bartolini3

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Possiedo un appartamento in un condominio e la comproprietà del terreno su cui è sorto il condominio. Nella parte residua dalla costruzione sono stati realizzati 22 posti auto.
Il condominio era inizialmente costituito da 22 appartamenti e da 4 vani cantina semi interrata.
Nel tempo dai 4 vani cantina sono stati ricavati 10 mini appartamenti che , pur non avendo i necessari requisiti igienico sanitari, con i vari condoni hanno ottenuto anche l’abitabilità.
I proprietari di questi mini appartamenti , monolocali piccolissimi , vogliono far valere un pari uso sui 22 posti auto.
Premetto che il terreno fu acquistato a millesimi da coloro che poi concedendosi reciprocamente il diritto di costruire lasciarono in comune il terreno.
Nel rogito si legge che ogni acquirente del terreno costruirà , a propria cura e spese la porzione di fabbricato rispettivamente indicate , porzioni che rimarranno pertanto di piena ed esclusiva proprietà dei loro rispettivi costruttori .
Da una sentenza che ha interessato il condominio si ricava che il rogito dal quale è nato il condominio si compone di due parti :
-nella prima si acquista il terreno , non in parti uguali, ma a millesimi .
- gli stessi che hanno acquistato il terreno si concedono reciprocamente il diritto di costruire , in
proprio , il proprio appartamento, corrispondente in millesimi al terreno che ognuno ha
acquistato.
Secondo il giudice il fabbricato ora condominio è nato costituendo il diritto di superficie ex 952 c.c.
Domando se è possibile gestire la questione secondo le regole della comunione e non del condominio , regolando l’utilizzo dei posti auto ( del terreno) per quote e non secondo il pari uso previsto dalle norme del c.c. che riguardano il condominio.
Un questo modo potremmo riuscire a comporre la questione dei posti auto.
Vorrei capire bene diritti e doveri, e per questo chiedo aiuto, per poter poi risolvere la questione assieme agli altri comproprietari

Carlo B.
 

fatti neri

Membro Attivo
parcheggio su terreno condominiale

Possiedo un appartamento in un condominio e la comproprietà del terreno su cui è sorto il condominio. Nella parte residua dalla costruzione sono stati realizzati 22 posti auto.
Il condominio era inizialmente costituito da 22 appartamenti e da 4 vani cantina semi interrata.
Nel tempo dai 4 vani cantina sono stati ricavati 10 mini appartamenti che , pur non avendo i necessari requisiti igienico sanitari, con i vari condoni hanno ottenuto anche l’abitabilità.
I proprietari di questi mini appartamenti , monolocali piccolissimi , vogliono far valere un pari uso sui 22 posti auto.
Premetto che il terreno fu acquistato a millesimi da coloro che poi concedendosi reciprocamente il diritto di costruire lasciarono in comune il terreno.
Nel rogito si legge che ogni acquirente del terreno costruirà , a propria cura e spese la porzione di fabbricato rispettivamente indicate , porzioni che rimarranno pertanto di piena ed esclusiva proprietà dei loro rispettivi costruttori .
Da una sentenza che ha interessato il condominio si ricava che il rogito dal quale è nato il condominio si compone di due parti :
-nella prima si acquista il terreno , non in parti uguali, ma a millesimi .
- gli stessi che hanno acquistato il terreno si concedono reciprocamente il diritto di costruire , in
proprio , il proprio appartamento, corrispondente in millesimi al terreno che ognuno ha
acquistato.
Secondo il giudice il fabbricato ora condominio è nato costituendo il diritto di superficie ex 952 c.c.
Domando se è possibile gestire la questione secondo le regole della comunione e non del condominio , regolando l’utilizzo dei posti auto ( del terreno) per quote e non secondo il pari uso previsto dalle norme del c.c. che riguardano il condominio.
Un questo modo potremmo riuscire a comporre la questione dei posti auto.
Vorrei capire bene diritti e doveri, e per questo chiedo aiuto, per poter poi risolvere la questione assieme agli altri comproprietari

Carlo B.

Lei non ha specificato se i proprietari sono sempre gli stessi: ha citato un condono per l'abitabilità a seguito di un cambio di destinazione d'uso, ma non se antecedentemente è stata fatta PRIMA la compravendita delle cantine e POI cambiato l'uso, quindi se c'è stata una vendita si deve vedere cosa è riportato nell'atto se con diritti ssul terreno o meno, perchè se il condominio utilizza l'articolo 1108 che riguarda il miglior godimento dei beni comuni come lo è un parcheggio, i proprietari dell'area possono con i DUE TERZI della maggioranza dei millesimi cchiedere legittimamente una variazione senza cambiarne la destinazione d'uso, ad esempio orari e/o rotazione iinoltre se questo regolamento è già esistente vale questo discorso della semplice verbalizzazione con assemblea, altrimenti se è da costituire occorre la totalità dei proprietari e un atto notarile ove si deposita il regolamento stesso con le tabelle millesimali allegate.cordiali saluti
 

bartolini3

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Dei proprietari non tutti sono gli stessi ma per semplificare suggerisco di considerare che siano gli stessi e consideriamo anche che solo i 4 vani al pano cantina semi interrata sia stati trasformati in appartamenti.
Premesso che il terreno non fu acquistato in parti uguali ma per quote diverse , come risulta dal rogito.
Premesso che sia stato costituito un diritto di superficie .
Premesso che il terreno residuo dalla costruzione non sia entrato in condominio, questo perchè il diritto di superficie impedisce l'accessione.
Vorrei sostenere che tutti i condomini anche quelli aggiunti hanno diritto di parcheggio proporzionale alla loro quota di proprietà del terreno e non un pari uso.
 

fatti neri

Membro Attivo
Dei proprietari non tutti sono gli stessi ma per semplificare suggerisco di considerare che siano gli stessi e consideriamo anche che solo i 4 vani al pano cantina semi interrata sia stati trasformati in appartamenti.
Premesso che il terreno non fu acquistato in parti uguali ma per quote diverse , come risulta dal rogito.
Premesso che sia stato costituito un diritto di superficie .
Premesso che il terreno residuo dalla costruzione non sia entrato in condominio, questo perchè il diritto di superficie impedisce l'accessione.
Vorrei sostenere che tutti i condomini anche quelli aggiunti hanno diritto di parcheggio proporzionale alla loro quota di proprietà del terreno e non un pari uso.

francamente la discussioni mi assorbe come una spugna perchè ho acuistato nel 2007 un appartamento facente parte di villa qudrifamiliare, in realtà rifrazionata e, è l'UNICA ad esserlo rispetto alle altre che sono bi-trifamiliari.
detto le ville hanno una stada privata per accedere, e detto che la mia e altre due da un lato confinano con la stada colunale, il costruttore della mia ha lasciato l'ingresso originale, cioè il piano terra sulla strada privata, mentre il mio appartamento insieme al piano superiore che completa la villa accede da strada comunale come il vicino, quindi siamo in solo tre proprietari ad accedere da strda comunale. che è successo dopo 5 anni? i proprietari che guardano sulla strada privata "per motivi di viabilità" hanno pitturato dei pseudo posti auto di fronte le loro ville.......e io mi chiedo come lei se, dato che possiedo per rogito per quota la proprietà come pure il restante proprietario sopra, se ho diritto ad avere, magari in comunione con altri, un posto pure io.
ho chiesto lumi ai signori pittori....e mi hanno detto che NON è esclusivo....si ma facile a dirsi quando ci abiti e sappiamo come funziona...chiaramente o è sempre pieno o ti guardano storto.
ho pensato di fare un esposto, ma non so come metterla dato che è una strada privata, che poi che significa privata se è collegata a due strade comunali e non ci sono cancelli è tutto da capire.
fatto sta che i signori pittori senza titolo e senza averlo pagato adesso hanno il posto auto, pure di dimensioni diverse.....incredibile ma vero c'è chi lo ha fatto in base al mezzo: chi più lungo e chi anche più largo.
roba da gabibbo.
grazie a tutti coloro che sono in grado di interpretare e cordiali saluti sempre a tutti da fatti neri
 

bartolini3

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Mi sembra che nel precedente intervento sia stato introdotto un altro caso , molto complicato e diverso da quello del diritto di superficie e posti auto problematici, tra l'altro gia di difficile soluzione , sarebbe meglio che per questo caso l'interessato aprisse una nuova discussione. In ogni caso io consiglio al proponente di partire impostando la questione dalla analisi dei rogiti , dalle visure e planimetrie catastali. Altrimenti non è possibile dare suggerimenti.
 

fatti neri

Membro Attivo
posti auto condominiali

Mi sembra che nel precedente intervento sia stato introdotto un altro caso , molto complicato e diverso da quello del diritto di superficie e posti auto problematici, tra l'altro gia di difficile soluzione , sarebbe meglio che per questo caso l'interessato aprisse una nuova discussione. In ogni caso io consiglio al proponente di partire impostando la questione dalla analisi dei rogiti , dalle visure e planimetrie catastali. Altrimenti non è possibile dare suggerimenti.

appunto,,,,, sul rogito risulta che tutti hanno in millesimi una quota del il terreno su cui sorgono le ville, compreso fronti stradali e strada privata, quindi pur volendo fare un esposto al comune mi troverei a discutere di una proprietà privata che i furbastri si stanno accaparrando per il solo fatto che la loro casa è di fronte l'area che pitturano ma, secondo il rogito NON è loro bensì di tutti, come scommetto si ricorderanno il giorno che ci sarà da riasfaltare e quindi dividere la spesa. per il condominio l'articolo 1108 chiarisce molto in tema di fruibilità, ma non è il mio caso, magari.
cordiali saluti
 

bartolini3

Membro Ordinario
Proprietario Casa
proviamo a risolvere il tuo caso, poi mi aiuti a risolvere il mio. A mio parere solo i documenti possono dare delle risposte.
In ogni caso provo ad andare avanti. Vi sono dei fabbricati , compresi il tuo e vi sono dei terreni . Ogni terreno appartiene a qualcuno che lo ha acquistato. Qualche terreno con la costruzione dei fabbricati può essere entrato in condominio oppure può essere rimasto proprietà privata di qualcuno che lo aveva acquistato.
Devi procurarti le visure catastali e le mappe catastali e con i rogiti alla mano potrai capire diritti e doveri.
Per risolvere il mio caso io ho preso questa strada , i due casi sono diversi ma le modalità di controllo può essere lo stesso.
Se fai una piantina con i fabbricati, la strada etc. con le dovute indicazioni potrò capire meglio il problema.
Premetto che sono un tecnico , ma non in questo ramo. Mi do da fare con alcuni condomini condomini e mi sono fatto alcune esperienze.
 

fatti neri

Membro Attivo
parcheggio condominiale

proviamo a risolvere il tuo caso, poi mi aiuti a risolvere il mio. A mio parere solo i documenti possono dare delle risposte.
In ogni caso provo ad andare avanti. Vi sono dei fabbricati , compresi il tuo e vi sono dei terreni . Ogni terreno appartiene a qualcuno che lo ha acquistato. Qualche terreno con la costruzione dei fabbricati può essere entrato in condominio oppure può essere rimasto proprietà privata di qualcuno che lo aveva acquistato.
Devi procurarti le visure catastali e le mappe catastali e con i rogiti alla mano potrai capire diritti e doveri.
Per risolvere il mio caso io ho preso questa strada , i due casi sono diversi ma le modalità di controllo può essere lo stesso.
Se fai una piantina con i fabbricati, la strada etc. con le dovute indicazioni potrò capire meglio il problema.
Premetto che sono un tecnico , ma non in questo ramo. Mi do da fare con alcuni condomini condomini e mi sono fatto alcune esperienze.

c'è poco da verificare: quando acquistai ho preso visione dell'acquisto del terreno della parte venditrice con relativa planimetria che è allegata alla concessione. ora dopo la vendita risulta che ogni proprietario ha il suo bel sub per la parte abitativa e un sub per il suo parcheggio pertinenziale + la quota in millesimi per quel che riguardano le aree comuni come appunto la strada privata che contiene le linee comuni della fogna, del gas,dell'acqua, illuminazione privata e su cui appunto sopra si accede a gran parte delle ville. Infatti i signori PITTORI alla domanda NEGANO che si sono appropriati dei posti auto che MAI la parte venditrice ha creato, ma DI FATTO questi signori con una bomboletta gialla hanno delimitato con la scusa della viabilità delle aree comuni per utilizzarle a scopo personal-issimooooooo senza minimamente tenere conto di nessun criterio: ne legale ne consenziente da parte dei restanti proprietari.Preciso che non esiste condominio, ma siamo legati solo da un legame dominicale sul rogito.
 

fatti neri

Membro Attivo
@bartolini3

secondo me, la tua situazione è che qualcuno che già si è messo i soldi in tasca favorirà tacitamente la parte che tu ritieni in difetto con l'articolo 1108: con i due terzi dei millesimi ti fregheranno.
Dico questo perchè rileggendo la domanda in origine ho letto che già esisteva un condominio.
quindi aggireranno il NOCCIOLO che poni con l'art.1108 e i millesimi, tanto già si saranno accordati e non potrai fare altro che opposizione entro trenta giorni dal verbale se presenzi o trenta dalla notifica del verbale di assemblea....oppure invita chi la pensa come te a non presenziare in modo che non raggiungono mai i due terzi ogni qualvolta viene indicato il punto alla prossima riunione di condominio.
purtroppo, amico mio, sei perdente....tecnico o meno il condominio esisteva, quindi non gli serve il 100% dei consensi ma con 2/3 cambieranno le regole del gioco in quanto lo prevede la legge se non ne cambiano la destinazione d'uso...e fatta la modifica faranno a seguito l'inganno: ad esempio a rotazione o orario.
se avete un'area fruibile vi conviene deliberare per utilizzarla per altro parcheggio, e qui essendo innovazione che non obbliga, le regole del gioco per manutenzione e utilizzo le puoi stabilire in base a chi paga i lavori e si accolla più oneri di mantenimento.
Non penso comunque che senza il 100% dei consensi dei proprietari un terzo possa usare le parti comuni se queste non sono riportate sul rogito: a me chiedi sempre il rogito e me lo sono riletto, ma TU perchè non chiedi all'amministratore gli estremi di questi atti ( dato che non è tenuto a darteli) ed essendo pubblico non ne richiedi copia allora? se non sei in grado rivolgiti ad un legale.
p.s. ricordati i 2/3 all'assemblea.TRADOTTO non andare e convinci altri a fare lo stesso per prendere tempo.
 

bartolini3

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Risposta a "fatti neri " inon possiamo parlare contemporaneamente delle due questioni,la mia e la tua.
Suggerisco perciò per il momento di parlare solo della tua.
Nella penultima tua risposta leggo " quando acquistai ho preso visione dell'acquisto del terreno della parte venditrice con relativa planimetria che è allegata alla concessione " se non sbaglio questo significa che il costruttore ti ha fatto vedere che lui aveva acquistato il terreno.
Poi dici che "dopo la vendita risulta che ogni proprietario ha il suo bel sub per la parte abitativa e un sub per il suo parcheggio pertinenziale " e certamente ogni proprietario è padrone indiscusso di ciò che dagli atti risulta proprietario.
Proseguendo dici che i proprietari di cui sopra hanno anche acquistato " la quota in millesimi per quel che riguardano le aree comuni come appunto la strada privata "
Per quanto riguarda questa parte : dato che si parla di millesimi , penso nei relativi rogiti , esiste una tabella millesimale dove sono scritti i millesimi di ciascuno e questo potrebbe chiarire chi ha diritto oppure non lo ha.
Inoltre ti do un altro spunto; io in un caso simile feci fare una ricerca catastale e per un mio contratto alla conservatoria c'erano " le note" , è un foglio nel quale a momento della registrazione dei contratti si specificano diritti e doveri così come proprietà comuni e similari.
Quanto dici di fogne , illuminazione e ingresso rimasto anche sulla strada privata , certamente c'è una servitù a tuo favore . Quanto ad altri diritti li hai solo se trovi per questo dei riscontri documentali.
Con questo non pretendo di diffondere verità, ma è solo la mia opinione e per te può essere motivo di riflessione.
 

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