Vendita casa con contratto di affitto

[Liederman]

E' un po' che non scrivo qui per cui prima di tutto un saluto!!
Ho una domanda. Appartamento + box con contratto di locazione (cedolare secca). In caso di vendita mi risulta che il contratto di locazione passi così com'è all'aquirente, che subentra.
Cosa succede invece se si vuole vendere l'appartamento SENZA box? Come poter gestire secondo voi la divisione del contratto di locazione?

 

[uva]

Come poter gestire secondo voi la divisione del contratto di locazione?

Risolvendo il contratto in essere e stipulandone altri due con canoni di locazione separati, in quanto cambiano sia i proprietari/locatori sia i regimi fiscali.
L'acquirente subentra nel contratto di locazione dell'appartamento e potrà, a sua scelta, mantenere la cedolare secca o passare a regime ordinario.
Tu rimani proprietario/locatore del box in regime ordinario. Perché l'opzione per la cedolare è possibile solo quando il box è locato insieme all'immobile ad uso abitativo di cui è pertinenza.

 

[Liederman]

Risolvendo il contratto in essere e stipulandone altri due con canoni di locazione separati, in quanto cambiano sia i proprietari/locatori sia i regimi fiscali.
L'acquirente subentra nel contratto di locazione dell'appartamento e potrà, a sua scelta, mantenere la cedolare secca o passare a regime ordinario.
Tu rimani proprietario/locatore del box in regime ordinario. Perché l'opzione per la cedolare è possibile solo quando il box è locato insieme all'immobile ad uso abitativo di cui è pertinenza.

Grazie Uva.
Fare un (o due) nuovo contratto vuol dire però far ripartire il tempo dei 4+4 anni, quando invece l'attuale scade fra pochi mesi: l'acquirente non avrebbe assolutamente interesse. Piuttosto salta la vendita.

Mi viene in mente ora questa possibilità, cosa ne dite? Il contratto rimane anche con vendita del solo appartamento, i locatori diventano a questo punto due e si mettono d'accordo con una scrittura privata su come suddividere il canone, per es. 95% appartamento / 5% box. La scrittura viene registrata in Agenzia delle Entrate e vale ai fini fiscali. Quando fra pochi mesi il contratto termina naturalmente tanti saluti a tutti; ognuno avrà naturalmente interesse a far liberare i locali o il box entro la scadenza.
Nel caso salta la cedolare secca e si passa al regime ordinario.
Fattibile?

 

[uva]

l'attuale scade fra pochi mesi:

Non è chiaro se hai disdettato regolarmente il contratto in essere (con preavviso di almeno 6 mesi) e se si tratta della seconda scadenza contrattuale per cui non occorre motivare la disdetta del locatore.
In caso negativo, il contratto si rinnoverà tacitamente per il prossimo quadriennio.

 

[uva]

Fattibile?

Secondo me no.
Perché il nuovo proprietario dell'appartamento non può subentrare nella locazione del box che rimane di tua proprietà.
E viceversa tu non sei più locatore dell'appartamento, avendolo venduto a lui.

fra pochi mesi il contratto termina naturalmente

soltanto se la disdetta presentata dall'attuale locatore (ossia da te) è regolare.
Oppure se quel contratto viene disdettato dal conduttore.

 

[Liederman]

Non è chiaro se hai disdettato regolarmente il contratto in essere (con preavviso di almeno 6 mesi) e se si tratta della seconda scadenza contrattuale per cui non occorre motivare la disdetta del locatore.
In caso negativo, il contratto si rinnoverà tacitamente per il prossimo quadriennio.

Il contratto scade fra più di 6 mesi, mando naturalmente la disdetta nei termini (entro i 6 mesi quindi).

Secondo me no.
Perché il nuovo proprietario dell'appartamento non può subentrare nella locazione del box che rimane di tua proprietà.
E viceversa tu non sei più locatore dell'appartamento, avendolo venduto a lui.

senza speranza per la vendita quindi....