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  1. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Possiedo un appartamento in un condominio e la comproprietà del terreno su cui è sorto il condominio. Nella parte residua dalla costruzione sono stati realizzati 22 posti auto.
    Il condominio era inizialmente costituito da 22 appartamenti e da 4 vani cantina semi interrata.
    Nel tempo dai 4 vani cantina sono stati ricavati 10 mini appartamenti che , pur non avendo i necessari requisiti igienico sanitari, con i vari condoni hanno ottenuto anche l’abitabilità.
    I proprietari di questi mini appartamenti , monolocali piccolissimi , vogliono far valere un pari uso sui 22 posti auto.
    Premetto che il terreno fu acquistato a millesimi da coloro che poi concedendosi reciprocamente il diritto di costruire lasciarono in comune il terreno.
    Nel rogito si legge che ogni acquirente del terreno costruirà , a propria cura e spese la porzione di fabbricato rispettivamente indicate , porzioni che rimarranno pertanto di piena ed esclusiva proprietà dei loro rispettivi costruttori .
    Da una sentenza che ha interessato il condominio si ricava che il rogito dal quale è nato il condominio si compone di due parti :
    -nella prima si acquista il terreno , non in parti uguali, ma a millesimi .
    - gli stessi che hanno acquistato il terreno si concedono reciprocamente il diritto di costruire , in
    proprio , il proprio appartamento, corrispondente in millesimi al terreno che ognuno ha
    acquistato.
    Secondo il giudice il fabbricato ora condominio è nato costituendo il diritto di superficie ex 952 c.c.
    Domando se è possibile gestire la questione secondo le regole della comunione e non del condominio , regolando l’utilizzo dei posti auto ( del terreno) per quote e non secondo il pari uso previsto dalle norme del c.c. che riguardano il condominio.
    Un questo modo potremmo riuscire a comporre la questione dei posti auto.
    Vorrei capire bene diritti e doveri, e per questo chiedo aiuto, per poter poi risolvere la questione assieme agli altri comproprietari

    Carlo B.
     
  2. fatti neri

    fatti neri Nuovo Iscritto

    parcheggio su terreno condominiale

    Lei non ha specificato se i proprietari sono sempre gli stessi: ha citato un condono per l'abitabilità a seguito di un cambio di destinazione d'uso, ma non se antecedentemente è stata fatta PRIMA la compravendita delle cantine e POI cambiato l'uso, quindi se c'è stata una vendita si deve vedere cosa è riportato nell'atto se con diritti ssul terreno o meno, perchè se il condominio utilizza l'articolo 1108 che riguarda il miglior godimento dei beni comuni come lo è un parcheggio, i proprietari dell'area possono con i DUE TERZI della maggioranza dei millesimi cchiedere legittimamente una variazione senza cambiarne la destinazione d'uso, ad esempio orari e/o rotazione iinoltre se questo regolamento è già esistente vale questo discorso della semplice verbalizzazione con assemblea, altrimenti se è da costituire occorre la totalità dei proprietari e un atto notarile ove si deposita il regolamento stesso con le tabelle millesimali allegate.cordiali saluti
     
  3. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Dei proprietari non tutti sono gli stessi ma per semplificare suggerisco di considerare che siano gli stessi e consideriamo anche che solo i 4 vani al pano cantina semi interrata sia stati trasformati in appartamenti.
    Premesso che il terreno non fu acquistato in parti uguali ma per quote diverse , come risulta dal rogito.
    Premesso che sia stato costituito un diritto di superficie .
    Premesso che il terreno residuo dalla costruzione non sia entrato in condominio, questo perchè il diritto di superficie impedisce l'accessione.
    Vorrei sostenere che tutti i condomini anche quelli aggiunti hanno diritto di parcheggio proporzionale alla loro quota di proprietà del terreno e non un pari uso.
     
  4. fatti neri

    fatti neri Nuovo Iscritto

    francamente la discussioni mi assorbe come una spugna perchè ho acuistato nel 2007 un appartamento facente parte di villa qudrifamiliare, in realtà rifrazionata e, è l'UNICA ad esserlo rispetto alle altre che sono bi-trifamiliari.
    detto le ville hanno una stada privata per accedere, e detto che la mia e altre due da un lato confinano con la stada colunale, il costruttore della mia ha lasciato l'ingresso originale, cioè il piano terra sulla strada privata, mentre il mio appartamento insieme al piano superiore che completa la villa accede da strada comunale come il vicino, quindi siamo in solo tre proprietari ad accedere da strda comunale. che è successo dopo 5 anni? i proprietari che guardano sulla strada privata "per motivi di viabilità" hanno pitturato dei pseudo posti auto di fronte le loro ville.......e io mi chiedo come lei se, dato che possiedo per rogito per quota la proprietà come pure il restante proprietario sopra, se ho diritto ad avere, magari in comunione con altri, un posto pure io.
    ho chiesto lumi ai signori pittori....e mi hanno detto che NON è esclusivo....si ma facile a dirsi quando ci abiti e sappiamo come funziona...chiaramente o è sempre pieno o ti guardano storto.
    ho pensato di fare un esposto, ma non so come metterla dato che è una strada privata, che poi che significa privata se è collegata a due strade comunali e non ci sono cancelli è tutto da capire.
    fatto sta che i signori pittori senza titolo e senza averlo pagato adesso hanno il posto auto, pure di dimensioni diverse.....incredibile ma vero c'è chi lo ha fatto in base al mezzo: chi più lungo e chi anche più largo.
    roba da gabibbo.
    grazie a tutti coloro che sono in grado di interpretare e cordiali saluti sempre a tutti da fatti neri
     
  5. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Mi sembra che nel precedente intervento sia stato introdotto un altro caso , molto complicato e diverso da quello del diritto di superficie e posti auto problematici, tra l'altro gia di difficile soluzione , sarebbe meglio che per questo caso l'interessato aprisse una nuova discussione. In ogni caso io consiglio al proponente di partire impostando la questione dalla analisi dei rogiti , dalle visure e planimetrie catastali. Altrimenti non è possibile dare suggerimenti.
     
  6. fatti neri

    fatti neri Nuovo Iscritto

    posti auto condominiali

    appunto,,,,, sul rogito risulta che tutti hanno in millesimi una quota del il terreno su cui sorgono le ville, compreso fronti stradali e strada privata, quindi pur volendo fare un esposto al comune mi troverei a discutere di una proprietà privata che i furbastri si stanno accaparrando per il solo fatto che la loro casa è di fronte l'area che pitturano ma, secondo il rogito NON è loro bensì di tutti, come scommetto si ricorderanno il giorno che ci sarà da riasfaltare e quindi dividere la spesa. per il condominio l'articolo 1108 chiarisce molto in tema di fruibilità, ma non è il mio caso, magari.
    cordiali saluti
     
  7. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    proviamo a risolvere il tuo caso, poi mi aiuti a risolvere il mio. A mio parere solo i documenti possono dare delle risposte.
    In ogni caso provo ad andare avanti. Vi sono dei fabbricati , compresi il tuo e vi sono dei terreni . Ogni terreno appartiene a qualcuno che lo ha acquistato. Qualche terreno con la costruzione dei fabbricati può essere entrato in condominio oppure può essere rimasto proprietà privata di qualcuno che lo aveva acquistato.
    Devi procurarti le visure catastali e le mappe catastali e con i rogiti alla mano potrai capire diritti e doveri.
    Per risolvere il mio caso io ho preso questa strada , i due casi sono diversi ma le modalità di controllo può essere lo stesso.
    Se fai una piantina con i fabbricati, la strada etc. con le dovute indicazioni potrò capire meglio il problema.
    Premetto che sono un tecnico , ma non in questo ramo. Mi do da fare con alcuni condomini condomini e mi sono fatto alcune esperienze.
     
  8. fatti neri

    fatti neri Nuovo Iscritto

    parcheggio condominiale

    c'è poco da verificare: quando acquistai ho preso visione dell'acquisto del terreno della parte venditrice con relativa planimetria che è allegata alla concessione. ora dopo la vendita risulta che ogni proprietario ha il suo bel sub per la parte abitativa e un sub per il suo parcheggio pertinenziale + la quota in millesimi per quel che riguardano le aree comuni come appunto la strada privata che contiene le linee comuni della fogna, del gas,dell'acqua, illuminazione privata e su cui appunto sopra si accede a gran parte delle ville. Infatti i signori PITTORI alla domanda NEGANO che si sono appropriati dei posti auto che MAI la parte venditrice ha creato, ma DI FATTO questi signori con una bomboletta gialla hanno delimitato con la scusa della viabilità delle aree comuni per utilizzarle a scopo personal-issimooooooo senza minimamente tenere conto di nessun criterio: ne legale ne consenziente da parte dei restanti proprietari.Preciso che non esiste condominio, ma siamo legati solo da un legame dominicale sul rogito.
     
  9. fatti neri

    fatti neri Nuovo Iscritto

    @bartolini3

    secondo me, la tua situazione è che qualcuno che già si è messo i soldi in tasca favorirà tacitamente la parte che tu ritieni in difetto con l'articolo 1108: con i due terzi dei millesimi ti fregheranno.
    Dico questo perchè rileggendo la domanda in origine ho letto che già esisteva un condominio.
    quindi aggireranno il NOCCIOLO che poni con l'art.1108 e i millesimi, tanto già si saranno accordati e non potrai fare altro che opposizione entro trenta giorni dal verbale se presenzi o trenta dalla notifica del verbale di assemblea....oppure invita chi la pensa come te a non presenziare in modo che non raggiungono mai i due terzi ogni qualvolta viene indicato il punto alla prossima riunione di condominio.
    purtroppo, amico mio, sei perdente....tecnico o meno il condominio esisteva, quindi non gli serve il 100% dei consensi ma con 2/3 cambieranno le regole del gioco in quanto lo prevede la legge se non ne cambiano la destinazione d'uso...e fatta la modifica faranno a seguito l'inganno: ad esempio a rotazione o orario.
    se avete un'area fruibile vi conviene deliberare per utilizzarla per altro parcheggio, e qui essendo innovazione che non obbliga, le regole del gioco per manutenzione e utilizzo le puoi stabilire in base a chi paga i lavori e si accolla più oneri di mantenimento.
    Non penso comunque che senza il 100% dei consensi dei proprietari un terzo possa usare le parti comuni se queste non sono riportate sul rogito: a me chiedi sempre il rogito e me lo sono riletto, ma TU perchè non chiedi all'amministratore gli estremi di questi atti ( dato che non è tenuto a darteli) ed essendo pubblico non ne richiedi copia allora? se non sei in grado rivolgiti ad un legale.
    p.s. ricordati i 2/3 all'assemblea.TRADOTTO non andare e convinci altri a fare lo stesso per prendere tempo.
     
  10. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Risposta a "fatti neri " inon possiamo parlare contemporaneamente delle due questioni,la mia e la tua.
    Suggerisco perciò per il momento di parlare solo della tua.
    Nella penultima tua risposta leggo " quando acquistai ho preso visione dell'acquisto del terreno della parte venditrice con relativa planimetria che è allegata alla concessione " se non sbaglio questo significa che il costruttore ti ha fatto vedere che lui aveva acquistato il terreno.
    Poi dici che "dopo la vendita risulta che ogni proprietario ha il suo bel sub per la parte abitativa e un sub per il suo parcheggio pertinenziale " e certamente ogni proprietario è padrone indiscusso di ciò che dagli atti risulta proprietario.
    Proseguendo dici che i proprietari di cui sopra hanno anche acquistato " la quota in millesimi per quel che riguardano le aree comuni come appunto la strada privata "
    Per quanto riguarda questa parte : dato che si parla di millesimi , penso nei relativi rogiti , esiste una tabella millesimale dove sono scritti i millesimi di ciascuno e questo potrebbe chiarire chi ha diritto oppure non lo ha.
    Inoltre ti do un altro spunto; io in un caso simile feci fare una ricerca catastale e per un mio contratto alla conservatoria c'erano " le note" , è un foglio nel quale a momento della registrazione dei contratti si specificano diritti e doveri così come proprietà comuni e similari.
    Quanto dici di fogne , illuminazione e ingresso rimasto anche sulla strada privata , certamente c'è una servitù a tuo favore . Quanto ad altri diritti li hai solo se trovi per questo dei riscontri documentali.
    Con questo non pretendo di diffondere verità, ma è solo la mia opinione e per te può essere motivo di riflessione.
     
  11. fatti neri

    fatti neri Nuovo Iscritto

    @bartolini3

    grazie, deco sentire gli altri tre proprietari della villa dove ho il mio appartamento: se da solo sono certo farò un buco nell'acqua avendo pochi millesimi, insieme saremo di certo vincenti, a meno che non esce che ha diritto solo chi ha il fronte stradale davanti l'accesso, il che significa che solo il proprietario del piano terra potrà reclamare il posto auto avendo io e altro proprietario sopra accesso da via comunale.
    IN OGNI CASO ribadisco che i signori pittori NEGANO che sono ad uso esclusivo, sapendo che commettono un abuso madornale....il che la dice lungaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
    cordiali saluti, dall'amico fatti neri
     
  12. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Scusa la mia franchezza, ma a me sembra che io parlo una lingua e tu ne parli un'altra.essere in tanti o pochi non conta nulla. Quello che conta non sono i discorsi ma un preciso diritto che si fonda su documenti e quindi è prova di questo diritto.Quanto ai cosiddetti amici ( proprietari ) se ci sono teste pensanti ti possono aiutare altrimenti non ti servono a nulla : parlo per esperienza.
     
  13. fatti neri

    fatti neri Nuovo Iscritto

    parcheggio condominiale

    OK, provo a parlare con la lingua dei tecnici:> sono compresi nella vendita i diritti condominiali di un quattordicesimo ( 1/14 ) su strisce di terreno adibite a strada di accesso e marciapiede site ove sopra, censite nel vigente N.C.T. di detto Comune ( Vetralla) n foglio n. 51, con le particelle n. 2650 di are 9,01 ( are nove e centiare una ) e rispettivi redditi dominicale di euro 1,30 ed agrario di euro 2,56, e n. 2661 di are 1,86 ( are una e centiare ottantasei ) e rispettivi redditi dominicali di euro 1,30 ed agrario di euro 0,53, a confine con bene di cui avanti, residua propeità società venditrice, via corneto, via fossogrande, salvo altri.<
    -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    questa è la parte del rogito che riguarda la mia parte comune.
     
  14. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    ora si inizia a ragionare : poi studio meglio quello che mi hai detto. Mi sembra che ci sono dei terreni in condominio il tuo diritto sui quali è un quattordicesimo ( sembrerebbe che i condomini siano 14 se non è così spiegami come viene fuori un quattordicesimo ) .
    Sui terreni in condominio tutti i condomini hanno un " pari uso" indipendentemente dalla entità della loro proprietà esclusiva se poi tutti hanno 1/14 la cosa è ancora più semplice.
    Fammi sapere se il mio ragionamento ti torna , se non ti torna dimmi cosa non va. Una volta chiarita bene la situazione se come mi sembra hai dei diritti si può parlare su come puoi farli valere.
    In ogni caso credo che questo modo di ragionare può portare a delle conclusioni.
     
  15. fatti neri

    fatti neri Nuovo Iscritto

    @bartolini3

    non ho idea come 1/14 sia stato definito: se conto il numero delle unità immobiliari ( ci sono bi e tri familiari, la mia è l'unica quadri ) non mi trona, quindi mi resta da pensare solo allo spazio occupato, ma francamente non lo so e basta.
    proprio per il discorso del pari uso ho chiesto educatamente lumi ai signori pittori che, hanno dichirato subito che i posti auto disegnati sono sempre di tutti,,,,,,si e ognuno lo ha pittato girando intorno al suo veicolo....tanto che uno lo fatto più lungo e un altro cosa inverosimile tanto largo che basta per un furgone.
    a me il solo vedere certe schifezze fa ribollire il sangue dato che con la scusa della viabilità ( adesso parcheggiano solo da un lato) hanno svalutato anche il mio immobile con questa prepotenza che agli occhi di un potenziale acquirente risulta logicamente una delimitazione di proprietà. ma che faccio? a chi invio un esposto se è area privata? solo per il discorso paesaggistico si muovono ai comuni, e qua non c'è costruzione. forse per eccesso di pittura.....? o per troppa paracxxxxxine? se conosce un sistema me lo dica: le foto le
    so scattare!!!!!!!
    grazie comunque, è sempre un piacere dialogare e potersi sfogare ogni tanto.
    fatti neri
     
    A bartolini3 piace questo elemento.
  16. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    A braccia ti dico che una volta individuati bene i terreni dei quali sei comproprietario 1/14 , con le mappe catastali alla mano, nessuno può fare nulla su quei terreni se tutti i comproprietari non sono d'accordo. In ogni caso deve essere sempre rispettato il pari uso. Come farsi rispettare e cosa successiva, prima devi chiarire bene tutti gli aspetti del problema. Se quello che i pittori hanno fatto è su un terreno di loro proprietà non hai ragione di reclamare . Ma se è su un terreno dove tu hai un quattordicesimo loro sono in torto.
    Veniamo a noi. La ville sono tutte tra la strada privata e la strada comunale ,oppure alcune sono sull'altro lato della strada privata?
    Dovresti dirmi il nome di tutte le strade interessate e la posizione dei fabbricati che le cerco con Google Earth e se puoi anche le coordinate di Earth.
    A quello che ho capito la tua quadrifamiliare è messa tra la strada privata e quella comunale. Tra la vostra quadrifamiliare e la strada privata c'è un muro oppure un recinto, in sostanza hai un accesso possibile alla strada privata?
    Nell'ipotesi che anche tu facessi come i pittori creandoti un posto auto quali sono i problemi pratici : c'è il posto ? ci puoi accedere?
    Proseguiamo il discorso ed una volta che hai in mano la situazione potrai inviare ai pittori un lettera di diffida richiedendo il pari uso dei posti realizzati ed in caso di rifiuto ti crei il tuo posto e pace.
    Oppure vi mettete d’accordo ,tutti gli esclusi , inviate la lettera tutti assieme e poi vi fate un posto auto ciascuno
     
  17. fatti neri

    fatti neri Nuovo Iscritto

    @bartolini3

    la strada consorziale non ha cancelli e può accedere chiunque ( è la classica situazione che è l'origine di tante frazioni: fino a che il comune non la acquisisce rimane privata con libero accesso, poi se un giorno la acquisirà si dovrà accollare manutenzione e illuminazione, <SE>, e non è certo dato sapere se, e quando)
    non ha ovviamente nome, attualmente non riporta ancora i civici che immagino saranno in futuro dati della serie numero + lettera a salire per alfabeto. Tutti ,eccetto UN proprietario di una trifamiliare ed io con altro proprietario sopra che abbiamo accesso da via comunale, accedono da questa: è il solo proprietario del piano terra ( in origine era unica villa che il costruttore ha frazionato in quattro appartamenti, quindi ha chiuso la scala interna ed è per questo che l'accesso originario è rimasto solo al p.terra) che della mia quadrifamiliare accede da strada privata. ma il punto è, che PITTANDO la strada oltre l'abuso e lo sconcio visivo, non è che anche volendo questi posti sono pari ai proprietari ( tutti hanno area di parcheggio interna, e molti garage e sala hobby che, non tutti hanno lasciato, anzi: hanno dopo comprato fatto chi abitazione, chi tutta sala hobby e le auto le mettono sulla loro proprietà all'aperto).quindi accaparrarsi con una passata di vernice spray un'area comune così vitale è il colmo.
    In pratica se ci parlo, posso parcheggiare dicono,..... ma il punto è che queste scene hanno la coda lunga
    e sappiamo tutti che un bel giorno spunterà il cartellino PROPRIETA' PRIVATA, come fan tutti.
    Certo non lo faranno domani, ma quando saranno cambiati un po di proprietari.Intanto SEMINANO....
    Stia bene, per me è una questione di principio e di valore dell'immobile e in ogni caso non parcheggio davanti le proprietà altrui salvo estrema necessità e, stia certo che lo farò pittura o meno.
    se spunterà una sbarra o altro a impedire l'accesso stia certo che mi farò subito valere per avere comando di apertura, dato che ne sono anch'io proprietario.
    cordiali saluti fatti neri
     
  18. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Io in un fabbricato di mia proprietà ci son o già passato.
    Tre iniziative consigliate.
    1.)Fare una riunione di tutti i condomini e all'unanimità con tanto di firme decidere di realizzare tanti posti auto, tutti della stessa misura, quanti sono cli aventi diritto. Ripeto all'unanimità. I posti rimangono in condominio ma ad ognuno viene dato uno in uso perpetuo. Spiega che se non fate così un giorno nessuno avrà un posto auto su quella strada. Se il comune un giorno la espropria dovrà per forza tenere conto della situazione esistente.
    2.)Prova ad introdurre il punto uno,così intanto semini, poi dato,che difficilmente la cosa sarà recepita nel modo giusto , trovati un posto idoneo e fai le tue belle righe come hanno fatto gli altri .
    3.) Affinchè tu abbia un risultato occorre assolutamente che tu parcheggi la tua auto sempre in quella strada privata che è anche tua.

    Come prima cosa devi andare al catasto e fatti fare " copia della mappa dove sono riportate le particelle scritte nel tuo contratto ". A volte i comuni hanno un ufficio che funziona anche per queste cose.
    Occorre anche una visura con i nominativi dei proprietari delle particelle e la relative quote di proprietà.
    Altre informazioni le puoi avere con "accesso agli atti" al comune di Vetralla.
    Ti avverto però, amichevolmente , che per fare queste cose occorre costanza e determinazione.
     
  19. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    In " Diritto condominiale " è aperta una discussione : Assegnazione posti auto in cortile interno ( criteri)
    Se lo leggi ti può chiarire qualche concetto riguardi ai diritti dei condomini.
     
  20. bartolini3

    bartolini3 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Io in un fabbricato di mia proprietà ci son o già passato.
    Tre iniziative consigliate.
    1.)Fare una riunione di tutti i condomini e all'unanimità con tanto di firme decidere di realizzare tanti posti auto, tutti della stessa misura, quanti sono cli aventi diritto. Ripeto all'unanimità. I posti rimangono in condominio ma ad ognuno viene dato uno in uso perpetuo. Spiega che se non fate così un giorno nessuno avrà un posto auto su quella strada. Se il comune un giorno la espropria dovrà per forza tenere conto della situazione esistente.
    2.)Prova ad introdurre il punto uno,così intanto semini, poi dato,che difficilmente la cosa sarà recepita nel modo giusto , trovati un posto idoneo e fai le tue belle righe come hanno fatto gli altri .
    3.) Affinchè tu abbia un risultato occorre assolutamente che tu parcheggi la tua auto sempre in quella strada privata che è anche tua.

    Come prima cosa devi andare al catasto e fatti fare " copia della mappa dove sono riportate le particelle scritte nel tuo contratto ". A volte i comuni hanno un ufficio che funziona anche per queste cose.
    Occorre anche una visura con i nominativi dei proprietari delle particelle e la relative quote di proprietà.
    Altre informazioni le puoi avere con "accesso agli atti" al comune di Vetralla.
    Ti avverto però, amichevolmente , che per fare queste cose occorre costanza e determinazione.
     

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