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Soldino

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti,
siamo i proprietari di 5 piccole autorimesse costruite negli anni 60 nel cortile di uno stabile.
L’unica via per accedere alle autorimesse è un portico situato al pianoterra dello stabile.
In origine il cortile, il portico e le 5 autorimesse appartenevano ad un unico proprietario che ormai è morto e ignoriamo i suoi eredi. Attualmente il portico ed il cortile non hanno più un proprietario contrariamente alle 5 autorimesse. Tutti 5 box hanno attiva una servitù di passaggio a peso del portico. Il portico rappresenta i 18/1000 dello stabile. L’amministratore dello stabile ci ha sempre addebitato le spese ordinarie della casa in virtù dei 18/1000 del portico che però non è mai stato nostro. Noi abbiamo sempre pagato le rate anche perché le spese ordinarie erano minime ma ora stanno inserendo anche le spese straordinarie (cappotto casa, ascensore, tetto, ecc.) e i versamenti annuali quest'anno sono 20 volte maggiori degli altri anni, tutte cose cui noi non beneficiamo minimamente essendo enti esterni e lontani dalla casa. E’ regolare tutto ciò?
Ringrazio chiunque mi dia una dritta.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Attualmente il portico ed il cortile non hanno più un proprietario
Da quanti anni è così, e voi vi comportate come foste 5 proprietari (ognuno proprietario del 20% del portico e del cortile), pagando le relative spese?

Se sono decorsi almeno 20 anni, avete usucapito la proprietà, si tratta solo di farla trascrivere con un notaio.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
L’amministratore dello stabile ci ha sempre addebitato le spese ordinarie della casa in virtù dei 18/1000 del portico che però non è mai stato nostro.
In caso di servitù di passaggio le spese di manutenzione (per esempio pulizia della strada di accesso) e di riparazione (per esempio cambio di serratura del cancello) sono ripartite, di comune accordo, tra i proprietari dei fondi dominanti e quello servente

Nel caso in cui i proprietari non si siano accordati sulla gestione e divisione delle suddette spese, queste sono a carico del proprietario a cui giovano, ossia a quello del fondo dominante. E' il vostro caso; quindi l'amministratore non ha sbagliato ad addebitarvi le spese della manutenzione ordinaria del passaggio! Sbaglia a calcolare i 18/1000 a vostro carico per la manutenzione straordinaria. Dovrebbe attivarsi per trovare gli eredi della proprietà.

Se, invece, dalla manutenzione traggono vantaggio entrambi i proprietari, le spese sono divise in parti uguali se il vantaggio è equo, oppure in misura maggiore a carico di chi trae più benefici dalla manutenzione stessa.

Se sono decorsi almeno 20 anni, avete usucapito la proprietà, si tratta solo di farla trascrivere con un notaio.
ma se hanno la servitù loro usano il passaggio in virtù proprio della servitù non ci può essere usucapione.
 

Soldino

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Da quanti anni è così, e voi vi comportate come foste 5 proprietari (ognuno proprietario del 20% del portico e del cortile), pagando le relative spese?

Se sono decorsi almeno 20 anni, avete usucapito la proprietà, si tratta solo di farla trascrivere con un notaio.
Effettivamente la situazione continua da almeno 30 anni, ma ora come ora non ci interessa diventare proprietari del portico per via di quei 18/1000 che fino ad ora comportava una spesa contenuta ma se ora l'amministratore ci inserisce anche le spese straordinarie non ci va più bene.
Inoltre il condominio non ha mai sostenuto le spese per la pulizia del cortile e del portico, e la manutenzione del cancello è sempre stata fatta dai proprietari dei box.
In pratica siamo 5 enti indipendenti dal condominio, noi abbiamo un numero civico diverso dal loro, abbiamo utenza eletrrica e acqua indipendente. Secondo me l'amministratore avrebbe dovuto accollarci una spesa fissa per la servitù che abbiamo a peso del portico e basta.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Nel caso in cui i proprietari non si siano accordati sulla gestione e divisione delle suddette spese, queste sono a carico del proprietario a cui giovano, ossia a quello del fondo dominante. E' il vostro caso; quindi l'amministratore non ha sbagliato ad addebitarvi le spese della manutenzione ordinaria del passaggio! Sbaglia a calcolare i 18/1000 a vostro carico per la manutenzione straordinaria. Dovrebbe attivarsi per trovare gli eredi della proprietà.
Citando il Signor Luigi, col quale mi trovo perfettamente d'accordo, esorto i 5 proprietari a sollecitare l'AMMINISTRATORE affinché rintracci gli eredi.

Per rendere voi 5 più agguerriti con il Vostro cortese amministratore, Vi ricordo che UNO DEI DOVERI DELL'AMMINISTRATORE è:

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

FONTE: NUOVO STATUTO, NUOVI COMPITI DELL’AMMINISTRATORE, PIÙ RESPONSABILITÀ, ONERI E DOVERI - Specchio Economico

Fino ad oggi il Vostro spettabile Amministratore HA SCELTO LA VIA PIU' FACILE: far pagare chi china il capo e paga, cioè Voi 5. Il vostro egregio Amministratore avrebbe indovuto rintracciare gli eredi di tale proprietà e ADDEBITARE A LORO SIA LE SPESE PER IL RINTRACCIO DEGLI EREDI, SIA LE SPESE PER LE MANUTENZIONI STRAORDINARIE.
 
Ultima modifica:

Soldino

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
L'amministratore non ci addebita le spese per la manutenzione ordinaria del passaggio ma di quelle della casa. Il portico lo curiamo noi da sempre senza chiedere un euro al condominio. (ad esempio paghiamo i 18/1000 dell'assicurazione della casa che a noi non copre nulla....)
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
L'amministratore non ci addebita le spese per la manutenzione ordinaria del passaggio ma di quelle della casa. Il portico lo curiamo noi da sempre senza chiedere un euro al condominio. (ad esempio paghiamo i 18/1000 dell'assicurazione della casa che a noi non copre nulla....)
Ti ho già risposto sopra (stavo editando il mio messaggio).

Il Vostro esimio Amministratore ha sino ad oggi scelto la via piu' facile, ovvero sia FAR PAGARE VOI CINQUE.

E' ora di cambiare registro.... anagrafe!!!! Mettendoci i nomi degli eredi!!!
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se sono decorsi almeno 20 anni, avete usucapito la proprietà, si tratta solo di farla trascrivere con un notaio.
siamo i proprietari di 5 piccole autorimesse costruite negli anni 60 nel cortile di uno stabile.
L’unica via per accedere alle autorimesse è un portico situato al pianoterra dello stabile.
In origine il cortile, il portico e le 5 autorimesse appartenevano ad un unico proprietario che ormai è morto e ignoriamo i suoi eredi. Attualmente il portico ed il cortile non hanno più un proprietario contrariamente alle 5 autorimesse.
Da quanto scrive @Soldino, loro sono proprietari delle 5 autorimesse, tuttalpiù potranno usucapire la servitù di passaggio.
E comunque se vogliono che sia certificata e trascritta dovranno rivolgersi al giudice per ottenere la sentenza, non al notaio.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Sì, Gianco, mi trovo con le tue affermazioni, sicuramente la servitù di passaggio è stata usucapita e andrebbe comunque trascritta tramite l'ausilio di un giudice, in modo che tale servitù arricchisca le loro proprietà in occasione di future, eventuali, vendite.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Sì, Gianco, mi trovo con le tue affermazioni, sicuramente la servitù di passaggio è stata usucapita e andrebbe comunque trascritta tramite l'ausilio di un giudice, in modo che tale servitù arricchisca le loro proprietà in occasione di future, eventuali, vendite.
Mi sembra una cosa inutile, visto che le proprietà riconosciute, hanno l'unico accesso da quella servitù. Poi se uno vuole regalare soldi ad avvocati e intasare i tribunali per interventi inutili, faccia pure.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Mi sembra una cosa inutile, visto che le proprietà riconosciute, hanno l'unico accesso da quella servitù. Poi se uno vuole regalare soldi ad avvocati e intasare i tribunali per interventi inutili, faccia pure.
Probabilmente hai nuovamente ragione! Se l'unico accesso è quello, inutile farselo riconoscere ufficialmente con squillo di trombe, bollo papale e bacio accademico in fronte.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
La servitù esiste già, indiscussa.
Sì, mi sono lasciato trasportare, fantasticando un po' troppo oltre i confini della realtà.
L'unico modo per accedere ai 5 box è usare la servitù di passaggio, che quindi esiste di fatto e non va formalizzata. Ai 5 proprietari sono state chieste le spese straordinarie sulla proprietà che pesa per 18 millesimi, e i 5 proprietari ora non possono fare altro che RICORDARE al loro esimio Amministratore il DOVERE di rintracciare gli eredi, e metterli davanti alle loro responsabilità, convincendoli a pagare, con le buone (sollecito bonario) o le cattive (decreto ingiuntivo, vendita all'asta, etc.).
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Da quanti anni è così, e voi vi comportate come foste 5 proprietari (ognuno proprietario del 20% del portico e del cortile), pagando le relative spese?

Se sono decorsi almeno 20 anni, avete usucapito la proprietà, si tratta solo di farla trascrivere con un notaio.
Solo dopo la sentenza del giudice, e dopo la trascrizione del Notarile
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Solo dopo la sentenza del giudice, e dopo la trascrizione del Notarile
siamo i proprietari di 5 piccole autorimesse costruite negli anni 60 nel cortile di uno stabile.
L’unica via per accedere alle autorimesse è un portico situato al pianoterra dello stabile.
In origine il cortile, il portico e le 5 autorimesse appartenevano ad un unico proprietario che ormai è morto e ignoriamo i suoi eredi. Attualmente il portico ed il cortile non hanno più un proprietario contrariamente alle 5 autorimesse. Tutti 5 box hanno attiva una servitù di passaggio a peso del portico.
Come scrive @Soldino, le autorimesse sono di loro proprietà da oltre vent'anni per cui godendo, necessariamente, della servitù di passaggio, l'hanno acquisita, se non indicata esplicitamente nell'atto pubblico, per usucapione. Pertanto trovo inutile richiedere il pronunciamento di un giudice su un diritto incontestabile, sebbene non appaia trascritto.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
il DOVERE di rintracciare gli eredi, e metterli davanti alle loro responsabilità, convincendoli a pagare, con le buone (sollecito bonario) o le cattive (decreto ingiuntivo, vendita all'asta, etc.).
Il problema non è far pagare gli eredi, ma che l'amministratore chiede ai proprietari dei box il pagamento di spese che non competono loro (cappotto casa, ascensore, tetto).
Mi è capitato lo stesso per un box che avevo in un cortile condominiale , e ho risolto in assemblea, spiegando perché tali spese non mi competevano, anche se ero condomina ( si trattava di condominio parziale, e non spetta ai box edificati a parte pagare lavori dell'edificio abitativo principale).
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Tutte le spese condominiali sopra citate, devono essere a carico di tutti i condomini sotto lo sporto del condominio
 

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