Superficie catastale

[Seth]

Una leggera imprecisione nella superficie catastale, diciamo entro il 10% (valore in catasto superiore a quello che ci si potrebbe aspettare dalle misure anche tenendo conto dei muri) potrebbe creare problemi all’acquirente che chiede il mutuo alla banca?

 

[salves]

Penso proprio di no, la superficie catastale tiene conto delle superfici dei vani principali, degli accessori diretti e indiretti, e delle pertinenze, applicando specifici coefficienti stabiliti dalla norma. Non corrisponde necessariamente alla superficie calpestabile. il mutuo può non essere concesso o per cifra esagerata rispetto al valore dell'immobile da acquistare, irregolarità urbanistico catastali dell'immobile, insufficienza a liquidare le rate del mutuo da parte dell'acquirente.

 

[Seth]

o per cifra esagerata rispetto al valore dell'immobile da acquistare

Se però la banca, a seguito di perizia, ritenesse errata per eccesso la superficie in Catasto, potrebbe in ipotesi stimare un valore inferiore.

 

[salves]

Se però la banca, a seguito di perizia, ritenesse errata per eccesso la superficie in Catasto, potrebbe in ipotesi stimare un valore inferiore.

Non si può dare una risposta, occorre vedere come si comporta il tecnico incaricato dalla banca, solitamente prende per buono il calcolo fatto in visura per procedere alla valutazione, appunto perchè la superficie che rientra per la valutazione è quella commerciale che è diversa da quella catastale.

 

[Seth]

la superficie che rientra per la valutazione è quella commerciale che è diversa da quella catastale.

Pensavo che la banca facesse riferimento alla superficie catastale per la valutazione del valore immobiliare. Ma in effetti le linee guida ABI parlano di superficie commerciale. https://www.cni.it/images/News/2022...News/2022/ALL_LGVI_2021_21_marzo_2022_DEF.pdf

 

[Seth]

Ma nel calcolo pratico della superficie commerciale esiste una prassi semplificata di considerare un aggiunta forfettaria del 10% per edifici con muri perimetrali spessi (cm)?
Quindi per esempio: superficie calpestabile 150 mq (sommando le superfici interne calpestabili di ogni camera con altezza abitabile), +10% (muri spessi 50 ) = 165 mq, a cui eventualmente aggiungere in quota altre superfici accessorie se presenti. È corretto?

 

[Seth]

Ma nel calcolo pratico della superficie commerciale esiste una prassi semplificata di considerare un aggiunta forfettaria del 10% per edifici con muri perimetrali spessi (cm)?
Quindi per esempio: superficie calpestabile 150 mq (sommando le superfici interne calpestabili di ogni camera con altezza abitabile), +10% (muri spessi 50 ) = 165 mq, a cui eventualmente aggiungere in quota altre superfici accessorie se presenti. È corretto?

Per esempio nella guida del Borsino immobiliare trovo (peraltro come criterio forfettario generale, non riferito in particolare a murature di un certo spessore):

PRECISAZIONI​

Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature ( interne / esterne / comuni ) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%

Guida Immobiliare Come Valutare Gli Immobili Come Calcolare La Superfice Commerciale

Guida Come Calcolare La Superfice Commerciale 2025 Come Valutare Gli Immobili Valutazione

borsinoimmobiliare.it

​

Criteri per il calcolo della Superficie Commerciale​

Documento riepilogativo del sistema di calcolo della “superficie commerciale”, redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari ( edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate )

 

[Seth]

Tornando a bomba ai mutui, vorrei capire se è del tutto infondata una preoccupazione del tipo: vado in banca con la visura catastale che dice X metri quadri e su quella base mi rispondono che potranno finanziarmi Tot(X) euro. Poi però viene il perito che calcola la superficie commerciale Y (minore di X) e sulla base della sua relazione la banca ricalcola il valore finanziabile pari a Tot(Y) minore di Tot(X). A quel punto se la differenza è notevole (vuoi perché i criteri sono diversi, vuoi per un errore di qualcuno) potrebbe essere un problema.

 

[marcanto]

, vorrei capire se è del tutto infondata una preoccupazione del tipo: vado in banca con la visura catastale che dice X metri quadri e su quella base mi rispondono che potranno finanziarmi

Per le perizie la/le banche si affidano ad un tecnico con competenza di settore:
Ing-arch-geom
Di conseguenza il tecnico SA che il criterio di definizione della superfice catastale segue sue "regole" che differiscono dal criterio delle superfici reali o commerciali.

 

[Seth]

Per le perizie la/le banche si affidano ad un tecnico con competenza di settore:
Ing-arch-geom
Di conseguenza il tecnico SA che il criterio di definizione della superfice catastale segue sue "regole" che differiscono dal criterio delle superfici reali o commerciali.

D’accordo, ma se la visura dicesse 180 mq il funzionario di banca al primo incontro ti dirà che potrebbero finanziare in proporzione. Se però in seguito il perito rileva superficie commerciale 165 mq, quell’importo Tot si sgonfia e devi rifare i tuoi conti, o no?