Tinteggiatura a carico dell'inquilino dopo 18 mesi

[alberto bianchi]

Pardon, abbiamo scritto lo stesso concetto.

 

[Dudumary]

Ho ancora un po'di tempo. Non penso che io debba fare di nascosto visto che sono ancora in contratto regolare e non può di certo entrare a bloccarmi nella mia dimora.
Non ho assolutamente paura che mi mandi davanti a un giudice in quanto non vedo il motivo, oltre a non poterne trarre beneficio a mio parere. Ma più che altro non vorrei che si trattenga la mia cauzione che per lo più mi serve per stipulare il prossimo contratto. Inoltre gli ho anche proposto che la pittura la scegliamo insieme ma a quanto pare lui vuole tenersi i miei soldi approfittando di una persona corretta e che si è sempre comportata bene. Ho anche permesso all'agenzia di venire a mostrare l'appartamento ad altre persone anche con il preavviso di solo 2 ore quando potevo e ai "futuri inquilini" da come sostiene lui di venire a prendersi le misure anche se non c'è ancora alcun contratto pretendendo però che siano accompagnati dall'agenzia.

 

[Excalibur]

Alla lettera della legge ha ragione il proprietario: sei tu che hai firmato una clausola bislacca (pensiero personale) per cui l'appartamento va ritinteggiato da una ditta scelta dal proprietario. E vista la clausola non avresti dovuto neanche chiedere il permesso di dipingere le pareti di un altro colore. Ma perché hai firmato? Non potevi chiedere di toglierla? Quel che è fatto è fatto. Non credo ti porterà dal giudice perché non hai usato la sua impresa di fiducia, quindi dipingi tu se sei bravo come un professionista. Non si trova una mediazione ragionevole con la proprietà?
Al prossimo contratto, leggi bene ciò che firmi.

 

[Dudumary]

Ciao Excalibur, come ho scritto nel post prima della tua risposta non vuole accordarsi. Inoltre all'inizio mi aveva detto che anche se ha scritto quella clausola se faccio bene la pittura gli va bene ( cosa che mi ha confermato verbalmente dopo aver pitturato prima di entrare nell'appartamento). Pensavo fosse una persona onesta invece è uno che tira a se più che può, anche a danno degli altri.

 

[Excalibur]

Pittura da solo con buoni materiali, fotografa il lavoro alla fine e quando vai via firmate il verbale di riconsegna e se non ti restituisce la caparra (so che questo non è il nome tecnico ma ci siamo capiti) toccherà a te rivolgerti a un legale magari a uno delle associazioni per inquilini. In bocca al lupo.

 

[Dudumary]

Intanto grazie a tutti per le risposte, se ancora qualcuno ha qualcosa da dire ben venga...

 

[Bluechewanna]

Intanto grazie a tutti per le risposte, se ancora qualcuno ha qualcosa da dire ben venga...

A mio avviso qui non si discute di liceità o di buona fede o del fatto che il conduttore, poiché ha sottoscritto tale clausola, è obbligato a rispettarla, qui si discute della validità di una tale pattuizione.

Una clausola di questo tipo è valida solo in un contratto abitativo a canone libero (dove non ho un testo contrattuale predefinito depositato in Comune), se così contrattualmente pattuito dalle parti in deroga all’articolo 1590 cod. civ. (Restituzione della cosa locata), perché se il tuo contratto è un 3+2/ transitorio/per studenti universitari nessuna organizzazione di categoria dei proprietari e degli inquilini convaliderebbe mai una simile clausola perché nei contratti convenzionati non sono ammesse deroghe concordate alle disposizioni ministeriali: il testo contrattuale deve rispecchiare fedelmente il testo allegato al dm 30 dicembre 2002.

In un 3+2 non è possibile derogare dalla previsione dell’articolo 9 (Consegna) che riprende appunto il 1590: “il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno”. Pertanto, in un concordato è il locatore che ripristina la tinteggiatura originaria perché non è possibile inserire in calce all’articolo 15 titolato “Varie” pattuizioni aggiunte di natura derogatoria alle disposizioni ministeriali, imponendo coattivamente al conduttore di eliminare le cause del deterioramento dovuto all’uso al termine della locazione (tra l’altro affidandosi a terzi scelti appositamente dal locatore), di fatto azzerando il rischio della normale usura delle pareti e dei soffitti per i quali il conduttore paga già un canone legale calmierato.

 

[Dudumary]

A mio avviso qui non si discute di liceità o di buona fede o del fatto che il conduttore, poiché ha sottoscritto tale clausola, è obbligato a rispettarla, qui si discute della validità di una tale pattuizione.

Una clausola di questo tipo è valida solo in un contratto abitativo a canone libero (dove non ho un testo contrattuale predefinito depositato in Comune), se così contrattualmente pattuito dalle parti in deroga all’articolo 1590 cod. civ. (Restituzione della cosa locata), perché se il tuo contratto è un 3+2/ transitorio/per studenti universitari nessuna organizzazione di categoria dei proprietari e degli inquilini convaliderebbe mai una simile clausola perché nei contratti convenzionati non sono ammesse deroghe concordate alle disposizioni ministeriali: il testo contrattuale deve rispecchiare fedelmente il testo allegato al dm 30 dicembre 2002.

In un 3+2 non è possibile derogare dalla previsione dell’articolo 9 (Consegna) che riprende appunto il 1590: “il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno”. Pertanto, in un concordato è il locatore che ripristina la tinteggiatura originaria perché non è possibile inserire in calce all’articolo 15 titolato “Varie” pattuizioni aggiunte di natura derogatoria alle disposizioni ministeriali, imponendo coattivamente al conduttore di eliminare le cause del deterioramento dovuto all’uso al termine della locazione (tra l’altro affidandosi a terzi scelti appositamente dal locatore), di fatto azzerando il rischio della normale usura delle pareti e dei soffitti per i quali il conduttore paga già un canone legale calmierato.

Quindi secondo lei se il contratto è libero 4 + 4 come il mio, tale clausola è lecita cioè non è vessatoria? Essendo comunque qualcosa di più di quello che la legge prevede in generale? Perché da come ha spiegato lei in base all'art. 1590 la clausola è di gran lunga diversa ed eccessiva considerando comunque il periodo trascorso.

 

[Bluechewanna]

Quindi secondo lei se il contratto è libero 4 + 4 come il mio, tale clausola è lecita cioè non è vessatoria?

Nelle locazioni abitative cosiddette “libere”, con durata di quattro anni più quattro, non esiste uno schema blindato, i patti sono rimessi alla libera determinazione delle parti. Qui non esiste un contratto-tipo predefinito a livello centrale, i cui contenuti sono recepiti a livello periferico dalle organizzazioni di categoria e depositato in Comune, come non esiste un contratto calmierato dalla legge.

E così, per esempio, è legittimo prevedere che tutte le spese di manutenzione necessarie per mantenere l’immobile locato restino a carico dell’inquilino, anche quelle che per legge dovrebbero invece essere sopportate dal locatore.

Allo stesso modo, al momento dell’intesa è legittimo pattuire che il deterioramento dovuto all’uso non esoneri l’inquilino dal ripristinare il bene nello stato iniziale: il 1590 non è norma inderogabile, come altre del resto (1576, 1609, 1584 ecc.). La clausola sicuramente non è vessatoria. Il problema semmai è se la clausola è nulla.

Per quanto riguarda i contratti a canone libero, la questione è problematica e dibattuta in quanto va risolta attraverso la precisa portata del nuovo testo dell’art.13, co.4 della legge 431 che ora vieta per i contratti stipulati in base al co.1 dell’art.2 “qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito” (nella nuova formulazione prevista dalla Legge di Stabilità 2016 sono scomparsi dal testo tutti gli obblighi a carico del conduttore nonchè le clausole o vantaggi economici e normativi a favore del locatore diretti ad attribuirgli un canone superiore a quello contrattualmente stabilito).

E’ indubbio che la clausola della ritinteggiatura finale o le spese di straordinaria manutenzione e via dicendo addossate all’inquilino hanno un’evidente natura patrimoniale, in quanto comportano un vantaggio economico, sia pure indiretto, al locatore, esonerandolo dall’affrontare tutta una serie di spese cui invece sarebbe tenuto. Il vantaggio del locatore è del tutto evidente, ma tali clausole, secondo dottrina, non sono affette da nullità in quanto non incidono sul canone “contrattualmente stabilito”, determinandone un aumento rispetto a quello pattuito.

La liceità di tali pattuizioni risiede nel fatto che esse costituiscono una componente essenziale, al pari del canone, di quel particolarissimo negozio caratterizzato da prestazioni corrispettive reciproche chiamato LOCAZIONE (io ti consegno dei locali perché tu possa goderne l’uso, e tu, in cambio, mi versi una determinata somma annua), e, di conseguenza, essendo la misura del canone lasciata alla libera disponibilità delle parti, se convenute in un contatto abitativo “libero” (non presidiato dall’art.79 della legge 392) non sono affette da nullità.

Tuttavia, va ricordato che la giurisprudenza si è posta ultimamente in direzione opposta alla dottrina e ritiene superflua e superata la distinzione con le locazioni non abitative, reputando che clausole che addossino all’inquilino obblighi di tale natura, spettanti al locatore, siano nulle: che il canone sia determinato dalle parti (nelle locazioni abitative “libere” e nelle locazioni non abitative) o dalla legge (nelle locazioni convenzionate) è del tutto ininfluente, in quanto non invalida minimamente quella che è la ragione dello scambio tra la prestazione di godimento assunta dal locatore e la controprestazione del conduttore che sorgono dal contratto di locazione.

Ogni beneficio economico patrimoniale convenuto a favore del locatore si considera come integrativo del canone, in quanto incide sul suo ammontare e, quindi, del corrispettivo della locazione e il corrispettivo per il godimento del bene è costituito dal canone e non da altre voci che, in maniera più o meno larvata, vanno ad alterare la corrispettività tra le due prestazioni.

 

[Dudumary]

Nelle locazioni abitative cosiddette “libere”, con durata di quattro anni più quattro, non esiste uno schema blindato, i patti sono rimessi alla libera determinazione delle parti. Qui non esiste un contratto-tipo predefinito a livello centrale, i cui contenuti sono recepiti a livello periferico dalle organizzazioni di categoria e depositato in Comune, come non esiste un contratto calmierato dalla legge.

E così, per esempio, è legittimo prevedere che tutte le spese di manutenzione necessarie per mantenere l’immobile locato restino a carico dell’inquilino, anche quelle che per legge dovrebbero invece essere sopportate dal locatore.

Allo stesso modo, al momento dell’intesa è legittimo pattuire che il deterioramento dovuto all’uso non esoneri l’inquilino dal ripristinare il bene nello stato iniziale: il 1590 non è norma inderogabile, come altre del resto (1576, 1609, 1584 ecc.). La clausola sicuramente non è vessatoria. Il problema semmai è se la clausola è nulla.

Per quanto riguarda i contratti a canone libero, la questione è problematica e dibattuta in quanto va risolta attraverso la precisa portata del nuovo testo dell’art.13, co.4 della legge 431 che ora vieta per i contratti stipulati in base al co.1 dell’art.2 “qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito” (nella nuova formulazione prevista dalla Legge di Stabilità 2016 sono scomparsi dal testo tutti gli obblighi a carico del conduttore nonchè le clausole o vantaggi economici e normativi a favore del locatore diretti ad attribuirgli un canone superiore a quello contrattualmente stabilito).

E’ indubbio che la clausola della ritinteggiatura finale o le spese di straordinaria manutenzione e via dicendo addossate all’inquilino hanno un’evidente natura patrimoniale, in quanto comportano un vantaggio economico, sia pure indiretto, al locatore, esonerandolo dall’affrontare tutta una serie di spese cui invece sarebbe tenuto. Il vantaggio del locatore è del tutto evidente, ma tali clausole, secondo dottrina, non sono affette da nullità in quanto non incidono sul canone “contrattualmente stabilito”, determinandone un aumento rispetto a quello pattuito.

La liceità di tali pattuizioni risiede nel fatto che esse costituiscono una componente essenziale, al pari del canone, di quel particolarissimo negozio caratterizzato da prestazioni corrispettive reciproche chiamato LOCAZIONE (io ti consegno dei locali perché tu possa goderne l’uso, e tu, in cambio, mi versi una determinata somma annua), e, di conseguenza, essendo la misura del canone lasciata alla libera disponibilità delle parti, se convenute in un contatto abitativo “libero” (non presidiato dall’art.79 della legge 392) non sono affette da nullità.

Tuttavia, va ricordato che la giurisprudenza si è posta ultimamente in direzione opposta alla dottrina e ritiene superflua e superata la distinzione con le locazioni non abitative, reputando che clausole che addossino all’inquilino obblighi di tale natura, spettanti al locatore, siano nulle: che il canone sia determinato dalle parti (nelle locazioni abitative “libere” e nelle locazioni non abitative) o dalla legge (nelle locazioni convenzionate) è del tutto ininfluente, in quanto non invalida minimamente quella che è la ragione dello scambio tra la prestazione di godimento assunta dal locatore e la controprestazione del conduttore che sorgono dal contratto di locazione.

Ogni beneficio economico patrimoniale convenuto a favore del locatore si considera come integrativo del canone, in quanto incide sul suo ammontare e, quindi, del corrispettivo della locazione e il corrispettivo per il godimento del bene è costituito dal canone e non da altre voci che, in maniera più o meno larvata, vanno ad alterare la corrispettività tra le due prestazioni.

La ringrazio per l'approfondita risposta. Mi potrebbe contattare in privato cortesemente visto che non riesco a farlo?