Venerdì e Lunedì nero per le borse, come investire nel mattone?

[Agrifoglio]

Salvo, ha centrato il problema, spesso ciò che è vero a Bergamo non si riscontra a Udine e quindi rimane difficile tracciare una ricetta immobiliare. Per rispondermi, le varie opportunità immobiliari di ognuno di noi, potrebbero suggerire ispirazioni utili, ma rimane difficile poter spiegare le singole peculiarità del mercato che ognuno di noi conosce.
Zanclag, parla di località turistiche e di investire in abitazioni per locazioni stagionali. Sono sicuro che lui ha trovato la località giusta, ne conosce il mercato, e ha la fortuna di avere un reddito soddisfacente, ma in genere, oggi, la durata dei soggiorni vacanzieri si è di molto accorciata, spesso le case non si affittano per più di una settimana, turn over veloci implicano maggiori oneri e danni. I canoni vacanzieri, tradizionalmente elusivi delle tasse, ora vengono maggiormente controllati.
Forse per eccesso di banalità nessuno ha ricordato che comprare a poco e rivendere a molto è il succo della vicenda, ma come si arrivi a far ciò e figlio di molte variabili, conoscenza del mercato, capacità di trattativa, naso, intuizione, capacità di dare valore aggiunto ad un immobile, ricerca mirata del locatore o futuro acquirente.
In questi giorni ho sentito dire che Milano e Roma sono due mercati che non tradiranno mai.

Allora, ognuno di noi ha le sue conoscenze, ma ditemi, con la crisi finanziaria di questo lunedì, i rischi all'orrizzonte, quali sono?
Come andrà per:
Per chi ha immobili?
Per chi ha mutui in corso?
Per chi ha redditi da locazioni?
Se uscissimo dall'Euro, remota possibilità, cosa succederebbe per i casi prospettati sopra?

 

[Adriano Giacomelli]

Per chi ha immobili, tanto male non andrà mai, di certo i nostri rischi od opportunità dipendono da molti fattori.
In un quadro ottimistico:
A) crisi finanziaria, incertezze della borsa, i risparmi e gli investimenti si canalizzano ulteriormente sull'immobiliare.
B) crisi generalizzata, meglio mattoni che certificati azionari.
C) lenta ripresa economica e conseguente rivalutazione delle quotazioni del mattone.
In un quadro pessimistico:
A) Crisi finanziaria e politica, incertezza e possibile "patrimoniale" ( 1 o 4 % di tassa sul patrimonio)
B) Effetto boomerang sugli immobili, con deprezzamento delle quotazioni immobiliari

Alla lunga si esce dall'Euro (possibilità remota) e ancora una volta il mattone reagirà meglio di valuta o azioni

 

[salvo cervino]

Adriano ha risposto in poche battute alle domande et relative perplessità legittimamente sollevate da Agrifoglio. Comunque al di la delle singole valutazioni personali in trasparenza si notano due concetti fondamentali, che il mattone rimane re incontrastato del mercato che può attrarre investimenti, creare posti di lavoro e plusvalenze legate ai limiti dei suoi investitori e cito Agrifoglio di cui condivido pienamente il pensiero in questo passaggio.

ciò che è vero a Bergamo non si riscontra a Udine e quindi rimane difficile tracciare una ricetta immobiliare

Il secondo concetto è che non ci si può improvvisare nel mondo del mattone, ci vuole una antica conoscenza del mercato ove si opera ed una capacità di adattamento non comune. In fine non perdiamo di vista che sua altezza mette al riparo di svalutazioni i nostri risparmi, ma avere contemporaneamente una rendita è esclusiva capacità di ipotizzare scenari economici credibili relativi al posto, al tipo e alla durata dell'intervento.

 

[gcaval]

Forse per eccesso di banalità nessuno ha ricordato che comprare a poco e rivendere a molto è il succo della vicenda, ma come si arrivi a far ciò e figlio di molte variabili, conoscenza del mercato, capacità di trattativa, naso, intuizione, capacità di dare valore aggiunto ad un immobile, ricerca mirata del locatore o futuro acquirente.

Benissimo. La domanda è: "è una cosa da tutti"?
Allora che ci siano pochi che sanno fare questo, non significa dire che il mattone è un bene rifugio. Fino a pochi anni fa il mattone si rivalutava per tutti, ogni famiglia mirava ad avere una o più case di proprietà, perché tanto il valore aumentava nel tempo. Non era necessario scorgere l'affare. Ovviamente chi aveva più intuito ne beneficiamo maggiormente. Ma anche uno poco sveglio, comprando una casa, si sentiva garantito rispetto al suo patrimonio. Oggi è ancora così?
Possiamo ancora ragionare in questo modo, ritenendo il mattone un bene rifugio per tutti?

La mia domanda è specifica. E' evidente che qualcuno saprà sempre e comunque fare buoni affari. Qui si parla di mercato immobiliare in generale, se il mattone, in generale, è ancora dotato di forte appeal...

 

[Marco Costa]

salve,
in scenari pessimistici di massima crisi penso che abbia ragione chi tempo fa posto' la battuta ...
"meglio un mattone d'oro" peccato che andava comprato un sei mesi fa'

alla domamda l'investimento immobiliare " e' una cosa per tutti?"
Se viene acquistato per mettere al riparo il proprio capitale .... risponderei di si anche perche' penso che "uno poco sveglio" non vada a comprare casa in luoghi che non conosce , o all'estero o a Dubai, ma preferisca qualcosa di vicino , controllabile, tangibile, piacevole e facilmente raggiungibile (conseguentemente un'acquisto oculato e consapevole)
Se invece parliamo di un'acquisto mirato, per avere una rendita maggiore degli interessi bancari ... risponderei che oggi sicuramente e' piu' difficile e meno alla portata di tutti
saluti Marco

 

[salvo cervino]

x gcaval, Marco ha risposto come al solito in maniera puntuale e precisa

e viene acquistato per mettere al riparo il proprio capitale .... risponderei di s

e poi continuando

Se invece parliamo di un'acquisto mirato, per avere una rendita maggiore degli interessi bancari ... risponderei che oggi sicuramente e' piu' difficile e meno alla portata di tutti

NON c'è più alcun commento da fare, aggiungerei solamente che gli investimenti (veri) con rendita è per pochi eletti o clienti di questi.
Un saluto circolare
Salvo

 

[gcaval]

alla domamda l'investimento immobiliare " e' una cosa per tutti?"
Se viene acquistato per mettere al riparo il proprio capitale .... risponderei di si

Dunque, se io fossi una persona di ceto medio, con un certo gruzzolo in banca, tu oggi, o anche un paio di anni fa, mi consiglieresti/avresti consigliato di acquistare casa per mio figlio, rassicurandomi che il capitale sarebbe stato al sicuro così, senza rischio di svalutazione. Interpreto bene?

 

[salvo cervino]

gcaval è più o meno così, bisogna vedere: come, dove e quanto investire, oltre che i tempi di immobilizzazione. Ti faccio un esempio un mio cliente di Catania ha investito fine 2001 inizi 2002 circa £.350.000.000 PARI GROSSO MODO A €.175.000 acquisendo due appartamentini in zona periferica ma servita bene. Nel 2007 ne ha venduto uno a €.145.000
Non commento ulteriormente. Tutto dipende dal valore che dai alle variabili che condizionano il sistema investimento.

 

[Marco Costa]

Dunque, se io fossi una persona di ceto medio, con un certo gruzzolo in banca, tu oggi, o anche un paio di anni fa, mi consiglieresti/avresti consigliato di acquistare casa per mio figlio, rassicurandomi che il capitale sarebbe stato al sicuro così, senza rischio di svalutazione. Interpreto bene?

ciao ,
io si te lo avrei consigliato , e sarebbe stato un consiglio dato con il cuore
Personalmente (semplice dipendente di ditta privata con famiglia 4componenti monoreddito) nel Dicembre 2008 pur senza fondi ... ho acquistato una piccola casetta nella periferia di un paesino (2000anime) a 7km da casa mia, per qualche decina di migliaia di euro, dato che mi pareva un'affare per posizione, stato di fatto e manutenzione.
A parte che dopo qualche mese sono stato contattato da tecnocasa se volevo rivenderla aggiungendone una decina di migliaia (di euro), ma siccome non era mia intenzione venderla e nemmeno lasciarci crescere le ortiche (come magari potevano permettersi di fare gli investitori immobiliari di 10anni fa').... ho cominciato a fare personalmente lavoretti di manutenzione a persiane, infissi interni, tinteggiatura interna ed esterna , qualche piccolo intervento da parte di un muratore ... migliorandone decisamente l'aspetto
Poi maturando/realizzando i miei sogni ho deciso di farla diventare un piccolo affittacamere (il posto e' bello ma non turisticamente conosciuto) nei periodi in cui non la affitto a turisti (primavera, autunno e capodanno) ho scoperto un grande mercato di neo separati, di giovani che vogliono provare qualche mese a convivere, a impensabili lavoratori occasionali a contratto o progetto(insegnati, postini, imbianchini del Sud o esteri, rapresentanti, guardie/promoter nei supermercati o in nuovi negozi in franciasing), a famiglie che per non stressarsi vi traslocano per una settimana per tinteggiare l'interno della loro casa, oppure coppie che dato disdetta a contratto di affitto hanno avuto lungaggini con l'impresa che doveva consegnargli l'alloggio o la casa nuova in costruzione, ecc, ecc.....Il tutto mi arriva tramite pubblicita' fatta internet ... con inserzioni esclusivamente in siti gratuiti, blog, forum ecc ... inoltre non sono soggetto a contratti di locazione capestro
Sono fiscalmente in regola, ci pago le tasse e la rata del mutuo (prima avanzavo qualcosa ora con l'umento dei tassi non piu') , qualche volta me la godo per farci una grigliata con gli amici ... tra 15 anni diventera' la mia pensione aggiuntiva ... oppure l'abitazione di uno dei figli ( se rimangono in Italia .. visto l'andazzo attuale) ... oppure chissa' ..... se i tempi (bancariamente parlando) peggiorano provo a chiudere il debito con un'acconto del mio TFR che tanto e' li' dormiente in azienda dove non matura alcun interesse ...anzi si svaluta sempre piu'
Se mi guardo intorno oggi (anche tramite internet) vedo che i prezzi al mq in zona sono gli stessi di quelli da me pagati per ruderi da ristrutturare messi peggio, mentre per case abitabili e ben posizionate sono maggiori, e non solo lievemente, di quando acquistai nel Dic2008, poi dal richiedere al realizzare tu mi insegni che ce ne passa ... pero' ! !
Inoltre il mio pensiero e' che se acquisti con un capitale tuo e poi hai impellenti necessita' di liquidita' poi sempre fare successivamente un mutuo dando come garanzia la casa quindi non e' un'investimento immobilizzante

Gcaval scusa noto ora quanto sono contorto nell'esprimere i miei pensieri ....abbiate pazienza ma e' un mio vecchio difetto inoltre scrivo di fretta e non correggo ......
cordiali saluti Marco

 

[salvo cervino]

Marco sei stato lineare e preciso, hai reso comprensibile la tipologia di investimento che hai fatto e condivido la tua scelta che è sicuramente vincente. Ti sei meritato un piaciuto a pieno titolo. Non so se sarà possibile parlarne in questo forum ma vorrei addentrarmi nelle valutazioni e nei problemi di scelta, ma sempre riferiti a situazioni reali e localizzate.
Un caro saluto a tutti.
Salvo