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  • Creatore Discussione User_58360
  • Data di inizio
U

User_58360

Ospite
Un saluto a tutti, con la speranza che le vostre risposte possano essere di aiuto a me e ad altri che hanno analoghi dubbi. ;)

L’edificio in cui abito è composto da un piano interrato (con locali C2 e C6), un piano terra (con l’androne e alcuni negozi, che hanno accesso diretto dalla strada) e 4 piani (con 2 appartamenti per piano). Nel rogito del mio appartamento è specificato che sono parti comuni, tra l’altro, le scale e l’ascensore (che vanno dal piano interrato all’ultimo piano) e il solaio spiovente di copertura di parte dell’ultimo piano.

Orbene, nella tabella millesimale riguardante i “Valori millesimali validi per le spese di esercizio e manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore” non sono presi in alcun modo in considerazione i negozi a piano terra.
Inoltre, nella tabella millesimale con i “Valori millesimali validi per la ricostruzione e riparazione delle scale (1/2 a carico in ragione del valore e 1/2 in proporzione all’altezza del piano)” e in quella con i “Valori millesimali validi per spesa luce scale e androne, per la pulizia di queste parti comuni e per lavori di riparazioni e manutenzione dell’androne e del portone” non sono considerati né i negozi a piano terra né i locali C2 e C6 del piano interrato: è corretto?

Naturalmente, ringrazio in anticipo tutti quelli che vorranno partecipare a questa discussione…….👍
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
E’ corretto: non sarebbe giusto far pagare ai negozi le spese di un ascensore o delle scale che non avrebbero motivo di usare.
Evidentemente negozi , box e cantine hanno anche ingressi auotonomi, senza dover passare dall’androne.
 
U

User_58360

Ospite
E’ corretto: non sarebbe giusto far pagare ai negozi le spese di un ascensore o delle scale che non avrebbero motivo di usare.
Evidentemente negozi , box e cantine hanno anche ingressi auotonomi, senza dover passare dall’androne.
Ti ringrazio per la risposta chiara e sollecita, ma, perdonami, mi sembra strano che possano essere del tutto esonerati dalle spese per le scale e l'ascensore, dal momento che una parte del tetto (il solaio in parte scoperto) è condominiale: mi puoi dire quale norma lo prevede?.
Ti saluto
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
E' corretto. I negozi partecipano alle spese per la manutenzione e rifacimento del lastrico, delle facciate, degli impianti comuni, ma non per quelle delle scale e ascensore poiché non ne usufruiscono, anche nel caso abbiano impianti sul tetto (es. antenne, motori di climatizzatori o motori di aspirazione) ai quali debbono accedere per la manutenzione. A meno che il regolamento contrattuale non preveda diversamente.
 
U

User_58360

Ospite
E' corretto. I negozi partecipano alle spese per la manutenzione e rifacimento del lastrico, delle facciate, degli impianti comuni, ma non per quelle delle scale e ascensore poiché non ne usufruiscono, anche nel caso abbiano impianti sul tetto (es. antenne, motori di climatizzatori o motori di aspirazione) ai quali debbono accedere per la manutenzione. A meno che il regolamento contrattuale non preveda diversamente.
Un grazie di cuore anche te.....
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
mi sembra strano che possano essere del tutto esonerati dalle spese per le scale e l'ascensore, dal momento che una parte del tetto (il solaio in parte scoperto) è condominiale: mi puoi dire quale norma lo prevede?.
In primis il Regolamento di Condominio che hai accettato al momento del Rogito o comunque pre-esistente al tuo acquisto.

In ambito Condominiale la Legge fissa i criteri di partecipazione alla spese ...ma concede facoltà di deroga purchè tale criterio sia precisato in un RdC di tipo contrattuale oppure con delibera assunta all'unanimità (1000/1000).

Sarebbe oltremodo ingiusto che i proprietari di unità al piano terra debbano provvedere al pagamento per le pulizie o l'illuminazione delle scale quando l'uso sarebbe puramente fortuito (eventuale accesso al tetto per improbabili antenne.

Legge/Giurisprudenza imputano ai proprietari al PT dell'eventuale spesa per la ricostruzione di scale ed ascensori....sempre fatto salvo diversa disposizione in RdC.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Valori millesimali validi per le spese di esercizio e manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore” non sono presi in alcun modo in considerazione i negozi a piano terra.
Io invece trovo piuttosto insolita la esclusione del PT per quanto concerne gli interventi straordinari relativi all'Ascensore, come del resto accennato indirettamente anche da
egge/Giurisprudenza imputano ai proprietari al PT dell'eventuale spesa per la ricostruzione di scale ed ascensori....sempre fatto salvo diversa disposizione in RdC.
 

BeppeX88

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ti ringrazio per la risposta chiara e sollecita, ma, perdonami, mi sembra strano che possano essere del tutto esonerati dalle spese per le scale e l'ascensore, dal momento che una parte del tetto (il solaio in parte scoperto) è condominiale: mi puoi dire quale norma lo prevede?.
Ti saluto
Così è
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ti ringrazio per la risposta chiara e sollecita, ma, perdonami, mi sembra strano che possano essere del tutto esonerati dalle spese per le scale e l'ascensore, dal momento che una parte del tetto (il solaio in parte scoperto) è condominiale: mi puoi dire quale norma lo prevede?.
La risposta ti è già stata data. Eccola:
In primis il Regolamento di Condominio che hai accettato al momento del Rogito o comunque pre-esistente al tuo acquisto.

In ambito Condominiale la Legge fissa i criteri di partecipazione alla spese ...ma concede facoltà di deroga purchè tale criterio sia precisato in un RdC di tipo contrattuale oppure con delibera assunta all'unanimità (1000/1000).
 
U

User_58360

Ospite
Saluto gli amici Dimaraz e basty e li ringrazio per le loro risposte e saluto anche l’amico BeppeX88.

In effetti, quando fu redatto il rogito relativo al mio appartamento, fu specificato che “L’acquirente conferisce mandato irrevocabile al venditore affinchè lo stesso faccia redigere e depositare presso notaio di sua fiducia il regolamento di condominio del fabbricato, di cui fanno parte gli immobili oggetto del presente atto, con le relative tabelle millesimali”, ma io scrivo da Napoli (👍): abbiamo visto le tabelle millesimali solo un paio d’anni dopo (si possono veramente definire contrattuali? Se sapete qualcosa in merito, mi farebbe piacere un vostro intervento).

Dopo una decina d’anni, poi, si sono riuniti in assemblea condominiale (io ero assente) e hanno approvato il Regolamento di Condominio in cui non è specificata alcuna limitazione sulle parti comuni (si tratta veramente di un Regolamento contrattuale? Anche su questo, se sapete qualcosa, mi farebbe piacere un vostro intervento).

In ultimo, ho appena letto su un altro sito (tranquilli, non ne faccio pubblicità ;) ) la sentenza n. 76 del Tribunale di Crotone del 26 gennaio 2021, in cui è specificato che “le scale (cui la legge 11.12.2012 n. 220 ha equiparato in toto gli ascensori) e gli androni, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. Ne consegue l’applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei “quorum”per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.”(cfr. Cass. civ., sez II, sentenza n. 9986 del 20.04.2017).

Io, appunto, mi riferivo soprattutto alle spese di manutenzione delle scale e dell’ascensore, per le quali una metà dipende dall’altezza del piano (piano 0, € 0,00: pare proprio che sia così.....), ma l’altra metà dipende dai millesimi di proprietà (che non dovrebbero essere 0..........).
Specifico, infine, e, poi, saluto tutti, che nel mio contratto d’acquisto (che è stato il primo firmato dal costruttore per il nostro condominio), le scale e l’ascensore sono considerati “parti comuni”, senza nessun’altra riserva o specificazione, per cui mi è stato detto che nessuno può più rinunziarvi (Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. cfr. Articolo 1118 c.c.) né esserne escluso.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
“L’acquirente conferisce mandato irrevocabile al venditore affinchè lo stesso faccia redigere e depositare presso notaio di sua fiducia il regolamento di condominio del fabbricato, di cui fanno parte gli immobili oggetto del presente atto, con le relative tabelle millesimali”,
Con questa dicitura si suppone che il costruttore abbia successivamente depositato presso un notaio il RdC: e direi che è il tipico RdC contrattuale, appunto richiamato dal rogito di acquisto.
Dopo una decina d’anni, poi, si sono riuniti in assemblea condominiale (io ero assente) e hanno approvato il Regolamento di Condominio
Qui invece sorge a parer mio una stranezza: sicuri che la assemblea abbia approvato "quel regolamento" o abbia approvato una modifica al regolamento?

Non capisco cosa doveste approvare , visto che soppongo sia stato accettato "in bianco" al momento dell'acquisto (contratto): il fatto che fossi assente non mi pare rilevante, salvo la delibera vada ad inficiare tuoi diritti .

A parte questa stranezza/anomalia, vale sempre quanto affermato sopra: in assenza di specificazioni, vale quanto indicato dal c.c. : in presenza di diverse disposizioni, leggi le vostre tabelle millesimali, valgono quelle; per cambiarle occorre l'unanimità (praticamente impossibile oggi da ottenere, vista l'opposizione appunto dei negozi)

Il tutto non è in contraddizione, credo , con la sentenza da te citata: bisognerebbe leggerla integralmente, ma suppongo sia relativa ad una situazione non definita da un RdC
 
U

User_58360

Ospite
Grazie per il tuo interesse

Con questa dicitura si suppone che il costruttore abbia successivamente depositato presso un notaio il RdC: e direi che è il tipico RdC contrattuale, appunto richiamato dal rogito di acquisto.

Qui invece sorge a parer mio una stranezza: sicuri che la assemblea abbia approvato "quel regolamento" o abbia approvato una modifica al regolamento?

Non capisco cosa doveste approvare
Ti riporto l'Articolo 1 del nostro regolamento (non mi pare che si possa pensare ad una modifica di un regolamento preesistente nè ad un regolamento scritto dal costruttore, che ha firmato con me il contratto nel 1989):

Articolo 1
Il presente regolamento, approvato con delibera assembleare del 20 Aprile 2002 disciplina i rapporti di condominio nell'edificio sito in Napoli, alla via ............(omissis)
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Cosa vuoi che ti dica. Sai tu la storia del RdC che avete in mano.
In ogni caso è scritto che è stato approvato 19 -anni fa.
Basta trovare l’unanimità... e approvate un nuovo RdC
 
U

User_58360

Ospite
Cosa vuoi che ti dica. Sai tu la storia del RdC che avete in mano.
In ogni caso è scritto che è stato approvato 19 -anni fa.
Basta trovare l’unanimità... e approvate un nuovo RdC
Bella parola

UNANIMITA'

e tu già hai ben chiaro chi potrebbe non essere tanto intenzionato a partecipare a questa

UNANIMITA'
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ti riporto l'Articolo 1 del nostro regolamento (non mi pare che si possa pensare ad una modifica di un regolamento preesistente nè ad un regolamento scritto dal costruttore, che ha firmato con me il contratto nel 1989):
Come puoi non capire quello che tu stesso hai scritto???:

In effetti, quando fu redatto il rogito relativo al mio appartamento, fu specificato che “L’acquirente conferisce mandato irrevocabile al venditore affinchè lo stesso faccia redigere e depositare presso notaio di sua fiducia il regolamento di condominio del fabbricato, di cui fanno parte gli immobili oggetto del presente atto, con le relative tabelle millesimali”,
Il Regolamento è contrattuale perché accettato in "Atto pubblico" (Rogito).

Anche non lo fosse stato ...i criteri di riparto applicati per decenni senza contestazioni diventano accettati per "fatta concludentia".

In un ventennio possono usucapirti pure un bene immobile.

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