Tutti i particolari di una vendita da padre a figlio

[biziorm]

PREMESSA:

Mio padre (in comunione di bene con mia madre) è proprietario al 50% con suo fratello di un immobile.

L'immobile in questione è di 2 piani.
Al piano terra vive mio zio, mentre al secondo piano vivo io con mia moglie.
Il giardino esterno e il garage vengono utilizzati come parti comuni.

Mio padre vorrebbe cedermi la sua quota di proprietà, al fine di farmi ottenere i requisiti di prima casa.

Le mie 2 sorelle si sono dimostrate d'accordo perchè non interessate all'immobile in questione, ma vorremmo comunque evitare la donazione.

I QUESITI sono i seguenti:

- chi deve intervenire nell'atto di vendita?

- quali sono i costi della vendita?

- quale valore dare alla vendita?
- deve materialmente avvenire il passaggio di denaro tra me e mio padre?

POI:
da visura catastale risulta che ai 2 piani corrispondono 2 SUB diversi, questo vuol dire che la vendita può riguardare solamente il sub corrispondente al 2^ piano da me effettivamente abitato?

Grazie per i contributi che vorrete dare alla mia causa!

 

[fravveduto]

Buongiorno,
le informazioni da te fornite, seppur particolareggiate, mancano di alcuni passaggi importanti desumibili dall'atto con cui tuo padre ha "ricevuto" il cespite di cui alla discussione.
Tu, infatti, citi che i tuoi genitori sono in comunione di beni; però nel contempo sostieni che vi è comproprietà al 50% tra tuo padre e tuo zio! Ebbene il cespite "acquistato" da tuo padre e tuo zio penso sia, per la quota parte, bene "personale" di tuo padre e non rientrante nella comunione dei beni con tua madre.
Penso, invece, che la proprietà tra tuo padre e tuo zio sia "indistinta" e dunque indivisa: non è stato di fatto mai suddivisa tra loro e pertanto per giungere al risultato di venderti la casa posta al secondo piano, da te abitata, ci sono due possibili soluzioni:
1)tuo padre e tuo zio ti vendono ciascuno la propria parte di proprietà, lasciando di fatto inalterata la proprietà che ne residua (cosa che tutelerebbe meno lo zio), considerato che tu citi l'esistenza di due distinte particelle catastali;
2)tuo padre e tuo zio danno luogo ad una divisione della proprietà, dove tuo padre acquisto a titolo definitivo al 100% la casa che intende vendere e contestualmente la vende a te (e a tua moglie, se sei in comunione dei beni).
Il valore da dichiarare ed il passaggio di denaro sono elementi che possono aiutare se a qualcuno dei legittimari di tuo padre dovesse impugnare la compravendita x simulazione di atto.
Ti consiglio, pertanto, di confrontarti col notaio, che sarà anche più preciso (carte alla mano) su procedure e costi!
Ogni consiglio, comunque, deve basarsi su un'attenta valutazione della situazione di "provenienza" dell'immobile, tentando di parare adeguatamente anche sempre possibili impugnazioni da parte dei futuri eredi, per quanto oggi d'accordo a "rinunciare" di fatto all'eredità (a fronte di quale contropartita?).
Cordiali saluti e... in bocca al lupo

 

[biziorm]

Buongiorno,
le informazioni da te fornite, seppur particolareggiate, mancano di alcuni passaggi importanti desumibili dall'atto con cui tuo padre ha "ricevuto" il cespite di cui alla discussione.
Tu, infatti, citi che i tuoi genitori sono in comunione di beni; però nel contempo sostieni che vi è comproprietà al 50% tra tuo padre e tuo zio! Ebbene il cespite "acquistato" da tuo padre e tuo zio penso sia, per la quota parte, bene "personale" di tuo padre e non rientrante nella comunione dei beni con tua madre.
Penso, invece, che la proprietà tra tuo padre e tuo zio sia "indistinta" e dunque indivisa:

Allora ti specifico questo: l'immobile in questione è stato costruito negli anni proprio da mio padre e mio zio su un terreno acquistato da loro anni addietro.
Non so se è utile specificare ai fini della discussione che per ogni particella, dalla visura catastale risulta che la proprietà è di 250/1000 di mio padre, 250/1000 di mia madre, di 500/1000 di mio zio.

Ciao e grazie

 

[Jrogin]

Ottimo intervento Fravveduto:daccordo:

 

[fravveduto]

Bene,
adesso è già più chiaro: i tuoi genitori sono proprietari al 50% -250/1000 ciascuno- e tuo zio, da solo, per il restante 50%!

Pertanto una cosa è certa devono vendere tutti e tre e possibilmente contestualmente! Sai, a parte i maggiori costi di vendite differite, potrebbero sorgere problemi ereditari legati proprio a come si presenta la proprietà! Rebus sic stantibus.

Nonostante la suddivisone in due particelle catatstali (sub), purtroppo mi sembra che la proprietà sia di fatto indivisa -anche perchè quello che tu individui come spazio in comune (giardino ed altro), per effetto dell'attuale situazione relativa alla proprietà indistinta, dovrà essere ripartito sui due subalterni, una volta che si giungerà alla divisione.

In ogni caso io consiglierei, sentito il notaio, di dare luogo ad una divisione delle proprietà, fare uscire definitivamente tuo zio dalla comproprietà della casa cha interessa a te e dare luogo ad una compravendita tra te e i tuoi genitori soltanto!
Sempre per i problemi legati ad eventuali impugnazioni dell'atto per sospetta simulazione e dunque escludere eventuali legittimari di tuo zio.

Per le tue sorelle, puoi solo sperare che non ci ripensino una volta morti i tuoi genitori ed in ogni caso trasparenza di prezzo e transazione del denaro possono aiutare... ma chi impedisce che i tuoi genitori te lo restituiscano?

Poi se sei sicuro di non dover/voler vendere c'è una soluzione diversa:
1) divisione della proprietà tra i tuoi genitori e tuo zio;
2)donazione da parte dei tuoi genitori a tutti i figli;
3)riacquisto della quote dai tuoi fratelli con palese offerte delle quote da parte dei tuoi fratelli a te e transazione -reale- del denaro.
Attenzione però se hai bisogno di fare un mutuo sull'abitazione...

Se siete, dunque, tutti d'accordo interpellate un notaio o anche più di uno... e potrete valutare procedure costi e rischi dell'operazione che avete in mente!

Di più non so dirti...
Ciao

 

[Jrogin]

Personalmente sconsiglieri la seconda ipotesi perchè con i passaggi 2 e 3, poichè il bene sarebbe in futuro di difficile commercializzazione, cosa tra l'altro rilevata anche da fravveduto quando scrive:

Attenzione però se hai bisogno di fare un mutuo sull'abitazione...

ed infatti scrive anche:

se sei sicuro di non dover/voler vendere c'è una soluzione diversa

 

[fravveduto]

Sono contento che siamo tutti d'accordo!
Buona giornata a tutti e grazie per la collaborazione!
Saluti

 

[biziorm]

Bene,

In ogni caso io consiglierei, sentito il notaio, di dare luogo ad una divisione delle proprietà, fare uscire definitivamente tuo zio dalla comproprietà della casa cha interessa a te e dare luogo ad una compravendita tra te e i tuoi genitori soltanto!
Sempre per i problemi legati ad eventuali impugnazioni dell'atto per sospetta simulazione e dunque escludere eventuali legittimari di tuo zio.

Per le tue sorelle, puoi solo sperare che non ci ripensino una volta morti i tuoi genitori ed in ogni caso trasparenza di prezzo e transazione del denaro possono aiutare... ma chi impedisce che i tuoi genitori te lo restituiscano?

Intanto grazie per i chiarimenti molto precisi.

Solo 1 cosa: quanto tu consigli di dividere la proprietà e poi dare luogo ad una vendita dei miei genitori a me, parli di 2 atti diversi? ossia prima la divisione della proprietà (relativamente solo al subalterno relativo al secondo piano di mio interesse) e successivamente la vendita dei miei genitori a me? se si come si fa a dividere la proprietà?

Sicuramente poi mi rivolgerò al notaio con le idee più chiare almeno!!!!

 

[bolognaprogramme]

Deve intervenire un tecnico e fare un frazionamento della proprietà, così ognuno possiederà la sua parte.

Una volta fatto il frazionamento, i tuoi genitori venderanno a te la loro parte.

Ciao
Silvana

 

[fravveduto]

Purtroppo non ho la possibilità di consultare visura catastale e relativa scheda. Ma se è verosimile, come lo è, che la propietà è frazionata in due subalterni che individuano uno l'abitazione al primo piano (abitata da zio), l'altro l'abitazione al secondo piano (abitata da te); bisogna chiedere al notaio di provvedere ad un atto di divisione dove l'abitazione al primo piano viene ceduta al 100% a tuo zio e contestualmente l'abitazione al secondo piano diviene al 100% dei tuoi genitori.
Con lo stesso atto, poi (dipende cmq. dal notaio scelto) i tuoi genitori vendono a te (e a tua moglie se sei in comunione dei beni).
Le jouex soint fait!
C'è un aspetto, come ricordava il post precedente, il frazionamento del giardino a cura di un tecnico e il recepimento di tale frazionamento nell'atto di divisione e poi compravendita; a meno che decidiate un condominio x millesimi... ma poi se litigate sono guai!
Però adesso veramente ti serve il notaio!
Xchè è necessario entrare nel merito dei rapporti patrimoniali di famiglia e un'eventuale sistemazione ai fini della legittima eredità nei confronti dei famigliari che in questa sistemazione risulterebbero soccombenti!
In bocca al lupo!
Ciao