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  1. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Le sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto 2010, hanno chiarito, con una lunga motivazione redatta da Roberto Michele Triola, che «la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (...) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica». La delibera che approva le tabelle, quindi, per la Cassazione sancisce «il risultato di una operazione tecnica (...) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
    La motivazione smonta decenni di giurisiprudenza della Cassazione stessa. Cancella la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un «negozio di accertamento» del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, (dato che in realtà tale obbligo deriva direttamente dalla legge); la tabella non incide quindi sul valore dalla proprietà, come ritenuto comunemente, ma semplicemente sugli obblighi contributivi.

    Da : Tabelle millesimali più facili - Il Sole 24 ORE
    +
    .Studio Legale Spallino: Modifica delle tabelle millesimali: addio all'unanimità.
    :daccordo:
     
  2. ingresso

    ingresso Membro Attivo

    potete essere piu' chiari?
     
  3. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
  4. Pino2

    Pino2 Membro Attivo

    Domanda,se i millesimi sono contratuali?sono anchessi modificabili con la semplice maggioranza.un saluto
     
  5. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Per le tabelle contrattuali, ovvero redatte dal costruttore, occorre ancora l'unanimità dei consensi per la modifica.
     
  6. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    La sentenza delle sezioni unite della Cassazione n. 18477 del 9 agosto 2010 in materia di modifica delle tabelle millesimali deve essere letta con attenzione in quanto solo parzialmente innovativa rispetto alle precedenti decisioni sulla maggioranza necessaria in assemblea.
    Avv. Luigi De Valeri
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La sentenza 18 477 del 9 agosto 10 rischia di essere a male interpretata. Essa ha valore quando per esempio si è verificata una sopraelevazione, un amplimento, un cambio di destinazione e non cosi' a "capocchia" quando a una certa maggioranza di condomini viene in mente di farlo forti dei loro millesimi di maggioranza.
    Se cosi' fosse si perpetrerebbero soprusi a carico delle minoranze.
    La sentenza insomma dice un' altra cosa: quando subentrano fatti nuovi che in fatto modificano le proporzioni attaverso un' analisi tecnico-logica ( il tecnico preposto fra l'altro deve redigere una nuova tabella seguendo linee di comportamento determinate dal Ministero e per cui non arbitrarie) , in tal caso a maggiranza l'assemblea può approvare tali modifiche che ripeto sono fatte su base tecnico- logica e pertanto supportate da motivazione riscontrabile.
     
  8. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Da qualche parte ho letto che la revisione delle tabelle millesimali sono a carico di chi ne ha creato la necessità. Vi risulta?
    Ciao
    Franco
     
  9. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Le spese della revisione sono a carico di tutti i condomini :daccordo:
     
  10. marita pagani

    marita pagani Nuovo Iscritto

    Nel condominio sono stati eseguiti parecchi lavori con aumento di volumetria nei singoli appartamenti , tali aumenti non partecipano alle spese condominiali in quanto non conteggiate nei millesimi, ora si possono rivedere?
     
  11. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa sentenza sembra la risposta alla proposta di modifica del codice civile in materia condominiale http://www.camera.it/_dati/leg16/lavori/stampati/pdf/16PDL0041100.pdf
    Questo testo non tiene conto in realtà (le precede) delle considerazioni espresse dalla sentenza. Verrà questa proposta di modifica aggiornata sulla base della sentenza ricordata? Chi lo sa?
     
  12. silviolili

    silviolili Nuovo Iscritto

    Da Silvio ROSINGANA - Ritengo importante segnalare quanto scrive,
    in modo chiaro l'Avv. Raffaello Orofino - che potrete leggere facilmente sul web.

    In poche parole, che ritengo perfette, dopo la premessa, rispondendo a dei quesiti, l'avvocato chiarisce che OVE SI ARRIVI AD UNA REVISIONE DEI MILLESIMI, l'approvazione a maggioranza e non invece all'unanimità é possibile solo se nella revisione si sono utilizzati i criteri di calcolo originari, con cui si va ad ovviare ad un errore di calcolo o ad un ben significativo aumento volumetrico del fabbricato.

    A mio vedere questo chiarimento é importantissimo, perché nega la possibilità di ottenere dei vantaggi ingiusti da parte di maggioranze dittatoriali.
    :risata::risata::risata::risata: Avv. Raffaello OROFINO: i cognomi non sono acqua! WWWWWWW Lei!!!!!


    Leggete la premessa, ma la lieta sorpresa la trovate nelle domande e risposte che seguono. Silvio R.

    ------------------------------------------------



    Premessa: La tabella millesimale non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, poiché serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti
    Così deciso in data 9 agosto 2010 Cassazione civile, Sezioni unite, 9 agosto 2010, n. 18477
    La tabella millesimale «serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti». L’approvazione delle tabelle millesimali, dunque, rappresenta un «atto di mera natura valutativa del patrimonio, ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio» e, in quanto tale, «non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti».
    Pertanto, quando i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore delle singole proprietà secondo il criterio stabilito dalla legge o secondo quel diverso criterio eventualmente accettato da tutti, «non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato». In tal caso, l’accertamento del valore delle singole proprietà «non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
    In altri termini, «la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà».
    Una volta chiarito che «l’atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale», e ricordato che «tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio», la Suprema Corte ha concluso che per l’approvazione della tabella millesimale, in quanto avente natura puramente ricognitiva, è sufficiente la stessa maggioranza richiesta per l’approvazione del regolamento (o meglio: di quelle norme del regolamento che non incidono sui diritti individuali di ciascuno), ossia il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, che siano rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio.







    DOMANDA Salve vorrei capire se adesso sarà possibile adottare una nuova tabella in virtù del maggiore uso delle cose comuni fatto da alcuni condomini. Grazie
    RISPOSTA Avv. Raffaele Orofino del 27 Agosto 2010 ore 16.06 Una tale modifica potrà essere legittimamente adottata, soltanto laddove sussista al riguardo l’unanime consenso di tutti i condomini

    DOMANDA: Mi scusi ma non capisco il senso del commento di cui sopra; perchè lei afferma che per modificare la tabella continua ad essere necessario l’unanime consenso di tutti i condomini?

    RISPOSTA: Avv. Raffaello Orofino ha scritto il 2 settembre 2010, alle ore 12:48 Con la sentenza n. 18477/2010, la Corte di Cassazione ha riconosciuto la legittimità della adozione a maggioranza qualificata della delibera di approvazione della tabella millesimale, in virtù del suo carattere meramente ricognitivo, posto che con tale modifica ci si era limitati ad adeguare i valori millesimali espressi nella tabella alla nuova situazione di fatto esistente nello stabile (notevolmente mutata in seguito ad una sopraelevazione), fermo restando il criterio di ripartizione delle spese vigente.
    E’ forse il caso di ricordare la vicenda che ha dato origine a quella sentenza: Tizio, residente all’ultimo piano di un edificio costituito in condominio, provvede alla sopraelevazione del lastrico solare, di sua esclusiva proprietà.
    Tale sopraelevazione, com’è ovvio, va a mutare in maniera considerevole lo stato di fatto esistente al momento della redazione della tabella millesimale. Pertanto, l’assemblea condominiale approva, a maggioranza, una nuova tabella millesimale, aderente alla nuova situazione venutasi a creare in seguito alla realizzata sopraelevazione. Tizio non ci sta, ed impugna la delibera di approvazione della nuova tabella, eccependo che la stessa non può ritenersi legittimamente adottata, in mancanza dell’unanimità dei consensi. Il condominio resiste in giudizio, replicando che, poiché con tale revisione ci si è limitati ad aggiornare i valori espressi nella tabella alla nuova situazione di fatto, in un tal caso è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2 (vale a dire: «la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio»). La Corte di Cassazione ha dato ragione al condominio, riconoscendo il valore meramente ricognitivo della modifica.
    In particolare, la Corte di Cassazione ha ritenuto che nel caso sottoposto al suo esame l’assemblea condominiale ha potuto legittimamente deliberare l’adozione di quella nuova tabella millesimale, in quanto con tale modifica ci si era limitati ad adeguare i valori millesimali in essa contenuti alla nuova situazione esistente, fermo restando il criterio in base al quale quei valori erano stati calcolati (criterio nient’affatto modificato).
    L’attività di adeguamento della tabella millesimale alla nuova situazione esistente, infatti, è semplice attività di ricognizione, che non va ad incidere in alcun modo sull’accordo originario, ma si limita ad adeguare la nuova situazione di fatto a tale preesistente accordo; come tale, essa non richiede l’unanimità dei consensi.
    Pertanto, l’approvazione di una nuova tabella millesimale potrà certamente avvenire con il (solo) voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, che siano rappresentativi di almeno 500 millesimi, purché ci si limiti ad adeguare i valori millesimali in essa riportati alla nuova realtà esistente, svolgendo una attività di mera ricognizione, in rispettosa osservanza del criterio di ripartizione delle spese comuni vigente.
    Viceversa, qualora si voglia procedere all’adozione di una tabella calcolata sulla base di un diverso criterio di ripartizione delle spese, essa non potrà essere legittimamente approvata in difetto dell’unanime consenso di tutti i condomini (beninteso: non di tutti i condomini intervenuti in assemblea, ma di tutti i condomini esistenti), in quanto per mezzo di una siffatta tabella non ci si limiterebbe ad adeguare i valori in essa espressi alla nuova situazione esistente, fermo restando il criterio a suo tempo pattuito tra tutti i condomini o, in mancanza, il criterio di legge di cui all’art. 1123 c.c., ma andrebbe essa stessa a modificare quel criterio.
    Con la sentenza in discorso, dunque, la Corte non ha certo riconosciuto l’adottabilità a maggioranza di qualsivoglia modifica, come erroneamente sostenuto da alcuni, ma soltanto dell’adeguamento delle tabelle alla nuova realtà venutasi a creare, nel rispetto del criterio sancito dal regolamento o, in mancanza, dalla legge.
    Del resto, è proprio su di un piano logico – prima ancora che giuridico – che una diversa conclusione non reggerebbe: se davvero d’ora in avanti fosse possibile modificare il criterio di ripartizione delle spese comuni come meglio si crede, infatti, si arriverebbe a una “dittatura della maggioranza” nei confronti della minoranza.
    Ad esempio: edificio di cinque piani, due appartamenti per piano, per un totale di dieci appartamenti, ai quali il regolamento condominiale attribuisce 100 millesimi cadauno. Gli otto condomini dei primi quattro piani si coalizzano e deliberano di attribuire 499 millesimi ai due condomini dell’ultimo piano, adducendo una qualsiasi motivazione più o meno plausibile. Vi pare verosimile un qualcosa del genere? Ma soprattutto, se davvero così fosse, riuscite ad immaginare cosa accadrebbe in ogni condominio italiano? Nel giro di qualche mese saremmo alla guerra civile! Ovviamente, così non è.

    DOMANDA: Marco Romeo ha scritto il 19 settembre 2010, alle ore 17:17 un mio vicino ha chiuso un balcone di oltre 10 metri quadrati trasformandolo in cucinotto: sulla base di quella sentenza posso chiedere la modifica delle tabelle millesimali?

    RISPOSTA: Avv. Raffaello Orofino ha scritto il 20 settembre 2010, alle ore 09:39 - Innanzitutto, è bene ricordare che, a norma dell’art. 69, disp. att. c.c.:
    I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
    Ne consegue che, in virtù della chiusura di quel cucinotto (costituente, a mio avviso, “innovazione di vasta portata“), il singolo condomino sarà sempre legittimato a proporre azione finalizzata alla revisione delle tabelle millesimali, anche laddove sia l’unico a voler procedere in tal senso.
    Viceversa, laddove una tale decisione possa contare sull’appoggio della maggioranza richiesta dall’art. 1136, comma 2, una siffatta modifica – come ricordato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 18477/2010 – potrà essere legittimamente adottata già in sede assembleare, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che sia rappresentativa di almeno la metà del valore dell’edificio.
    Purché, lo ribadisco per l’ennesima volta, con una tale modifica ci si sia limitati ad adeguare i valori espressi nella tabella alla nuova realtà esistente (insomma, ci si sia limitati a rifare i conteggi), fermo restando il vigente criterio di ripartizione delle spese (convenzionale o di legge) sulla cui base tali operazioni di calcolo devono essere eseguite. L’operazione di conteggio, infatti, non richiede alcuna manifestazione di volontà, ma si limita a “tradurre in numeri” un preesistente accordo, senza andarlo a modificare.
     
  13. GAME

    GAME Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve, chiedo se si possono rivedere le tabelle millesimali a maggiornaza anche nel caso in cui il condomino del piano terra ha acquisito il diritto di proprietà sul resede antistante il suo appartamento, che possedeva in diritto di superficie in un'area 167 (edilizia economica e popolare).
    Faccio presente inoltre che il giardino è accessibile direttamente dal terrazzo del condomino ed è recintato, quindi ad uso esclusivo del condomino stesso, e nelle tabelle millesimali precedenti la trasformazione del diritto in proprietà non era stato considerato il resede in quanto verde di rispetto.
    Grazie:daccordo:
     
  14. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Credo che il piccolo incremento della proprietà non giustifichi un rifacimento delle tabelle millesimali, molto costoso. :daccordo:
     
  15. silviolili

    silviolili Nuovo Iscritto

    Gentili Amici, desidero aggiungere qualcosa al mio intervento del
    10-03-2011, 23:08, sopra riportato. Riporto di seguito il quesito che vorrei porre ad un Illustre Magistrato, il Dott. Roberto Michele TRIOLA relatore delle sentenza Cassazione civile, Sezioni unite, 9 agosto 2010, n. 18477.

    Egregio Dottore,

    Mi rivolgo a Lei, per chiederLe di dirmi con il suo punto di vista rispetto alla scelta fra due posizioni giuridiche alternative.

    L’argomento, – molto trattato dopo la sentenza Cassazione civile, Sezioni unite, 9 agosto 2010, n. 18477 - è:

    in quale modo va effettuata la revisione delle tabelle millesimali in un condominio, ove ricorra il caso?

    Ho visto e sentito due posizioni diverse.

    1) L’una afferma che la Legge nulla dice in merito. Resterebbe, allora, da rispettare il solo criterio della proporzionalità. La maggioranza, ex art. 1136 C.C., potrà validamente approvare qualunque riparto millesimale fra i molti che in quel criterio ci stanno. I giochi saranno nelle mani del professionista che redige le tabelle, come nell’onestà e correttezza della maggioranza. La minoranza potrà ben poco.
    Ove ci si discosti invece dal criterio della proporzionalità, si dovrà arrivare ad un negozio fra tutti i condòmini.

    2) L’altra, dice che il criterio di ripartizione delle spese deve restare invariato. Ma senza spiegarne il perché sotto il profilo giuridico: forse perché, agli occhi di un giurista, è evidente.
    Io sono convinto assertore di questa tesi, e affermo che la Legge, dispone quanta basta in merito.

    Illustro di seguito le mie considerazioni:
    I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

    A questo punto domando: ove tali casi --o meglio: per i piani o porzioni di piano, in cui le condizioni previste dall’ art. 69-- non ricorrano affatto, i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati?—e questo autonomamente, e non invece solo in relazione alle ricadute rivenienti dalla revisione effettuata sul piano o parte di piano effettivamente ricadenti nei casi previsti dall’art. 69 d.a.? Declinando il testo dell’art. 69 direi: non possono esserlo. Se non con il consenso di tutte le parti interessate.

    Andiamo alla pratica ed esaminiamo un caso di errore ed un caso di ampliamento, ammettendolo rilevante.

    ERRORE Un condòmino scopre un errore di calcolo. Cosa si dovrà fare? Correggerlo. Se, per esempio, un soggiorno era stato indicato essere di mq 18, mentre la sua superficie vera era ed è mq 23, si ripescheranno i calcoli originali e si rifarà la valorizzazione di quel soggiorno per mq. 23. I millesimi di quel piano o porzione di piano risulteranno cresciuti, ed il totale generale risulterà > 1.000. A questo punto occorrerà ancora riportare il totale a 1000, rettificando proporzionalmente tutte le quote millesimali.

    Provocatoriamente mi chiedo: non sarebbe forse più corretto ricalcolare semplicemente i millesimi di tutti gli alloggi del condominio? Certamente no. Infatti, se si utilizzeranno i criteri originari, ogni altro piano o porzione di piano vedrà comunque confermati i millesimi precedenti, mentre risultati diversi si otterranno solo per il piano o porzione per il quale si era rilevato l’errore. Tale procedimento risulterebbe quindi inutilmente complesso e costoso.
    Se invece si utilizzeranno dei criteri innovativi, non il solo piano o porzione per il quale si è rilevato l’errore darà risultati diversi, ma anche tutti gli altri piani o porzioni di piano.
    In altri termini, tutti i piani o porzione, saranno fonte di millesimi da mettere in gioco, anche se per uno solo ricorre la condizione di revidibilità prevista dal C.C.
    Orbene, io dico che una revisione condotta in questo modo non è consentita dalla legge, e io la considero nulla, perché costituisce una revisione (occulta) dei millesimi di piani o parti di piano per i quali non ricorre alcuna delle condizioni previste dall’art. 69. E se anche la più parte dei condòmini fosse favorevole ad un tale modo di procedere, potrebbe essere non d’accordo anche solo uno degli altri condòmini, in minoranza o assente.
    Questi, infatti, potrebbe avere nocumento da una tale revisione, e potrebbe giustamente opinare la nullità della delibera assunta. Concludo quindi: ove per emendare un errore si rivedessero, con criteri innovativi, tutti i piani o porzioni, il risultato potrebbe essere approvato solo con il consenso di tutti i condòmini, e non certo con la sola maggioranza ex art. 1136 C.C.

    MUTATE CONDIZIONI Esaminiamo ora il caso in cui sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni……. a ragione delle mutate condizioni di una parte dell’edificio…
    Ebbene, come nel caso di errore, la revisione, attuata con l’utilizzo di criteri di calcolo diversi dagli originali, non è ammissibile per i piani o parti di piano in cui nulla è mutato.
    Ripetendomi dirò: per essi, conservando i criteri iniziali, la revisione non porta a nulla, bensì ripropone il risultato originario. Invece il cambiamento dei criteri trasformerà tutti i piani e porzioni in fonte autonoma di millesimi da ”ridistribuire”, e andrà s costituire una revisione (occulta) dei millesimi fatta in assenza delle condizioni che la revisione consentono. Tabelle calcolate in questo modo potrebbero essere approvate solo con il consenso di tutti i condòmini, e non certo con la sola maggioranza ex art. 1136 C.C..

    Mi auguro di essere stato chiaro, e di non arrecarLe troppo disturbo.
    Voglia, per cortesia, ed amore di giustizia, se condivide il mio pensiero, comunicarmelo per mio conforto, ed appoggiarlo con le considerazioni che Ella sa fare, considerando questo mio scritto un semplice spunto di riflessione.

    Nel ringraziarLa anticipatamente e calorosamente dell’aiuto che crederà di darmi, La saluto cordialmente e Le esprimo i migliori auguri di successo professionale.


    Silvio ROSINGANA, 6 Giugno 2011


    P.S./I tecnici/ Uno per tutti, Franco Guazzone, redattore presso Il Sole 24 Ore, ha scritto: in sede di revisione, per prima cosa si dovranno cercare i calcoli originali, e trovare le formule applicate (in concreto i fattori correttivi scelti, ed i pesi loro assegnati). Tali formule saranno quindi utilizzate: --per correggere l’errore emerso nelle tabelle vigenti o --per ”pesare” le variazioni intervenute (incrementali o decrementali) e rettificare conseguentemente i millesimi già attribuiti al piano o frazione / ai piani o frazioni interessati dalle variazioni.
     

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