Tinteggiatura a fine locazione

[Gianco]

Purtroppo, la situazione economica attuale del Paese ci ha portato a questa situazione: le persone solvibili, sicure, sono sempre più rare. Lo sono quelle che possono contare su un introito mensile garantito. Le partite IVA, minori, non sono in grado di offrire garanzie e mancando una fetta grossa di popolazione, che ahimè deve sperare di non dover andare alla ricerca di una nuova abitazione, motivo per cui quelle più fortunate possono "dettare legge". Ed ecco che le parti si invertono: il forte è diventato fragile ed l'ex, invidiato, ceto medio senza stipendio, conosce l'onta dell'emarginazione.
Mala tempora currunt!

 

[Clematide]

Buongiorno a tutti, anche se parte del tema è stato affrontato in altra discussione, vorrei chiarimenti in merito al problema della tinteggiatura a fine locazione. Da anni, direttamente o tramite agenzia ma senza assistenza di associazioni di categoria, affitto gli appartamenti di proprietà di mia moglie e nostra figlia, sia 4+4 che 3+2, ed ho sempre inserito la clausola della tinteggiatura finale, con o senza la sotto-clausola “ salvo deperimento d'uso”. Non ho mai incontrato particolari resistenze da parte degli inquilini (anche una figlia di avvocato che ha occupato un appartamento per un solo anno) e, in caso di locazioni di durata inferiori ai 5 anni, i conduttori hanno pagato pro-quota. Adesso scopro che la clausola non è valida ( vedi sentenze di seguito ) perchè è con il canone che si remunera il deperimento d'uso dell'appartamento.

Pretura Padova, sent. del 24.06.1997.
Cass. sent. n. 11703/2002. Così anche Cass. sent. n. 11703/2002.
Cass. sent. n. 8819/1996.

Inoltre la giurisprudenza, con riferimento all'articolo 1609 del codice civile:
"Articolo 1609. Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’Articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetust o da caso fortuito (2764). Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali."
richiama il concetto di piccola/minuta manutenzione e pone solo questa a carico del conduttore mentre l'ordinaria e la straordinaria sono a carico della proprietà mentre ero convinto che l'ordinaria fosse a carico del conduttore e fatico a stabilire i confini tra minuta e ordinaria.
Non ho domande specifiche ma vorrei leggere le vostre esperienze su questo argomento.
grazie

@vitt1

Con riguardo alla tinteggiatura a fine rapporto, i contratti convenzionati devono rispettare i tipi di contratto allegati al DM 16 gennaio 2017 oppure quello precedente del 30 dicembre 2002: non può essere modificata la clausola relativa alla consegna del bene presente nei modelli ministeriali che riproduce l’art.1590 cod. civ. sotto questa forma: “Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso”.

Essa deve essere mantenuta nel testo del contratto, non vanno introdotte clausole deroganti (anche solo parzialmente) alle previsioni del modello, tipo “ad eccezione della tinteggiatura alla riconsegna dei locali”: nessuna associazione di categoria rilascerebbe mai un attestato di rispondenza (antecedente alla registrazione) per un siffatto contratto non assistito.

Con riguardo ad un contratto abitativo a canone libero (non presidiato dall’art.79 della 392), la questione va risolta attraverso la portata del nuovo testo del comma 4 dell’art.13 della 431, quello che recita che “Per i contratti stipulati in base al comma 1 delll’art.2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”: nella nuova formulazione sono scomparsi ora gli ulteriori ”vantaggi economici e normativi a favore del locatore diretti ad attribuirgli un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”.

Il vantaggio del locatore a me pare del tutto evidente, ma la dottrina tradizionale ritiene che una clausola che addossi all’inquilino la ritinteggiatura al termine di un contratto, azzerando di fatto gli effetti del deterioramento dovuto al normale uso, in un locazione abitativa libera non incida sul canone “contrattualmente stabilito”, determinandone un aumento surrettizio. Ma un giudice “locazionista”, alla luce del nuovo art.13, riterrebbe tale opinione fondata?

 

[uva]

Ritorno sull'argomento di questo thread.

Una sentenza del Tribunale di Milano del 19/11/2021 (secondo me troppo sbilanciata a favore del conduttore) ha respinto la richiesta risarcimento danni di un locatore nei confronti del suo inquilino che aveva rilasciato l'immobile in pessimo stato manutentivo con danni ai muri e al mobilio.
Danni che sono stati giudicati "normale" deterioramento dovuto all'uso, e non causati dalla negligenza di un conduttore che non ha cura della casa dove abita.

E' interessante il commento del giornalista:

la sentenza milanese va più a fondo e fornisce un’interessante indicazione di danni considerabili quali espressione del “normale uso” del bene locato, tra questi, per esempio, le varie scalfitture e la necessità di ritinteggiatura alle porte ed alle pareti, i disassamenti delle ante dei mobili della cucina, dell’oblò della cucina e delle ante degli armadi, macchie, graffi e abrasioni sulle pareti, ammaccature.


Allego l'articolo

 

[Gianco]

In mancanza di fotografie scattate in occasione dell'ingresso del nuovo conduttore è molto difficile contestare il deterioramento imputabile alla cattiva gestione del lo stesso.