partecipanti"...come scritto assomiglia più ad una "comunione" che ad un Supercondominio (ha errato l'avvocato nella scelta)...quindi 5 teste e pesi uguali per tutti.

Questione diversa se la quota dei 3 proprietari del "residence" fosse stata iscritta in forma indivisa al singolo immobile.

 

[basty]

Nessun obbligo in tal senso...ma come già scritto se la maggioranza (3 su 5) decide allora la nomina potrebbe anche essere unica.

Aggiungo che stando al principio della comunione, se in assemblea fossero presenti solo in 3 (purchè tutti e 5 regolarmente convocati) , la nomina dell'amministratore sarebbe valida anche con 2 favorevoli ed 1 contrario: varrebbe per tutti e 5.
Sempre se ho inteso bene il 3° comma del 1105.

 

[Francesca75]

Il problema è che la corrente elettrica della parte comune e quella degli spazi comuni del residence sono collegati allo stesso contatore. Il residence ha messo un conta kilowatt ma a noi non accessibile. A mio parere per prima cosa andrebbero separate le due zone con 2 contatori

 

[basty]

A mio parere per prima cosa andrebbero separate le due zone con 2 contatori

Mi sa che ve la cavereste con meno, mettendo anche dalla parte vostra un sottocontatore: non vedete l'altro, ma vedete il vostro.