Tabelle Millesimi : Diritti di proprietà o solo ripartizione delle spese?

[nariman]

Il dubbio mi è venuto osservando che spesso le Tabelle Millesimali non fanno parte dell'atto di vendita di una unità immobiliare del condominio. Se infatti le tabelle non sono inserite in atto, come è possibile che vengano costituiti dei diritti di proprietà sulle parti comuni. Non c'è il rischio che le tabelle rimangano solo dei criteri di ripartiazione delle spese, disgiunte e differenti dalle quote proprietari sulle parti comuni (a questo punto da assumersi uguali per tutti i condomini)?
Dove (sicuramente) sbaglio?
Merci

 

[AlbertoF]

Cara Mariman,
non sbagli affatto.Però a questo punto occorre fare chiarezza : La proprietà vera e propria si acquista in toto o in parte solo con un atto pubblico (compravendita,donazione,successione ecc). E qui non ci piove sopra. Uno è proprietario di ciò che risulta iscritto alla Conservatoria Dei Registri Immobiliari. Ad essere pignoli al massimo non fa fede al 100% neppure il catasto.
Purtroppo questa proprietà spesso si trova inserita in complessi in cui sono comprese altre proprietà di altre persone e che per funzionare hanno bisogno di determinati servizi,spesso in comune fra tutti : ascensore,scale,autoclave,illuminazione esterna,manutenzione giardino ecc. Ebbene tutti questi servizi hanno però necessità di essere regolati:Ed ecco che una volta istituito il condominio nasce l'obbligo di redigere un regolemento.
Come erroneamente da te creduto il regolamento condominiale non stabilisce "diritti di proprietà sulle parti comuni" ma si limita a stabilire la percentuale con cui devi concorrere sia a mantenere il condominio con le spese necessarie sia ordinarie che straordinarie sia ad incassare eventuali rimborsi che venissero predisposti.
Quindi come puoi vedere il regolamento disciplina solo la vita del condominio.Le tabelle servono solo a stabilire la ripartizione delle spese,è la legge del condominio.
Il fatto poi che nel tuo contratto non ci sia allegata alcuna copia del regolamento,secondo me, significa che il vostro regolamento non "contrattuale" cioè quello originariamente redatto dal costruttore ma sia " assembleare, vale a dire redatto successivamente con una delibera della assemblea. In questo caso rivolgiti all'amministratore.
Ho cercato di essere molto sintetico però penso di avere interpretato la tua richiesta
Ciao

 

[nariman]

Molto chiaro davvero e ti ringrazio per il tempo che hai dedicato al mio interrogativo.
Due chiarimenti a seguire.
Come inquadrare il 1118 cc che parla di diritti dei partecipanti sulle cose comuni? Accenna secondo te a diritti di proprietà, considerato che nel secondo comma parla anche di conservazione, o solo a diritti d'uso? Si potrebbe configurare una costituizione di diritti di proprietà in misura definita dalla legge, richiamando implicitamente le ripartizioni che derivano tabelle millesimali ( valore del piano)?
Inoltre, se come pare non potrebbe esistere corrispondenza tra quota parte di proprietà e quota millesimi ai fini delle ripartizione delle spese, potrebbe essere fondato che qualche condòmino possa eccepire il fatto di contribuire in proporzione in termini superiori a quella che è la sua quota proprietaria?
Grazie ancora per prima (e per dopo, se vorrai)


1118 Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è roporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il Titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione .

 

[AlbertoF]

dato che per correttezza mi inviti a replicare scusami della fretta perchè mi devo assentare urgentemente.
L'art. 1118 parla giustamente dei diritti di tutti i partecipanti al condominio che hanno in proporzione ai loro millesimi .
I millesimi,di regola, come puoi osservare non sono tutti uguali ma variano in relazione alla grandezza dell'immobile, alla sua esposizione,al piano in cui si trova ecc. Il fatto stesso di partecipare al condominio fa nascere diritti e doveri
Questi diritti sono rivolti verso la cosa comune,diritto di usare l'ascensore, le scale, usufruire del giardino ,e di tutto ciò che il condominio offre.
In contrapposizione poi ci sono anche i doveri,importanti quanto i diritti,che si estrinsecano nel mantenere in efficienza il condominio e provvedere alle spese di gestione.
I millesimi pertanto servono a stabilire,nelle votazioni assembleari, la quantità di diritto che ciascun condomino puoi avere per decidere una questione posta all'ordine del giorno.
Pertanto trattasi di diritti che nascono sia verso il condominio sia verso i condomini.
Ciao

 

[aiken707]

Ahahah...E certo...dimenticavo che AlbertoF si diverte ad assistere alle riuniuni di condominio...