Unita' immobiliari indivise : meglio la donazione o un atto di divisione ?

[nicolaannunziata]

Salve
Ho un problema non da poco...

volevo delle delucidazioni su una donazione di immobili e sui costi.
Io, mio fratello e mia mamma abbiamo 4 unità immobiliari su cui siamo proprietari l'un l'altro del 33% degli immobili.
Questo è il valore catastale delle unità

unità 1) E 107.371
unità 2) E 70.279

unità 3) E 78.738
unità 4) E 85.896

Vorremmo trasferire il possesso in questo modo

Io : unità 1 - unità 2
mio fratello : unità 3 - unità 4

Quindi
io prenderei le unità 1-2 E 107.371 + E 70.279 =
totale E 177.650

mio fratello le unità 2-3 E 78.738 + 4) E 85.896 =
totale E 164.634


Vorrei sapere cosa conviene fare, se possiamo usufruire degli sgravi prima casa, se nell'atto viene riconosciuto (pagando quindi meno) almeno il terzo di proprietà che già ci appartiene,
a quanto ammonta all'incirca la spesa sull'imposta di donazione o su quella di divisione e quanto le spese notarili

Non ho capito peraltro se conviene fare una donazione o un atto di divisione...
Grazie mille

 

[ccc1956]

io non consiglierei mai una donazione.................meglio una divisione.

 

[arianna26]

anch'io consiglierei la divisione. il problema è la quota della mamma che deve necessariamente essere venduta o donata.

 

[sarastro]

Dunque, la madre vuole assicurare ai figli il possesso di due u.i. ciascuno. Non è possibile dividere il bene in comunione escludendo per intero uno dei comproprietari (in questo caso, la madre). La madre potrebbe donare la sua quota di comunione ai figli (50% a testa), e poi i figli potrebbero dividere. Vanno fatti i conti, ma credo che i costi della donazione sarebbero rilevanti.
Ci dovrebbe però essere un'altra via - da verificare con un notaio - se i fratelli non hanno intenzione di vendere le u.i nei prossimo futuro.
Si divide, e nel corso della divisione si prevede che la piena proprietà del 33% della madre sia trasformata in nuda proprietà di x u.i. Mi spiego: perchè la divisione sia effettuata correttamente e senza bisogno di conguagli in denaro (sui quali la tassazione è rilevante) bisogna che sia rispettato, almeno all'incirca, il valore di mercato delle quote di ciascuno dei comunisti. Dunque, se il 33% di piena proprietà della mamma vale 1000, si vede quanto vale la nuda proprietà delle u.i. (ci sono le tabelle) e le si assegna, nella divisione, la nuda proprietà del numero di u.i. equivalente a 1000. L'usufrutto di queste ultime viene diviso tra i due fratelli. Quando si aprirà la successione, all'usufrutto si aggiungerà la nuda proprietà, e i due fratelli avranno la piena proprietà degli immobili.

 

[salves]

Ciao nicolannunziata
Un'altra soluzione potrebbe essere di vendervi le relative quote degli appartaamenti tra i figli, e fare depositare un testamento che assegni la quota rimanente della madre al figlio a cui risulta la quota del 66,6% relativa agli atti di vendita sopra indicati.
Ciao salves

 

[sarastro]

Ciao nicolannunziata
Un'altra soluzione potrebbe essere di vendervi le relative quote degli appartaamenti tra i figli, e fare depositare un testamento che assegni la quota rimanente della madre al figlio a cui risulta la quota del 66,6% relativa agli atti di vendita sopra indicati.
Ciao salves

Non mi sembra una soluzione praticabile, perchè in una successione tra madre e figli la quota legittima dei figli dev'essere eguale. Il testamento depositato sarebbe impugnabile per lesione della quota legittima.

 

[salves]

Ma se i fratelli sono d'accordo li dovrebbe impugnare chi? forse i figli di questi? in quali tempi? non so se il gioco vale la candela procedere a questo.

 

[sarastro]

Per esperienza, suggerisco che è meglio non mettere nessuno in tentazione. Anche i fratelli più concordi possono, per ragioni valide e meno valide, discordare; e un testamento non solo contestabile, ma proprio invalido fin dall'inizio, può fornire l'occasione per una di quelle liti di famiglia che si trascinano per decenni. Insomma, io non lo farei. Poi ognuno decide a piacer suo.

 

[immobilgroup]

io vi consiglio di :
dividere tutto in tre parti con una divisione ;
dopo questo , vostra madre vi Vende la sua quota , per evitare donazioni che potrebbero in un futuro essere davoi impugnate .
per la tassazione e meglio che fate due conti con un notaio di vostra fiducia .
in bocca al lupo....!!!!!!